Земельные участки.

Рынок коммерческих земельных участков в отличие  от рынка коммерческой недвижимости переживает последствия кризиса  более глубоко. С 2008 по 2011 г. они подешевели примерно на 40-60%. И только сейчас в  этом сегменте наступила относительная  стабильность. Вряд ли в этом году будет  заметный рост стоимости земель. Вероятно, цены останутся стабильными. Причем можно ожидать увеличения спроса до 25-30%, и в немалой степени  за счет активизации спроса на земли  промышленного назначения.

Средняя цена предложения  в целом по городу на земельные  участки коммерческого назначение составила 15 000-17 000 Евро. Самый дешевый  участок предлагается по 7500 Евро за 1 сотку. Самый дорогой объект можно  купить за 80 000 Евро за 1 сотку на бул. Штефан чел Маре.

     Средняя цена предложения на земельные участки  промышленного назначение составила 3000-5000 Евро. Самый дешевый участок  предлагается по 2000 Евро за 1 сотку. Самый  дорогой объект можно купить за 15 000 Евро за 1 сотку на ул. Петрикань.

В целом, финансовому  кризису можно сказать спасибо, за то, что снизил имперские амбиции  всем застройщикам, а также финансовым учреждениям. К сожалению, это экономическое  явление ударило по карману наших  граждан и их покупательской способности.

Рынок недвижимости это полное отражение нашей экономики, т.е. повышение цен на недвижимость происходит синхронно с улучшением экономики и наоборот. В данный момент цены на недвижимость стабилизировались, рынок находится в стагнации. Возможно незначительное снижение стоимости, повышение цен в ближайшей  перспективе, в течение 12-18 месяцев, не предвидится. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

Вывод:

     В  данной работе была предпринята попытка  проанализировать тенденцию развития рынка аренды жилой недвижимости в Республике Молдова и дать прогноз  его развития на ближайшее время. Недвижимость занимает особое место  в экономике, так как является одним из основных средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения), а также предметом  потребления (земельные участки, жилые  дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость является основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности.

     В данной работе анализу подвергся  рынок аренды недвижимости и его  составляющие. В результате было выявлено, что рынок аренды недвижимости зависит  от большого количества факторов, среди  которых на первом месте находятся  спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что  при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет  к возрастанию величины спроса и  наоборот. При этом существенное значение на изменение величины спроса оказывают  также неценовые факторы.

     Во  время стремительного роста цен  на недвижимость, мало кого из инвесторов интересовал доход от аренды, так  как заметную прибыль приносил прирост  стоимости. Решение о приобретении недвижимости принималось не на основе расчета окупаемости, а на основе эмоций и личных предпочтений. Кризис изменил этот подход. В условиях стагнирующего рынка, доход от сдачи  в аренду становиться важным фактором.

Индивидуальное задание: первичный и вторичный рынки недвижимости.

 

     Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними. 

 

Первичный рынок  — совокупность сделок, совершаемых  с вновь созданными объектами.

Вторичный рынок  — сделки, совершаемые с уже  созданными объектами, находящихся  уже в эксплуатации.

Являясь двумя частями  одного рынка недвижимости первичный  и вторичный рынки, конечно же, влияют друг на друга и, прежде всего  это проявляется в ценообразовании. Цены вторичного рынка — это ориентир для строителей — насколько выгодно  сегодня строить. Если цена такова, что она не обеспечивает возврата вкладываемых средств и не приносит прибыли при создании объектов, то строительство нового жилья осуществляться не будет. Если растут затраты на строительство, то это приводит к росту цен  на первичном рынке, а это неизбежно  приводит к росту спроса и цен  на вторичном рынке.

Но есть механизм, который может сделать первичный  рынок более независимым от ценовой  ситуации на вторичном рынке. Это  уникальность объектов недвижимости первичного рынка и они этой чертой в полной мере обладать и обладают. Квартиры первичного рынка больше по метражу, комфортнее, качественнее, с парковками и подземными гаражами, домофонами и консьержками, свободными планировками.

При изменении экономической  ситуации первичный и вторичный  рынки ведут себя по-разному. При  снижении спроса на вторичном —  рынок реагирует снижением предложений  и цены, при такой же ситуации на первичном рынке — предложения  уменьшить резко не возможно (это  длительный строительный цикл), а уменьшение цены ограничено затратами на строительство. При её снижении за определенный уровень  застройщик несет прямые убытки. Тогда  как продавцы вторичного рынка ограничены только финансовым положением продавца и соответствующего уровня доходов  уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Вторичный рынок более  инертен, так как решения на нем  принимаются множеством лиц и  мотивы их продажи у всех различны. На первичном рынке решения принимаются  профессионалами и мотив продажи  один — возраст вложенных средств.

На сегодняшний  день нельзя переоценивать конкурентоспособность  первичного рынка, по крайней мере, в Кемерово, так как ещё очень  мало предложений. Успешно конкурировать  с вторичным рынком ему пока не удается, вторичный рынок насыщен  предложениями и более стабилен. К тому же очень испортили «аппетит»  покупателям объекты недвижимости строительства, не сдаваемые годами в эксплуатацию (с нарушением сроков сдачи, с увеличением оговоренного бюджета строительства). Никак не отражается на качестве объектов недвижимости факт количества реализаций права собственности  на объект. Но на вторичном рынке  более рискованно покупать объект, который был много раз в  обороте. А на первичном рынке  менее рискованно покупать, когда  объект уже был в обороте.

Для каждого решения  доля первичного и вторичного рынка  в общей структуре рынка разная. У нас в Кемерово доля первичного рынка очень мала, так как строят не очень много. Долгое время не велась инвестиционно-строительная политика. Цены первичного рынка за м² ниже на 10-30%, чем цены на недвижимость вторичного рынка. Но есть очень существенный момент, недвижимость на первичном рынке  у нас, как правило, продается  без отделки. И однозначно рынок  «хороших» квартир дороже вторичного. 

Однозначно сказать  не возможно, какой рынок лучше. Все  зависит от предпочтений покупателей. Одним важно взять кредит на 30 лет, другим — заселиться сразу —  тогда это клиенты вторичного рынка. Если важен метраж, комфорт, однородный состав жильцов, закрытый двор, подземный  гараж и не важно, когда можно  переселиться — это клиенты первичного рынка недвижимости. 
 

 
 

В настоящее время  уже никто не сомневается в  том, что впервые после многолетнего периода роста, цены на Кишиневскую  недвижимость начали снижаться. При  этом немало продавцов все еще  пытаются удерживать ценники на прежнем  уровне, хотя, по нашему мнению, в 2009 году большинство из них скорректируют  стоимость своих объектов к новым  реалиям.

Таблица 1. Средняя стоимость  квартир на вторичном  рынке жилья в  мун. Кишинэу

за 2008 г. 
 

 
 

Первичное жильё

Главной особенностью рынка первичной недвижимости в  столице за 2008 год можно отметить ценовую стабилизацию с тенденцией к длительной стагнации. С одной  стороны на ценовую политику и  общее состояние рынка первичного жилья, повлияло ужесточение требований государственных органов к качеству в строительстве на рынке первичного жилья, а также отмену нулевой  ставки НДС. Сложившаяся ситуация привела к тому, что с начала 2008 года застройщики вынуждено увеличили стоимость жилья на 10 - 15% тем самым, обеспечивая и защищая собственный капитал. На фоне достаточно устойчивого спроса, когда цены росли и недвижимость покупали на опережение, в том числе и в инвестиционных целях (что по разным оценкам специалистов составляло не менее 30 - 40 % от общего числа продаж), за первое полугодие 2008 года стоимость квадратного метра первичного жилья составила 730 € за 1 м2, и возможно это был последний рост цен перед коррекцией. 

Рынок первичного жилья, набиравший обороты в пик своего развития в 2005 - 2007 годах, в начале 2008 года, стал снижать темпы роста. Данная тенденция совпала с началом  общемирового финансового кризиса, что возможно приведёт к понижению  цен на жилую недвижимость, и к  замедлению темпов роста строительства. И действительно, по данным Национального  Бюро Статистики, объем строительно-монтажных  работ в Молдове в январе-сентябре 2008 г. снизился на 8,8% по сравнению с  аналогичным периодом прошлого года. Цены в области монтажно-стро-ительных работ в июле-сентябре 2008 года выросли, в среднем, на 7,8% в сравнении с  предыдущим кварталом, и более чем  на 21% в сравнении с аналогичным  периодом прошлого года. 

По данным Национального  бюро статистики, цены в сфере строительства  жилья в III квартале 2008 г. выросли  на 5,8% в сравнении с II кварталом  и на 20% в сравнении с тем  же периодом 2007 г.

В области электроэнергетики  цены на строительно-монтажные работы выросли на более чем 9,1% в сравнении  с II кварталом, и на 19,1% в сравнении  с третьим кварталом 2007 г. В области  транспорта цены на строительно-монтажные  работы в III квартале выросли на 10,2%. 

Уровень цен на квартиры стал недосягаемым для уровня доходов  населения даже работающих за границей, которые и продолжают обеспечивать большинство продаж квартир в  новостройках. За счет этого и было отмечено снижение покупательной способности  во второй половине 2008 года.

Наряду с этим, начал приобретать размах феномен  миграции в пригород: Тогатино, Дурлешты, Думбрава, Ставчены, Трушены, Колоница, Криково. К середине года средняя  цена в большинстве новостроек, в  особенности, расположенных в секторах на периферии сравнялась с 550 евро за один квадратный метр. 

Сложившаяся к окончанию 2008 года финансовая ситуация привела  к тому, что потенциальные покупатели квартир замерли в ожидании снижения стоимости жилья. Строительные компании в связи с опасениями последствий  финансового кризиса (нехватка ликвидности  для завершения начатых и будущих  проектов), опасаясь резкого падения  цен, готовы идти на дисконт (до 10-15 %). Жильё, предлагаемое в инвестиционных целях, в том числе «элитное жилье» эксплуатация и обслуживание которого становится нерентабельной с экономической  точки зрения, теперь стали пользоваться минимальным спросом. Покупатели не спешат инвестировать деньги в долевое  строительство.

По словам самих  застройщиков, останавливается и  консервируется строительство многих объектов. В завершённых жилых  домах продажи квартир сократились  на 60-65 %. На объектах, которые находятся  в процессе строительства – на все 100%. 

Главным риском для  покупателя в условиях нестабильной финансовой ситуации является возможность  снижения рыночной стоимости будущего жилья. Это нормальные ожидания в  условиях финансовой нестабильности. 

Также существуют и  другие потенциальные риски:

- невозможность завершения  проекта;

- завершение проекта  с существенными отклонениями  от первоначального замысла;

- отсутствие нормальных  подъездных путей к будущему  жилому комплексу;