Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам  не требуется.

    В качестве единицы сравнения принимаем  цену продажи 1 м² арендной площади (см. табл. 5).

    Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта –                77,12 руб.

                                                                                                  

                                                                                                     Т а б л и ц а  5

Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади

1-го  объекта сравнения 

 

    Общая корректировка показателей - вниз. Следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем     77,12 руб.

    Рассмотрим 2-й объект сравнения: определим корректировки, которые необходимо применить к  цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта – 67,74 руб.

      Т а б л и ц а  6

Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади

2-го  объекта сравнения 

 

    Из  табл. 10 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть больше, чем 67,74 руб. 

    Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта –                 76,00 руб.

      Т а б л и ц а  7

Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади

3-го  объекта сравнения 

 

      Общая корректировка получается отрицательной и цена объекта оценки должна быть меньше 76,00 руб.

    Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта –       80,77 руб.

      Т а б л и ц а  8

Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади

4-го объекта сравнения 

 

    Все корректировки указывают на необходимость  снижения показателей, следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 80,77 руб.

    Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта –       73,10 руб.

      Т а б л и ц а 9

Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади

5-го объекта сравнения 

 

    Из  табл. 9 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 73,10 руб.

    Для определения рыночной стоимости  объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения  (см. табл. 10).

      Т а б л и ц а  10

Анализ  полученных данных 

 

    Из  данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта  оценки находится в диапазоне  от 67,74 руб. до 73,10 руб. за 1 м² арендной площади.

    Так как для 5-го объекта было выполнено  меньшее число корректировок, то ему можно придать больший  вес. Следовательно, рыночная стоимость  1 м² арендной площади объекта оценки можно принять равной 72,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит 72,00 × 3170 = 228 240 руб.

       3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков

    Офисное здание выставлено на продажу за 5,0 млн. $. Площадь помещений здания составляет 2600 м². На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает авансовую арендную плату из расчета 300 $ за 1 м² в год. Срок аренды оканчивается через 2 года и арендатор планирует освободить здание.

    Проведенный оценщиком анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) здания после его  освобождения показывает, что здание целесообразно реконструировать. В  этом случае ожидается, что арендная плата может возрасти до 400 $ за 1 м². Стоимость реконструкции 500000 $. Реконструкция осуществляется в течении 6 месяцев. Постоянные расходы на содержание здания составляют 140000 $, а операционные расходы – 20% от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год постоянные расходы будут возрастать на 5% в год. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать на 8% в год, а ставка арендной платы уменьшиться до 350 $ за 1 м².

    Ставка  дисконтирования, определенная оценщиком, составляет: на первые два года – 12, на последующие три – 14 и на оставшиеся – 15%.

    Проведенный анализ рыночной среды показывает, что через 8 лет объект может быть продан за 4,5 млн. $ по ставке дисконта 12%.(вариант 3 задания)

    Необходимо  сформулировать рекомендации клиенту (инвестору) по приобретению офисного здания. 

                                                                                                              
 
 
 
 

                                                                                                            Т а б л и ц а11

    Расчет  текущей стоимости  объекта