2.Определение  рыночной стоимости  сравнительным подходом

       2.1. Определение рыночной  стоимости коттеджа  путем анализа  парного набора  данных

      Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 140 м², расположенного на земельном участке площадью 11 000 м².

      Коттедж имеет 7 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует(вариант 3 задания).

      Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены  табл. 1.

                                                                                                             Т а б л и ц а 1

Исходные  данные 

Примечание. Месторасположение объекта оценки и сравнимых продаж – пригородный район города Дзержинска.  

    Как видно из исходных данных, объекты  сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

    Величина  корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи  объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи  по кредиту дисконтируются  по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 3000 руб. для 1-го объекта  и 8000 руб. – для  2-го объекта.

    Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки  на условия продажи не требуется.

    Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й  и 3-й объекты отличаются только условиями  финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта  на условия финансирования, можно  определить корректировку на время  продажи:

(71500 - 63300) / 63300 = 0,3, или на 13 %, т.е. за год цены на рынке увеличились на 10 %.

      Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

    В ряду объектов сравнения различия в  размерах представлены разным количеством  комнат и разной площадью дома и  участка. Причем участку площадью 14 000 м² соответствует дом площадью 175 м² с 8 комнатами, а участку площадью 11 000 м² соответствует дом площадью 140 м² с 7 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:

81200–  71500 = 9700 руб.

    Для определения величины корректировки  на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они  различаются лишь наличием гаража:

71529 – 68026 = 3503руб.

    Для определения величины корректировки  на наличие законченного подвала  необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются  лишь этим показателем:

88592 – 81200= 7 392 руб.

    Результаты  выполненных корректировок приведены  в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

                                                                                                            Т а б л и ц а  2

Определение скорректированной  цены 

    В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного  ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.

    Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта  сравнения от объекта оценки. При  этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных  цен продаж; количество корректировок  для каждого объекта; общий процент  корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определенный как разница между положительной и отрицательной корректировками. Результаты анализа сведены в табл. 3.

      Т а б л и ц а  3

Анализ  полученных данных 

    В рассматриваемом примере имеем  очень узкий диапазон цен продажи  – от 75389 руб. до 75418 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта– 75418 руб. 
 
 
 

      2.2. Определение рыночной стоимости административного здания                 относительным сравнительным анализом

 Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее(вариант 3 задание). Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в  табл. 4.

      Т а б л и ц а  4

Сводка  рыночных данных для  относительного сравнительного анализа                 административного  здания