Аренда. Рынок аренды нежилых помещений

касается отдельно стоящих небольших  помещений, расположенных на Садовом

кольце, Кузнецком мосту, Кутузовском  проспекте и т. п., то здесь средняя

ставка аренды сейчас составляет 600-700 долларов за кв. м, а в 1999 году она

была 700-800 долларов. И эта тенденция, видимо, сохранится в ближайшем

будущем, поскольку предложение растёт медленно. В 2000 году введено всего

крупных торговых центра - первая фаза мебельного комплекса «Гранд Стор» на

Можайском шоссе площадью 89 тыс кв. м. и торговый центр шведской мебели

«ИКЕА» в Химках, который к назначенному сроку открытия в конце марта 2000

года имел в наличии только одно двухуровневое здание площадью 33 тыс.

квадратных метров, то есть примерно треть от запланированного.

Настоящий же бум наблюдается в  нижнем сегменте рынка. Так, примерно 75%

спроса приходится на недорогие, по 150-200 долларов за метр, помещения под

парикмахерские, маленькие магазинчики, кафе и прочий сервис. Как правило,

речь идет о первых этажах жилых  домов, и предложение здесь вдвое  меньше

спроса.

На середину июня 2001 года средняя  стоимость аренды полностью оборудованных

высококлассных торговых помещений  составила $945 за 1 кв. метр в год.

     Складские и производственные помещения.

Начиная с 90-х годов в процессе приватизации бывшие государственные  складские

базы получили возможность хозяйственной  самостоятельности и стали

осуществлять в качестве предпринимательской  деятельности хранение товаров и

оказание сопутствующего хранению комплекса услуг. Поскольку постепенно и

непрерывно рос поток товаров  и продуктов питания, ввозимых в Московский

регион отечественными и зарубежными  компаниями, спрос на складские помещения

увеличился. Действующие складские  базы не справились с возросшей нагрузкой,

что привело к использованию  под хранение товаров различных  приспособленных

помещений: простаивающих площадей фабрик и заводов, бомбоубежищ, ангаров,

подвалов и т. п. Рынок производственных помещений в 1998 году считается

практически неразвитым, поскольку в современных условиях начинается слишком

мало новых производственных проектов. В силу этого существует и сильный

дисбаланс в структуре спроса и  предложения. Предлагаются, как правило,

крупные производственные помещения  бывших опытных заводов, НИИ, ЖКБ,

автокомбинаты и т. п., площадью от 500 до 1000 кв. м. В то же время спрос

предъявляется в основном на помещения  малой площади (от 50 до 300 кв. м) для

организации малых производств. Сделки купли-продажи имеют эпизодический

характер.

В мае 1998 года правительством было проведено  лицензирование складов,

работающих в городе, с целью  вывода их из городской территории.

В 1999 г. рынок производственных и  складских помещений также занимал

выжидательную позицию. В 2000 г. замечен  рост спроса на недорогие площади  на

рынке производственных и складских помещений. Особенно велик интерес к

объектам в ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) площадью до 2 тыс. кв. м,

которые используются как сборочные  цеха. Очевидная востребованность на рынке

зданий площадью более 4 тыс. кв. м  с развитой инфраструктурой, например, с

подведёнными подъездными путями и даже дополнительной железнодорожной  веткой,

оборудованной погрузочно-разгрузочными механизмами. Цена аренды в таких

зданиях достигает уже 40 долларов за квадратные метр в год при средней ставке

20-25 долларов.

Что касается цехов и складов  международного класса, сдающихся по 100-120

долларов за метр, то здесь большого оживления не наблюдается. Площадь  таких

помещений составляет не более четверти от общего метража складских помещений

в Москве и ближайшем Подмосковье (всего 2 тыс. га).

                                ЗАКЛЮЧЕНИЕ                               

Рынок нежилой недвижимости Москвы очень перспективен и развивается  быстрыми

темпами во всех своих сегментах. Последствия  кризиса в общем не ощущаются.

Арендные ставки стабильны, варьируют  в зависимости от многих причин, таких

как качество помещений, удобное месторасположение, даже сезон года (так

называемый традиционный сброс  денег перед Новым годом). Рынок  нежилых

помещений чутко реагирует на экономическую  и политическую ситуацию в стране и

городе.

В структуре спроса на приобретение в собственность нежилых помещений  первое

место прочно занимают офисные помещения. На втором месте уже довольно долго

находятся помещения для торговли. Третье место занимают складские  помещения,

цена варьирует в зависимости  от технической оснащенности, месторасположения  и

наличия подъездных путей. Далее в  порядке убывания спроса, следуют  помещения

для общественного питания, производственные помещения, гостиницы.

В то время, как до середины 90-х годов цену аренды определило просто

количество имеющейся площади  и потребность в площади, то позже  на московском

рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей стали

качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение

определённых функций.

Если говорить о значимости месторасположения  для различных объектов нежилой

недвижимости, то для офисной недвижимости приоритетным районом размещения

является Центральный административный округ и территории с выходом  на 12

главных транспортных магистралей  города. Для торговых помещений в общем

фактор места имеет большее  значение, чем для офисных помещений. В настоящее

время существует тенденция размещения торговых помещений, супермаркетов,

гипермаркетов, магазинов сетей "Перекрёсток", "Рамстор", "Копейка" по всему

городу, а не только в коммерчески  удобных районах. В будущем всё  большую роль

будет играть фактор элитности района для размещения в нем торгового, офисного

помещения или объекта сферы  услуг. Большую часть производсвенных площадей в

городе планируют занять жилыми кварталами или разместить объекты сферы услуг,

а предприятия перенести за черту  города. Складские помещения также

рентабельнее размещать на отдельных  территориях округов Москвы или  в

ближайшем Подмосковье.

                                ЛИТЕРАТУРА                               

     1.      Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник – 2-е издание,

перераб.и доп. – Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г.

     2.      П.Г.Грабовой «Экономика и управление недвижимостью», учебник для

вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999г.

     3.      И.С.Степанов «Экономика строительства», учебник – 3-е изд., доп.и

перераб. – Москва: Юрайт-Издат, 2002г.

     4.      Постановление Правительства г.Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О

порядке расчета ставок арендной платы  за нежилые помещения, находящиеся  в

государственной собственности г.Москвы»

     5.      Приложение № 3 к Постановлению Правительства г.Москвы от

22.01.2002г. № 68-ПП «Методика расчета  арендной платы за пользование  объектами

нежилого фонда, находящиеся в  собственности г.Москвы»

     6.      Гражданский Кодекс РФ

    

 

 

 

 

 

 

Стоимость продаваемых  квартир в Нижнем Новгороде на вторичном рынке недвижимости

На текущий момент среднерыночная стоимость квадратного  метра продаваемой квартиры в  Нижнем Новгороде составляет  47.6 тыс. рублей за м². Если для сравнения взять другой крупный город России с населением свыше миллиона человек, то увидим что цена за квадратный метр отличается незначительно: в Омске она составляет 38.5 тыс. рублей за м², в Красноярске - 49.1 тыс. рублей за м².

График слева  показывает месячные изменения средней  цены квадратного метра жилья  на вторичном рынке недвижимости  Нижнего Новгорода. Видно, что в конце 2008 года отметилось резкое снижены цен на квартиры, при этом спад цен продолжился и в 2009 году.

 
Изменение средней стоимости м² на вторичном рынке Нижнего Новгорода

 
Средняя рыночная цена продажи 1-к квартир в Нижнем Новгороде

Это, прежде всего, объясняется кризисными явлениями  в экономики страны, затронувшие  практически все отрасли. При  этом в марте и феврале 2009 года можно наблюдать незначительное увеличение стоимости квадратного  метра, что можно объяснить попытками  игроков рынка недвижимости сдержать цены на данном уровне.

В виду отсутствия спроса, а в большей степени  отсутствие финансовых возможностей у  населения для осуществления  покупки недвижимости, стоимость  квадратного метра устремилась  вниз и достигла своего нижнего порога на отметке в 46,6 тыс. рублей в июне 2009 года. И уже осенью 2009 года можно  говорить об оживлении рынка недвижимости и плавного увеличения ее стоимости.

Комнат	мин стоимость продажи	Средняя цена	макс стоимость продажи	продаж
комнаты	650 тыс руб	925 тыс руб	1 200 тыс руб	2
1 комнатные	830 тыс руб	1 730 тыс руб	5 000 тыс руб	1592
2 комнатные	1 150 тыс руб	2 430 тыс руб	11 960 тыс руб	1808
3 комнатные	1 500 тыс руб	3 357 тыс руб	17 000 тыс руб	1675
4 комнатные	1 800 тыс руб	4 486 тыс руб	19 500 тыс руб	409

По данным графика  стоимости продажи квартир в Нижнего Новгорода  можно судить не только о состоянии рынка недвижимости, но и  в целом о состоянии смежных с недвидимостью отраслей и экономики города в целом. В таблице приведенныой выше можно сравнить разброс цен по квартирам различной комнатности, а также увидеть максимальные и минимальные цены.

Структура предложений  продажи квартир на вторичном  рынке недвижимости

Ниже приведена  диаграмма, показывающая количество продаваемых  квартир в Нижнем Новгороде относительно каждого районе. Стоит отметить, что для Нижнего Новгорода  характерно равномерное распределения  предложений продажи жилой недвижимости по районам.

 
Статистика предложений продажи 1-к квартир по районам города Нижнего Новгорода

 
Структура предложений продажи квартир Нижнего Новгорода по комнатности квартир

По данным статистик  количество кирпичных домов чуть более половины от всего жилого фонда, оставшаяся часть это панельные дома.

 
Квартиры Нижнего Новгорода по материалу стен домов

Отсутствие  современного монолитного жилья или строений на железобетонном каркасе можно объяснить тем, что 80-85 % всего жилья было построено в период с 1960-1980 годов. Около пяти процентов  жилья – это старинные малоэтажные постройки малопригодные для жилья либо представляющих историческую ценность. Также это можно объяснить периодом застоя рынка недвижимости 1990-200 годы, когда новое жилье практически не возводилось.

Рынок строительства  жилой недвижимости в Нижнего Новгорода стал постепенно набирать обороты с 2002-2004 годов, и на 2008 год объем введенного в эксплуатацию жилья составил порядка 600 тысяч квадратных метров.

 

 

 
Как и в других городах страны, рынок аренды жилой недвижимости Нижнего Новгорода в последние годы развивался достаточно высокими темпами. Росли арендные ставки, увеличивалось количество сдаваемых квартир и расширялся их ассортимент. 
 
Однако разразившийся мировой финансовый кризис внес свои коррективы. Что сейчас происходит на нижегородском рынке аренды жилья? Каковы перспективы его дальнейшего развития? Читайте об этом в нашем обзоре. 
 
За докризисный период аренда квартир в Нижнем Новгороде успела превратиться в один из самых развитых сегментов рынка недвижимости. Сегодня вниманию потенциальных арендаторов предлагается обширная база аренды квартир, весь спектр предложений можно условно подразделить на три основных направления. К первому из них относится квартиры эконом-класса с обычным состоянием и непритязательной мебелью, расположенные в кирпичных или панельных домах стандартной серии. Такое жилье пользуется наибольшим спросом у иногородних студентов и лиц, приезжающих в Нижний Новгород на заработки. 
 
 
 
Второе направление представлено квартирами бизнес-класса с качественным ремонтом и добротной мебелью. Такое жилье, как правило, располагается в новых домах в центре города и представляет собой промежуточное звено между квартирами эконом-класса и сегментом элитного жилья. Наконец, третье направление – это элитные квартиры с евроремонтом и новой стильной мебелью, расположенные в центральной части города, в домах, возведенных по индивидуальному проекту, с автостоянкой и огороженной охраняемой территорией. 
 
Как и в докризисные годы, цены на сдаваемое жилье лежат в довольно широком диапазоне. Так, если однокомнатная квартира элит-класса на ул. Ижорской обойдется арендатору в 18-25 тысяч рублей в месяц, то на ул. Нижнепечерской за те же деньги можно снять уже трехкомнатную квартиру. Вообще же, при желании арендовать жилье сегодня можно, имея в кармане всего 6-8 тысяч рублей – именно такую сумму вам придется отдавать ежемесячно за однокомнатную квартиру эконом-класса в отдаленных районах. 
 
Рассмотрим теперь соотношение спроса и предложения на нижегородском рынке аренды жилья. В прошлом динамика этого показателя напрямую зависела от сезона. Так, предложение возрастало ближе к лету, когда городские жители, уезжая на дачу, принимались искать квартирантов, чтобы сдать им пустующую квартиру. Осенью, наоборот, отмечался рост спроса, связанный с приездом иногородних студентов, желающих снять квартиру. Однако, в отличие от докризисных времен, сегодня главной причиной основных изменений является экономическая нестабильность в стране и мире. 
 
Сокращение доходов населения, рост числа безработных, усложнение процедуры выдачи ипотечных кредитов – все эти факторы привели к тому, что многие нижегородцы вместо покупки жилья сейчас предпочитают рассматривать возможности его аренды. Свой вклад внесла и нестабильность цен на недвижимость, из-за которой даже те, кто не жалуется на финансовое положение и способен купить квартиру хоть сейчас, откладывают покупку, надеясь на снижение цен. 
 
Снижение покупательской активности в секторе купли-продажи жилья закономерным образом привело к росту предложения на рынке аренды квартир. Действительно, если одни продавцы согласятся предоставить дисконт на квартиру, продав ее по заниженной цене, то большинство других предпочтут сдавать жилье в аренду, нежели продавать его за бесценок. Кроме того, всегда и везде предоставление жилья временным постояльцам было и остается универсальным способом поправить свое материальное положение, тем более востребованным в условиях кризиса. Так и сегодня, когда после сокращения штатов и банкротства некоторых предприятий в Нижнем Новгороде без работы осталось немало специалистов, имевших хорошее жилье в центре города, многие из них выставили свои квартиры на рынок аренды, стремясь получить дополнительные средства к существованию. 
 
При такой ситуации с предложением на рынке аренды жилья большинством аналитиков отмечается невысокий спрос на предлагаемые к аренде квартиры. Как и прежде, наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса. Одновременно практически полностью упал спрос на дорогие квартиры - жилье бизнес- и элит-класса, а также многокомнатное жилье эконом-класса. И если раньше сдать подобные квартиры было просто затруднительно, то сегодня без значительного снижения арендной ставки этого сделать просто невозможно. В результате владельцам элитного жилья приходится снижать цены вплоть до 25 % по сравнению с докризисным уровнем, чтобы квартира в конце концов была сдана. 
 
Вообще же, с начала кризиса стоимость аренды жилья в Нижнем Новгороде, в зависимости от качества квартир, снизилась на 10-25 %. Однако, по мнению риэлторов, предел снижения цен уже достигнут, и до ставок начала 2007 года цены уже не упадут. 
 
В отличие от арендодателей, спад цен несколько улучшил положение арендаторов. Сегодня те, кто раньше снимал жилье эконом-класса, вполне могут позволить себе поселиться в квартире бизнес-класса за те же, если не меньшие, деньги. Однако из-за роста цен на коммунальные услуги такое положение, по-видимому, вряд ли будет сохраняться долго. Уже сейчас многие арендодатели принялись повышать арендные ставки, объясняя это всеобщим ростом цен, в том числе и на коммунальное обслуживание. Одновременно безработица, прекращение роста заработной платы и другие негативные явления на рынке труда приводят к тому, что все больше арендаторов в качестве реального выхода из тупика начинают рассматривать совместный съем жилья. 
 
Тем не менее, по мнению участников рынка, нынешняя ситуация все-таки более приближена к докризисным временам, чем к 2009 году. Об этом, в частности, свидетельствует тот факт, что если в минувшем году арендодатели и арендаторы предпочитали договариваться друг с другом напрямую, минуя агентства недвижимости, то сегодня такие случаи вновь практически сошли на нет.