Аренда. Рынок аренды нежилых помещений

получила капитальная реконструкция  особняков либо расселённых небольших  домов

старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В

результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов

в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.

На протяжении значительного времени  наибольшим спросом пользуются офисные и

торговые помещения, что связано  с особенностью проводимых социально-

экономических реформ и столичным  статусом города.

На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось  более 37 тысяч нежилых строений,

общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилой фонд нежилых помещений.

Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось в федеральной собственности, 42,2

млн. кв. м. (52,1 %) - в собственности  Москвы, 8,4 млн. кв. м. (10,4 %) - в

других формах собственности. Общая  площадь нежилых помещений в  Москве

превышала 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1

тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов долларов. Структура нежилых

площадей показана ниже на диаграмме № 1:

    

Больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-

научные организации, а также производственные, складские и торговые

помещения.

Структура использования муниципальной  нежилой площади выглядит следующим

образом: 33% - аренда; 22% - оперативное  управление; 44% - хозяйственное

ведение и 1% - безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось

треть городских площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн.

долларов США. При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи

в аренду муниципальных нежилых  помещений составил в расчете  на 1 кв. м  менее

30 долларов в год.

Общая площадь нежилого фонда города на начало 2001 года составляла около 85

млн. кв. метров. Около 71 млн. кв. метров расположено в более чем 37,2

тысячах нежилых строений и свыше 14 млн. кв. метров во встроенных помещениях

жилого фонда.

Правительство Москвы утвердило баланс нежилых зданий и помещений г. Москвы по

состоянию на 01.01.2000г. Общая площадь  нежилых помещений, находящихся  в

собственности г. Москвы составляет 46,7 млн. кв. метров, из них лишь около

8,5 млн. кв. метров (порядка 18,2%) город  официально сдает в аренду.

Остальные нежилые помещения, расположенные  в г. Москве, являются федеральной

собственностью, а также находятся  в собственности юридических и физических

лиц. Часть нежилых помещений  г. Москвы используется для коммерческих целей.

Структура фонда коммерческой недвижимости г. Москвы по состоянию на начало

2001 года представлена ниже на диаграмме № 2:

    

Рынок нежилых помещений в 2000 году и первой половине 2001 года

«продемонстрировал» устойчивые тенденции  к росту, как цен, так и деловой

активности. Эти позитивные изменения  относятся, прежде всего, к сектору

коммерческой недвижимости, то есть, к рынкам офисных, торговых и складских

помещений. Основными причинами  подобных итогов были:

-         оживление деловой активности в ряде секторов российской

экономики и вызванная  этим потребность ряда участников рынка  в больших объемах

помещений для бизнеса;

-         приход на московский рынок ряда новых иностранных компаний

и расширение деятельности уже работающих в Москве иностранных  компаний;

-         недостаток как офисных, так и торговых площадей высокого

класса, вызванный "замораживанием" реализации большинства девелоперских

проектов в 1999 году;

-         уменьшение предложений на рынке нежилых помещений невысокого класса.

     §.5.2. Анализ основных сегментов рынка аренды нежилых помещений в г.Москве.

     Офисные  помещения. 

Рынок офисов в Москве реально появился с конца 80-х годов, с началом  перехода

российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным.

Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители

западного бизнеса и нарождающегося российского. Предложение сразу  расслоилось

на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения  их

в аренду. Поэтому образовались две  ценовые ниши, резко отличающиеся друг от

друга: офисов западного класса (классы А, В и С) и отечественного (классы Д и

Е) стандарта.

Величина базовой арендной ставки офисных помещений определяется рядом

критериев, главными из которых являются качество (класс) офиса,

местоположение офиса (Центр, вне  Центра), расположение офиса (удобство выезда

на ближайшие магистрали, выхода к станции метро, характер застройки  и

экологии окружающего микрорайона  и т. д.), условия аренды (аренда у

Москомимущества, у частного владельца  или субаренда, краткосрочная или

длительная аренда, оплата годовая, поквартальная или помесячная и  др.) или

продажи. Помимо базовой арендной ставки (ставки чистой аренды, без

операционных расходов), арендатор  дополнительно оплачивает эксплуатационные

расходы собственника, дополнительные расходы в ряде случаев могут  достигать

40-50% от значения базовой арендной  ставки.

К началу 1998 года в Москве было зарегистрировано более 4 000

представительств западных фирм и  свыше 2 500 совместных предприятий. Для 50

000 сотрудников этих фирм появилась  потребность примерно в 650.000 кв. м.

общей офисной площади, что соответствовало  использованию около 13 кв. м.

общей площади на сотрудника. Произошел  перелом в предложении

высококачественных офисных площадей. Это развитие связано с окончанием

строительства 190000 кв. м поэтажной  площади и финансовым и валютным кризисом

в России.

В 1999г. цены на «российские» офисы  в центре и прилегающих престижных районах

возросли на 10-15%. Арендные ставки возросли до 250-300 долларов. Минимальная

арендная плата составляет около 40 долларов за кв. м - за подвальные и

полуподвальные помещения в  отдельных районах столицы.

К концу 1999 года качественные офисные  площади, с хорошим местоположением  уже

были «выбраны» и найти хороший  недорогой офис в центре города было проблемой.

Гораздо больше вакансий в 1999 году было на рынке офисов западного стандарта.

После кризиса события на рынке  качественных дорогих офисов развивались  весьма

драматично. Поскольку главные  арендаторы офисов класса А и В - иностранные

компании и представительства, спрос на эти площади за год  упал почти вдвое.

Соответственно резко сократилось  строительство, уменьшились арендные ставки и

доходность проектов. Доля поступающих  офисных площадей западного стандарта  в

1999 г. составляет 15-20% (в 1997 году: не более 5-7%). Из-за резко

увеличившегося предложения изменились условия аренды офисов.

Если раньше компании арендовали помещения  без внутренней отделки и тратили

дополнительно 600-800 долларов на кв. м  на отделку, дизайн, электропроводку,

подключение коммуникаций и прочее, то в 1999 году появилось множество

площадей, освобожденных другими  арендаторами. Зачастую они полностью

отделаны, порой там есть даже мебель. Поэтому в новых зданиях почти все

затраты на отделку ложатся на застройщиков.

После кризиса арендные ставки на офисные площади западного стандарта

снизились на 25-30%, в 1999 году они в  среднем составили 500 долларов за кв.

м (1997: 700 долларов). Самые высокие арендные ставки, до 570 долларов за кв.

м, сегодня платят за офисы, расположенные  в современных бизнес-центрах,

внутри Бульварного кольца. В  прилегающих к центру районах  стоимость аренды -

350-400 долларов за кв. м. При  этом ставки на площади класса А

стабилизировались, тогда как аренда офисных площадей класса Б медленно

продолжает снижаться.

В 2000 г. рынок уже заметно оправился  от кризиса. Спрос на дорогие просторные

офисы стал заметно расти с самого начала года, только за первый квартал

офисных помещений классов А и В было арендовано и приобретено в собственность

по площади на 50% больше, чем за весь 1999 год. Во втором квартале эта

тенденция сохранилась, рост составил 24%. В результате заметно сократились

объёмы свободных площадей дорогих  офисов и стабилизировались цены. После зимы

средняя арендная ставка на офисы  класса А пошла было вниз, но к лету, когда

рынок оживился, цены вернулись к  уровню конца 1999 года - 570 долларов за

квадратный метр включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет отделки.

По классу В цены остановились на уровне 400 долларов. Стоимость конкретной

аренды колеблется в пределах 15-20% от среднего показателя и зависит  от

расположения помещения, объема арендуемой площади (чем меньше офис, тем он

дороже) срока договора аренды (чем  длиннее договор, тем больше вероятность

получить скидку).

Постепенно уменьшается доля субаренды. Субаренда как массовое явление

возникла в конце 1998 года, поскольку  многие банки и крупные финансовые

компании, только что подписавшие  долговременные договоры аренды, в  связи с

кризисом стали сокращать персонал и переезжать в более дешёвые  помещения. В

результате площади в 1-2 тыс. кв. м. в лучших зданиях с дорогой отделкой

стали сдаваться в субаренду  по ставкам на 20-30% ниже докризисных. Но теперь

срок многих договоров истёк, а новые договоры стали более гибкими.

В субаренду предлагаются элитные  офисы площадью от 300 до 1400 кв. м. при

средней ставке в 415 долларов за метр в год. В эту сумму входит стоимость

эксплуатационных расходов и отделки - и это по-прежнему в среднем  на 25%

ниже, чем ставка аренды.

Средние значения базовых арендных ставок за офисные помещения на середину

июня 2001 года составляли:

-         $560 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные

помещения класса "А" (при этом, для класса А1 это значение составляло $635, А2

- $540, А3 - $475);

-         $430 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные

помещения класса "В" (В1 - $455, В2 - $370).

По состоянию на начало июня 2001 года на рынке имелось около 1,3 млн. кв.

метров офисной площади класса А и В. Цены за аренду 1 кв. метра в год офисных

помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения  и

состояния помещений, включая НДС  и, часто, оплату всех коммунальных услуг):

-         $110-290 - класс "С";

-         $70-150 - класс "D".

На рынке офисных помещений  класса А и В сохраняется благоприятная ситуация

для таких профессиональных участников рынка, как риэлтеры, девелоперы,

управляющие недвижимостью, несмотря на некоторую стабилизацию цен на объекты

рынка различных классов.

     Торговые помещения

Москва имеет высокий рыночный потенциал в области торговли товарами и

сервисного обслуживания. Принцип  государственного администрирования, целью

которого было по возможности равномерное распределение товаров, оставил на

всей территории Российской столицы  сеть объектов розничной торговли и

сервисного обслуживания.

Рынок площадей под розничную торговлю по сравнению с рынком офисных  площадей

и жилья развивался в первой половине 90-х годов очень медленно. Но в  связи с

празднованием 850-летнего юбилея города в 1997 году произошло буквально

"наступление розничной торговли".

Многочисленные киоски и торговые палатки, отрицательно влиявшие в 90-х  годах

на вид города, уступили место  торговым центрам и магазинам. Назначение

некоторых заметных площадей в центре города изменилось, и они были переданы

для использования под розничную  торговлю и сервисное обслуживание.

Арендная плата за торговые площади  в этих объектах после начала реформ

колебалась от 1800 до 3000 US$ за кв. м  в год. Такая высокая арендная цена,

вызванная нехваткой площадей, превзошла для арендаторов пределы

рентабельности.

С середины 1998 и в 1999 году стало  заметным значительное понижение арендной

платы за самые дорогие торговые площади. Это понижение колебалось от 30% до

50% и оно больше, чем в области  офисов.

За весь 1999 год не было построено  ни одного торгового центра: одни

значительно снизили темпы строительства, большинство же объектов и вовсе  были

заморожены. Активность на рынке торговых помещений была низкой, в условиях

постоянного ожидания очередного обвала цен или очередной кризисной  ситуации,

рынок занимал выжидательную позицию. Перемены на рынке торговых помещений

начались к середине 1999 года, когда  ряд российских коммерческих фирм,

расширяя сферу влияния, стал продвигаться из центра в «спальные» районы.

Основной тенденцией было открытие небольших (до 2 тыс. м) торговых центров  на

окраинах города вблизи от станций в метро, в частности, сетей супермаркетов –

«Рамстор», «Седьмой континент» и «Перекрёсток». Аналогичные планы у торговых

компаний «Партия-Домино» и «Спорт-Мастер».

В 2000 г. заполнение явных пустот для  торговли заканчивается. Свободные

площади ещё предлагаются в бывших универмагах или НИИ (25-30% всего  объема

предложения), но из-за неудобного расположения (на самой окраине или в

стороне от значительных потоков покупателей), они почти никому не нужны. А в

удобных местах спрос догнал предложение, и цены выросли на 16-20%. В таких

престижных торговых центрах, как ГУМ, «Петровский Пассаж» или «Рамстор», где

помещения полностью сданы, арендные ставки колеблются в интервале 1200-2400

долларов за кв. м (в 1999 году эта  цифра равнялась 1100-2000 долларов). Что