Аренда. Рынок аренды нежилых помещений

продукции, оплаты труда, управления и т.д.

Степень свободы, экономической самостоятельности  арендатора во многом

определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В

практике существуют с различными модификациями два основных варианта:

     Вариант А: когда арендуются все элементы производства – земля, основные и

оборотные средства, т.е. это полная аренда, которая преобладала на первом этапе

ее распространения в России (1987-1991гг.).

     Вариант Б: когда по мере формирования рыночных отношений стала возможной

частичная аренда, когда предприниматель  имеет ту или иную часть средств

производства в своей собственности  и ему требуется например, дополнительно

арендовать только землю для  нового строительства и расширения производства или

временно нанять недостающую дорогостоящую  технику и т.д. Второй этап аренды

наступил в России в основном в связи с проведением в 1992г. приватизации

государственных и муниципальных  предприятий.

Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местном

объекта и субъекта аренды в системе  разделения труда в обществе или  в

отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух

уровнях. Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри

предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными

трудовыми коллективами, семьями или  отдельными тружениками. Эти

внутрипроизводственные отношения  можно рассматривать как преимущественно

горизонтальные. Они ведут к  качественному изменению существующих предприятий,

превращают их в ассоциации или  объединения арендаторов.

Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями,

объединениями, определенными территориями и местными или государственными

органами власти по вертикали, что  соответствует разделению труда  в обществе.

Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности  и

особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно

выделить два основных вида.

Первый вид – это свободная  аренда, при которой не делается ограничений в

характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор

распоряжается ими исходя из своих  целей и задач. Он самостоятельно формирует

производственную программу в  соответствии с экономической обстановкой  и по

рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая  использование земли, регулируются только

экономическими методами.

Второй вид – это целевая  аренда, при которой недвижимость используется в

заранее определенных собственников  целях – для выполнения обязательных

поставок продукции в установленном  количестве, ассортименте и качестве. И

только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать

недвижимость по своим планам и  реализовать дополнительно полученную продукцию

по рыночным ценам в любом  месте (см.схема № 6).

    

Схема № 6 «Виды  и формы аренды»

 

    

 

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся

структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми,

внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования

подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации

арендных отношений выступает  вновь созданный продукт, включающий

дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное

восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более  детальная дифференциация арендных отношений на

их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы,

степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного

дохода, выкупу имущества и т.д. Форма и условия аренды могут

дифференцироваться и по различным  отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается  в любой сфере предпринимательства, не

запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм

собственности:

·        земельных  участков и других обособленных природных  объектов;

·        предприятий  и других имущественных комплексов;

·        отдельных  зданий, сооружений и многолетних  наслаждений.

Запрещается сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или

оборотоспособность которого ограничена (ст.129 ГК РФ) – атомные

электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для  сдачи в аренду природных объектов. Так,

пользование участками недр, водными  объектами и аренда лесного фонда

допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными

государственными органами (Закон  РФ «О недрах» (ст.11), Водный кодекс РФ

(ст.46-53), Основы лесного законодательства  РФ (ст.28)).

          §.4. Экономический механизм аренды недвижимости         

Арендные отношения реализуются  с помощью разнообразных рычагов  и

инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические

формы: арендная плата и арендный доход  (см.схему № 7).

                   Схема № 7 «Структура арендных отношений»

    

Мотивация предпринимательской  деятельности
Арендные платежи: Размер, сроки, условия Приращение Арендный доход стоимости  недвижимости
Ссудный процент, цены, Государственное  регулирование: Издержки эксплуатации налоги, лицензирование, Объекта учет и отчетность Предпринимательский проект (бизнес-план, окупаемость  затрат)
Организация самоуправления

 

С помощью аренды соединяются два  важнейших фактора производства: труд

(предпринимательские способности)  и капитал, которые в совокупности

обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании

муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, -

расширенное воспроизводство в  самих арендных подразделениях и  удовлетворение

потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса

арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как

самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в

улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения

производства или его модернизации – прироста совместной собственности.

Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем  образуют

арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования,

распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Право

владения арендованным объектом и  получение доходов от него в принципе

возможно лишь после внесения платы. (см.схему № 8).

     Схема № 8 «Экономические отношения при арендной деятельности»

    

 

1                         2

    

    

Арендная плата

 

3

    

 

4                                                                              7

    

	Выручка от использования  объекта		Эксплуатационные и другие издержки		Валовой доход арендатора		Арендный процент, включая  налог на имущество

 

5                                6                               7

    

 

                                                                              12

    

Отчисления на социальное обеспечение

 

    

Налоги и страховые  платежи

 

    

Личное потребление

 

    

Накопление

 

8                                     9                                     10

                                                                              11

    

			Резервные фонды

 

 

              §.4.1. Арендная плата: состав и функции             

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является

экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них

заключены единство и противоречия между собственником недвижимости,

арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение

величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит  ущерб

собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к

необоснованно большим доходам  одних или банкротству предпринимателей. Высокая

арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты  из

производительного использования. В  чем же сущность арендной платы, что  она

выражает, какова ее природа?

     Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров

(собственника и арендатора) по  распределению вновь созданной  стоимости в

процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции

возмещения стоимости объекта  недвижимости, накопления, стимулирования трудовой

активности, перераспределения доходов  и выступает одной из экономических  форм

реализации права собственности (см.схему № 9).

    

Схема № 9 «Понятие и функции арендной платы»

 

    

 

    

    

    

Стимулирование предприниматель-ской деятельности

 

    

Ссудный капитал

 

    

Налог на имущество

 

    

 

    

    

Арендный процент

 

    

Вид деятельности

 

    

Перераспределе-ние доходов

 

    

    

    

Часть прибыли, созданной  при использовании недвижимости