Землеустройство

 При недостаточно квалифицированных обоснованиях по установлению земельных участков, предлагаемых к включению в черту населенных пунктов либо с изменением целевого назначения и соответствующим повышением их инвестиционной привлекательности, возможно возникновение следующих отрицательных последствий:

-нарушение существующих  землепользований и землевладений,  территорий сельскохозяйственных  организаций;

-нарушение почвенного  покрова, плодородия почв; 

-нарушение транспортных  и территориальных связей;

-снижение качества  земель, прилегающих к размещаемому земельному участку;

-отрицательное влияние  на окружающую среду объекта,  который может быть расположен  на таком участке.

Такие отрицательные  последствия необходимо, по возможности  в максимальной степени предотвратить  или уменьшить при корректировке первоначальной, либо разрабатываемой заново документации в системе территориального планирования.

Особенно важен учет местоположения земельных участков по отношению к городскому центру и территориям, зарезервированным  для строительства новых микрорайонов, зданий, объектов и зон с повышенной инвестиционной привлекательностью.

 

При выборе земельных  участков для расширения границ населенного  пункта и жилой  застройки я  использовала следующие критерии:

• направление;
• расстояние от МКАД;
• размер;
• транспортная доступность;
• окружение;
• статус земли и категория;
• наличие коммуникаций;
• наличие обременений и ограничений в использовании;

Данные критерии также  имеют свои составные части, согласно которым проводится анализ земельных  участков:

 

• Наличие городских магистралей
• Пешеходная доступность до центра
• Доступность до центра автотранспортом
• Газоснабжение
• Канализация
• Загрязнение воздуха
• Загрязнение почвы
• Шумовое загрязнение
• Электромагнитное загрязнение
• Наличие ценных ландшафтов
• Водоснабжение
• Теплоснабжение
• Электроснабжение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Характеризую участки  по следующим группам показателей:

1. сведения об инфраструктуре на  территории земельных участков, планируемых для включения в границы населенных пунктов и социальном окружении территории, прилегающей  к застройке.
2. экологическая привлекательность и техногенная безопасность земельных участков, планируемых для включения в границы населенных пунктов.

 

 Данные по кадастровой  стоимости участков взяты из  ведомости контуров.

 

 

Таблица 2.8

Характеристика  правового режима и хозяйственного использования земельных участков, планируемых для жилищного строительства в д. Фенино, д. Павлино

N п.п.	Наименование  показателей	Ед. изм.	Участки
			1	2	3
1	Местоположение		у с. Фенино, с. Павлино	у с. Фенино, с. Павлино	у с. Фенино, с. Павлино
2	Категория земель		с.-х назначения	с.-х назначения	с.-х назначения
3	Вид угодий, разрешенного вида использования		сенокос	пастбище	пашня
4	Фактическое использование		Для выпаса скота	Для выпаса скота	Выращивание ценных с/х культур
5	Площадь участка –  всего,	га	12,73	11,49	39,8
	в т.ч. предназначенный  для включения в границы нас  пункта (расчет из первых глав)	га	5,26	5,26	5,26
6	Вид права распоряжения участком правообладателем (до включения  его в границы нас.пункта)		частная собственность	частная собственность	частная собственность
7	Кадастровая стоимость 1 га (стоимость с/х земель, можно изменить по виду угодия)	руб.	19530,36	19530,36	19530,36
8	Наличие обременений		водоохранная зона реки Пехорка	санитарно-защитная зона промышленного объекта (карьер) по добыче глины	Придорожная полоса
9	Сведения о ЗОРИЗ, в  т.ч. площадь ценных с.-х угодий	га	Прибрежная зона 30 м. Водоохранная зона 100м р. Пехорка	санитарно-защитная зона 100 м	придорожная полоса 25м
Продолжение таблицы 2.8
110	Форма участка		неправильная	неправильная	неправильная
11	Топографические параметры	град	0,001- 0.01	0,001- 0.01	0,001- 0.01
12	Качество почвенного покрова, балл бонитета,		среднее, 16 баллов	среднее, 16 баллов	высокое, 48 баллов
13	Общий уровень подготовленности территории участка к строительству		Не требует расчистки  поверхности	Закустарено, требуется расчистка	Не требует расчистки  поверхности
14	Рекомендации к виду застройке		переменная этажность  от 1-3	переменная этажность  от 1-3	переменная этажность  от 1-3

 

 

Из таблицы 2.8 видно, что  было выделено 3 участка под индивидуальное жилищное строительство, площадь всех трех участков превышает необходимую площадь, полученную ранее в таблице 2.4.  Собственником выбранных участков является ЗАО «Агрофирма Косино». Кадастровая стоимость участков равна 19530,36 руб. за 1 га.

 

Рекомендации к застройке:

 

На территории жилой зоны сельского поселения  на основе функционального и строительного  зонирования, как правило, выделяются территории многоквартирной (среднеэтажной), блокированной с приквартирными участками и усадебной застройки. Строительство многоквартирных жилых домов высотой свыше 4 этажей на территории сельских поселений не допускается.

Преимущественным  типом застройки в сельских поселениях являются жилые дома усадебного типа (односемейные и двухсемейные сблокированные). Размеры земельных участков устанавливаются с учетом конкретных условий сельского поселения, но не более предельно допустимых размеров с учетом п. 5.4 настоящих норм. При определении размеров и формы земельных приусадебных участков учитываются потенциал территории, особенности существующей застройки, возможности эффективного инженерного обеспечения, развитие личного подсобного хозяйства.

 

 

 

 

 

 

 

                                                    Таблица 2.9

Сведения об инфраструктуре на  территории земельных  участков, планируемых для включения  в границы населенных пунктов  д. Фенино, д. Павлино и социальном окружении территории, прилегающей  к застройке

 

N п.п.	Наименование  показателей	Ед. изм.	участки
			1	2	3
1.	Близость к автомобильной  и ж. д	км	До главной автодороги 0,1км, граничит с дорогой д. Павлино	До главной автодороги 0,4км	Граничит с главной автодорогой
2	Транспортная  (пешеходная) доступность до центра до места основной работы		Граничит с юго-западной частью д. Павлино. И граничит с  производственным центром ЗАО Агрофирма «Косино»	Граничит с северо-западной частью д. Фенино	Граничит с восточной  частью д. Павлино
3	Расстояние до источников присоединения		Все источники электроснабжения, газоснабжения и др. коммуникаций расположены в д. Фенино и д. Павлино, таким образом расстояние считаем до границ д. Фенино и д. Павлино от середины участка.
	электроснабжения	км	0,15	0,1	0,5
	газоснабжения	км	0,15	0,1	0,5
	теплоснабжения	км	0,15	0,1	0,5
	др. коммуникаций	км	0,15	0,1	0,5
4	Наименование ближайшего нас пункта		д. Павлино	д. Фенино	д. Павлино
5	Площадь территории нас  пункта	га	47,04	47,04	47,04
6	Количество постоянных временно проживающих	чел	197	197	197
7	Интенсивность развития  территории по комфортности		Высокая, граничит с территорией  д. Павлино, вдоль участка протекает  река. На северо-востоке имеет общую границу с Салтыковским лесопарком.	Средняя, граничит с д. Фенино, с северо-западной стороны  граничит с карьером, что будет  сказываться на ограничении в застройке.	Высокая, граничит с д. Павлино, близкое расположение к выезду из города, с юга граничит с Салтыковским лесопарком.
8	Наличие сферы обслуживания, образования, культуры		Вся сфера услуг рассоложена  на территории д. Фенино и д. Павлино, все участки, расположены в пределах 1 км от населенного пункта. таким образом, сфера услуг соответствует требованиям жителей.
Продолжение таблицы 2.9
	Рекомендации к виду застройки		переменная этажность  от 1-3	переменная этажность  от 1-3	переменная этажность от 1-3

 

Анализирую информацию, приведенную в этих таблицах, обобщаю  её и в более сжатом, компактном виде привожу окончательно в таблице  1.10.

              Для принятия решения о выборе  земельного участка, включаемого  в границы населенного пункта наиболее выгодного  с позиций инвестора  с учетом экологических факторов  и минимизации  нарушений в организации территории сельскохозяйственных организаций, крестьянских хозяйствах сравниваю требования экспертов с фактическими характеристиками участков и даю экспертную оценку  их соответствия или несовпадения.  

 К земельным участкам, выбираемым для размещения жилых комплексов, инвестор предъявляет следующие требования:

Вид права – собственность;

Категория земли/разрешенный  вид использования – земли промышленности, земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения с возможностью перевода в земли других категорий;

Площадь  под застройку  участка 5,26 га, общая площадь участка не имеет значения;

Хорошая транспортная доступность  – близость основных транспортных магистралей,   умеренная загруженность основного шоссе;

Коммуникации – газ, электричество, водопровод, бытовая канализация.

Окружение – благоприятная экологическая обстановка и живописный ландшафт;

Наличие трудового ресурса.

 

 

 

 

 

 

Таблица 2.10
Характеристика земельных  участков, отбираемых для размещения жилых комплексов в д. Фенино и д. Павлино
Местоположение	Описание	площадь, га	Коммуникации, окружение	транспортная доступность	категория/ вид права (собственность)	цена, тыс. руб.
МО, Балашихинский р-н, в 10 км от МКАД, д. Фенино и д. Павлино	1.земельный участок в южной части имеет округлую форму, и удлиняется по направлению к северной части , рельеф ровный, расположен южнее д. Павлино, контур №139	12,73	Водоснабжение, канализация, теплоснабжение и связь расположены в границах застроенной территории д. Павлино. Таким образом все коммуникации являются доступными для строительства Земельный участок; расположен на границе с южной частью д. Павлино. Участок является привлекательным из-за доступности к реке Пехорка, а также из-за близости Салтыковского лесопарка, отличается живописным ландшафтом.	Хорошая доступность, участок примыкает к границе д. Павлино, таким образом, транспортная доступность обеспечивается подъездом на участок из деревни. До главной автодороги участок расположен на расстоянии 170 метров. Загруженность основных магистралей характеризуется как умеренная. Доступность до инфраструктуры поселка оценивается как хорошая	сенокосы , собственность, ЗАО Агрофирма «Косино»	248621,5
	2.земельный участок неправильной формы, примыкает к северо-западной границе д. Фенино, контур №144	11,49	Водоснабжение, канализация, теплоснабжение и связь расположены в границах застроенной территории д. Фенино. Участок не является привлекательным из-за расположения рядом с объектом промышленности (карьером) и кладбищем.	Средняя доступность, участок расположен от главной автодороги на расстоянии 400 метров, непосредственно к участку подходит грунтовая дорога. Загруженность основных магистралей характеризуется как умеренная. Доступность до инфраструктуры поселка оценивается как средняя.	сенокосы , собственность, ЗАО Агрофирма «Косино»	224403,8
	3. Земельный участок, неправильной формы, примыкает к юго-восточной границе д. Павлино, контур №159	39,8	Земельный участок расположен на юго-восточной границе д. Павлино, таким образом все коммуникации являются доступными для строительства, участок расположен вблизи Салтыковского Лесопарка, что делает его более привлекательным. Но граничит с автодорогой, что ограничивает строительство.	Хорошая доступность, граничит с автодорогой. Загруженность основных магистралей характеризуется как умеренная. Доступность до инфраструктуры поселка оценивается как хорошая.	Пашня, собственность, ЗАО Агрофирма «Косино»	777308,3

 

Для того, чтобы заполнить таблицу 2.12, я, попеременно проводя сравнения, решаю, совпадают ли требования инвестора с фактическими данными. При совпадении ставлю знак «+», различия отмечаю знаком «-».Из  сравнения требований, предъявляемых инвестором с фактическими данными по участкам, следует, что ни один из предложенных земельных участков  полностью не отвечает вышеуказанным требованиям,  однако все участки можно привести в соответствие с пожеланиями инвестора при вложении определенных финансовых средств и временных затрат.

Далее суммируются все  положительные ответы.  Так, из 11 наблюдений  по первому и по третьему участку количество соответствий - 10, а для второго участка - 8 .

С позиции инвестора  к наличию неустранимых несоответствий относится, прежде всего, недостаточная площадь земельного участка, наличие особо ценных сельскохозяйственных угодий, техногенная ситуация и неблагоприятная экологическая обстановка.

Весовой коэффициент  соответствия рассчитывается как отношение количества совпадений к количеству несовпадений.          Для 1-го участка 10:1=10;

   для 2-го участка  8:3= 2,67;

   для 3-го участка  10:1=10 .

Весовой коэффициент  несоответствия   рассчитывается как частное от деления  количества соответствий на наличие неустранимых несоответствий:

для 1-го участка неустранимых соответствий нет, весовой коэффициент  несоответствия равен 0;

для 2-го участка 1 неустранимых несоответствия, т.е. весовой коэффициент несоответствия 8:1=8

1. Общая граница с промышленным объектом (карьер)

Для 3-го участка 1 неустранимое соответствие; весовой коэффициент  несоответствия 10:1=10

1. Пашня имеет высокую  кадастровую оценку, балл, и является  ценным сельскохозяйственным угодьем.

Абсолютный  коэффициент соответствия определяется как разность  весовых коэффициентов  соответствия и несоответствия

для 1-го участка  10-0=10;

для 2-го участка 2,67-8=-5,33;

для 3-го участка 10-10=0

Критерием выбора участка  в соответствии с требованиями инвестора является положительный абсолютный  коэффициент соответствия.

Кроме того, важным показателем  является общая стоимость капиталообразующих инвестиций в подготовку территории строительства.

В состав вложений включаются  затраты на подвод инженерных сетей и коммуникаций, которые рассчитываются по укрупненным показателям.