Земельное право: Приобретение прав на земельный участок под здание, строительство и сооружение

2.2. Особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения, сооружения

     В конце 80-х и начале 90-х гг. возникла потребность создания нового гражданского законодательства, отражающего потребности  рыночной экономики. В этот период удалось  отстоять и впоследствии создать новые институты частного и публично-правового характера, без которого развитие рынка было бы немыслимым. Однако при переходе к новым экономическим отношениям не было четкой концепции их правового регулирования, что породило многочисленные противоречия в законодательстве, которые и по сей день существенно осложняют судебную практику. В России гражданское и земельное право - самостоятельные отрасли права, каждая из которых имеет свою теорию. Специалисты обеих отраслей не всегда работают вместе, а порой и в отрыве друг от друга. В результате возникали несовпадающие подходы в сфере регулирования оборота земли и иных объектов недвижимости. В настоящее время ощущается острая потребность в создании четкой концепции регулирования отношений, связанных с недвижимостью, которая бы учитывала частноправовые и публично-правовые интересы.

     Принципы  законодательства о недвижимости являются важнейшими для экономического развития любой страны. Инвесторы, в том  числе иностранные, ожидают надежной правовой инфраструктуры. Каждый должен быть уверен в том, что территория под его комплексами принадлежит именно ему. Кроме того, современное финансирование невозможно без нормально функционирующего залога недвижимости.

     Отношения по обороту недвижимости регулируются гражданским и земельным законодательством. Многие правовые нормы остались еще с советских времен. В ст. 1 ЗК РФ провозглашен принцип «единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости». Но вещные права на земельные участки и здания различаются. Говоря о «единой судьбе» земельных участков и зданий, нужно иметь в виду необходимость прийти к единым видам вещных прав. Определенная попытка в этом отношении была сделана в ЗК РФ. И, постепенно два вида вещных прав - постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение - должны уйти в историю. Остаться должны собственность и аренда.

     Следует обратить свое внимание на проблему разграничения государственной и муниципальной собственности, подчеркнув то, что такое разграничение идет крайне медленно.

     В настоящее время целый ряд  проблем порожден именно делением недвижимости на земельные участки и здания.

     Сравнительное правоведение подсказывает возможное  их решение, которое могло бы заключаться  в том, чтобы перенять известный, в том числе из германского  права, принцип единства земельных  участков и зданий. Единство земельных  участков и зданий в Германии - это политико-правовое решение, основанное на целесообразности. Когда имеется раздельный объект, обе части могут быть объектами права собственности. При едином объекте соединенные друг с другом части рассматриваются в юридическом смысле как один единственный объект, в отношении которого может быть только одно единственное право собственности (части не могут при этом являться объектами вещных прав). Это значит, что право собственности может существовать только на земельный участок, но не на здание. В силу этого земля и здание всегда находятся в одних руках и участвуют в обороте как одна вещь. Все обременения и ограничения земельного участка (включая ипотеку и поземельный долг) распространяются автоматически на все его части.

     И.А. Иконицкая считает, что совершенствование правовых режимов земельного участка и расположенной на нем недвижимости предполагает в первую очередь определение конечной цели реформирования законодательства в этой сфере.⁹

     Как следует из изучения зарубежного  опыта, оптимальной моделью правового режима земельных участков и расположенной на нем недвижимости является создание единого объекта недвижимости. Сама по себе такая модель заслуживает поддержки, однако ее претворение в жизнь в России в рамках существующего правового поля может иметь место лишь при достаточно существенном изменении действующего законодательства.

     Одним из направлений совершенствования  указанного законодательства является унификация прав на земельные участки  и расположенные на них иные объекты  недвижимости. В данном случае речь идет только о зданиях, строениях и сооружениях. При этом под унификацией прав имеется в виду как единство одних и тех же вещных прав на земельный участок и расположенных на нем зданий, так и единое содержание этих прав с точки зрения осуществления правомочий. В частности, правомочия распоряжения.

     Действующее земельное законодательство провозгласило  принцип единства судьбы земельных  участков и расположенных на них  иных объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Указанное положение является одним из направлений реализации данного принципа, поскольку, как это следует из иных статей ЗК РФ (ст. 35), и земельные участки следуют судьбе прочно расположенных на них объектов.

     При этом нельзя не отметить имеющиеся  противоречия норм ГК РФ и ЗК РФ при реализации отношений, связанных с продажей недвижимости и земельного участка, на котором она расположена, а также с продажей земельного участка и расположенной на нем недвижимости. В связи с этим Постановление Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24 марта 2005 г. № 11 ориентирует суды на применение норм ЗК РФ, предусматривая при этом ничтожность сделок, при которых происходит отчуждение здания без земельного участка и наоборот (п. 11). Уже сегодня в законодательстве РФ имеются определенные предпосылки для формирования единого объекта недвижимости - земельного участка и расположенных на нем зданий, строений и сооружений, принадлежащих на праве собственности одному лицу.

     В настоящее время целый ряд норм земельного законодательства и законодательства о недвижимом имуществе направлены на создание условий сосредоточения права собственности на данные объекты у одного лица. Некоторые предпосылки для формирования единого объекта оборота и объединения в руках одного собственника земельного участка и недвижимости уже созданы. В качестве примера можно привести нормы ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 36 ЗК РФ, ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», п. 2 и п. 7 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Однако до сих пор процент образования таких объектов невелик. Тому есть определенные причины. Прежде всего, значительная часть земель в России на основании ЗК РФ изъята из оборота или ограничена в обороте, а значит, в ближайшем будущем эти земли не смогут перейти в собственность частных лиц - владельцев недвижимости. Не менее существенным ограничением данного процесса являются недостатки процедур формирования земельных участков: для огромного количества земель не установлены надлежащие границы.

     В то же время, не во всех случаях следует  стремиться к объединению в единый объект земли и недвижимости, на ней расположенной; в отдельных ситуациях в таком объединении нет необходимости. Во-первых, уже в течение определенного времени довольно успешно осуществляется оборот недвижимости, расположенной на чужих земельных участках. Правовые основания для этого установлены как в ЗК РФ, так и в ГК РФ. Во-вторых, праву известен перечень правовых титулов, на основании которых лицо может стать правообладателем земельного участка без приобретения его в собственность (аренда, сервитут). В-третьих, земля и возведенная на ней недвижимость - достаточно разнохарактерные по своей природе объекты, что не может быть проигнорировано в реальной правовой практике.

     В настоящее время в арбитражных  судах рассматривается большое  количество земельных споров различных  категорий. Весьма распространенной категорией споров являются конфликты, связанные с отказом уполномоченных органов в передаче в собственность заинтересованным лицам земельных участков, расположенных под объектами недвижимого имущества. Единства практики до настоящего времени по данным вопросам не было. Между тем определенный подход к решению указанных проблем начинает вырабатываться. По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда, понуждать к заключению договора можно только в тех случаях, когда такое понуждение не будет противоречить федеральному законодательству и в результате заключения договора купли-продажи земли не будут нарушены публичные и общественные интересы. Кроме того, исходя из общих принципов земельного законодательства, сочетания интересов общества и законных интересов граждан и юридических лиц, при вынесении решения приоритетными являются государственные и общественные интересы.

     Особым  образом решаются вопросы, связанные  с ситуациями, когда необходимо разграничить ипотеку земельного участка с  залогом или юридической судьбой  находящихся на нем строений, зданий и сооружений (то, что в гражданском праве Германии называют поверхностным правом).

     ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ внес в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по этому поводу ряд существенных изменений. В данном случае речь идет об изменениях, которые были внесены в ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Настоящая редакция данной статьи в соответствии с внесенными изменениями отражает принцип, закрепленный в правовых системах развитых зарубежных стран, когда ипотека земельного участка обязательно означает распространение ипотеки на здания и сооружения залогодателя, расположенные или строящиеся на нем. Впрочем, данная норма имеет диспозитивный характер, и стороны в договоре об ипотеке могут установить иное. Возможность сторон предусмотреть в договоре иное означает отход законодателя от неуклонного следования принципу «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами», провозглашенному в Земельном кодексе РФ. Такой подход тем более странен, что при ипотеке здания или сооружения залогодатель обязан одновременно по тому же договору ипотеки заложить земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, или часть этого участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части (ч. 2 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 3 ст. 340 ГК РФ). И как разъяснено в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ», если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ) (п. 45). Тем самым в настоящее время в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем.

     До  вступления в силу ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ действовала прямо противоположная норма, устанавливавшая нераспространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

     Отметим, что ипотека не распространяется на здания и сооружения, расположенные или строящиеся на земельном участке, если они принадлежат (будут принадлежать) не залогодателю по договору об ипотеке, а третьим лицам.

     В п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции уточнено, что права залогодателя распоряжаться зданиями и сооружениями, расположенными на заложенном в ипотеку земельном участке, ограничены в той же мере, в которой ограничены его права распоряжаться самим земельным участком, несмотря на то, что в договоре об ипотеке здания и сооружения могут не рассматриваться как предмет ипотеки. Право распоряжения, условия и последствия перехода прав на такое здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     В случае, если залогодатель по соглашению с залогодержателем не заложил последнему вместе с земельным участком находящееся  на нем здание или сооружение, то при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение. Более того, залогодатель приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Под сервитутом здесь понимается, прежде всего, право прохода к этому зданию или сооружению по этому участку.

     При строго формальном прочтении п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» представляется очевидным, что если в договоре об ипотеке земельного участка прямо не указано, что он не распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке объекты, принадлежащие залогодателю, то такие объекты, даже если они не были названы в договоре и даже если ранее возникшее право на них не зарегистрировано, должны считаться заложенными на его основании, то есть такие объекты также составляют предмет ипотеки. Схожим образом сформулировано правило ст. 75 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом».