Земельное право: Приобретение прав на земельный участок под здание, строительство и сооружение

     Специалисты правильно обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи  является производным способом приобретения права собственности, постольку  новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 Кодекса возлагает на продавца обязанность информировать покупателя обо всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п. 3 ст. 37 Кодекса.⁶

     Как правило, на практике исполнение продавцом  обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке возможно доказать лишь в том случае, когда соответствующая информация была отражена в тексте договора или в приложениях к нему. При возникновении спора наличие тех или иных сведений в договоре позволит также однозначно определить объем предоставленной информации, ее истинность либо ложность.

     К земельно-правовым особенностям купли-продажи  относится также то обстоятельство, что в договорах купли-продажи  и мены земельных участков не могут  содержаться условия, предусмотренные  в п. 2 ст. 37 Кодекса. В случаях если указанные условия включены в такие договоры, эти условия являются недействительными (см. ст. 166 - 181 ГК РФ).

     Недопустимыми являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

     устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

     ограничивающие  дальнейшее распоряжение земельным  участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка  в аренду, совершение иных сделок с  землей;

     ограничивающие  ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

     Следует согласиться с мнением, что несмотря на то, что п. 2 ст. 37 содержит исчерпывающий перечень условий, которые признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова.

     В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, указанной в п. 3 ст. 37 Кодекса, покупатель вправе требовать: уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Такое же право принадлежит каждой стороне договора мены земельных участков, а также арендатору земельного участка.

     Указанное право возникает в случае предоставления продавцом (арендодателем, стороной договора мены) заведомо ложной информации:

     об  обременениях земельного участка и  ограничениях его использования  в соответствии с разрешенным  использованием;

     о разрешении на застройку данного  земельного участка;

     об  использовании соседних земельных  участков, оказывающем существенное воздействие на использование и  стоимость продаваемого земельного участка;

     о качественных свойствах земли, которые  могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

     иной  информации, которая может оказать  влияние на решение покупателя о  покупке (аренде, мене) данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. 
 
 

Глава 2. Актуальные правовые проблемы приобретения права на земельные участки, расположенные под объектами строительства

2.1. Реализация принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов: права покупателя здания, строения, сооружения на земельный участок

     Долгое  время оборот зданий, строений, сооружений осуществлялся в России отдельно от земельных участков, на которых  данные объекты недвижимости расположены. Это обусловлено, прежде всего, историческими и социально-экономическими условиями развития нашего государства. В советском праве земля признавалась объектом публичной собственности, изъятым из оборота.

     Впервые норма, установившая неразрывную связь  между правами на здание и правами  на земельный участок, на котором это здание расположено, появилась лишь в Земельном кодексе РСФСР, в статье 37 которого (в первоначальной ее редакции) указывалось, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками.

     В настоящее время положение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплено в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве одного из принципов земельного законодательства. Согласно данному принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

     Отчасти принцип «единства судьбы» реализован в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ, в соответствии с которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

     Аналогичное положение содержится в пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающем, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

     Нечеткие  и недостаточно выверенные с юридической  точки зрения формулировки приведенных норм ЗК РФ и ГК РФ вызвали много вопросов в юридической литературе, а на практике привели к различному их применению (толкованию).

     Как справедливо отмечает Е.В. Максимова, «переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение - одна из наиболее спорных проблем земельного законодательства, поскольку законодатель зачастую недостаточно последовательно подходит к регулированию одних и тех же отношений в различных законодательных актах».⁷

     На  сегодняшний день в практике арбитражных судов наиболее часто встречается ситуация, при которой у собственника здания, строения, сооружения, продающего данную недвижимость, земельный участок находится на праве аренды. У нового собственника здания, строения, сооружения договор аренды земельного участка с собственником этого участка отсутствует.

     Одни  суды, разрешая дела о взыскании  с нового собственника здания, строения, сооружения платы за пользование  землей, руководствуются нормами  о неосновательном обогащении, другие - нормами об аренде.

     О.М. Козырь и А.А. Маковская отмечают, что правовая конструкция, заложенная в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ и пункте 3 статьи 552 ГК РФ, с точки зрения гражданского права, отнюдь не безупречна. «Остается абсолютно неясным, происходит ли вследствие такой перемены «вступление» нового собственника здания в договор аренды, заключенный прежним собственником, с возникновением множественности лиц на стороне арендатора, либо «дробление» договора аренды на два самостоятельных договорных обязательства: нового собственника здания в отношении той части участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, и прежнего собственника здания в отношении остальной части участка».⁸

     Не  разрешил указанные вопросы и  Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разъяснивший в пункте 14 Постановления от 24.03.05 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

     Данное  разъяснение не дает четкого ответа на вопрос о характере права и  об объеме прав и обязанностей, которые  новый собственник здания, строения, сооружения приобретает в отношении земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.

     Таким образом, на сегодняшний день в практике арбитражных судов прослеживаются две концептуально противоположные  позиции к разрешению споров, связанных  с применением пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ.

     Одни  считают, что новый собственник  здания, строения, сооружения с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость не становится автоматически стороной в договоре аренды земельного участка; для этого необходимо, чтобы договор был заключен непосредственно с ним.

     Другие  полагают, что с переходом права собственности на здание, строение, сооружение к новому собственнику переходят права и обязанности по ранее заключенному с прежним собственником недвижимости договору аренды земельного участка. То есть в силу закона происходит перемена лиц в арендном обязательстве.

     Большинство членов Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном  суде Северо-Западного округа, на обсуждение которого был вынесен блок вопросов, связанных с применением норм пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ, поддержали позицию, согласно которой к новому собственнику здания, строения, сооружения с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость переходят права и обязанности, вытекающие из ранее заключенного с прежним собственником здания, строения, сооружения договора аренды земельного участка, на котором данная недвижимость расположена. При этом переход прав и обязанностей по договору аренды (перемена лиц в арендном обязательстве) происходит в силу закона.

     Было  высказано мнение, что только при  таком решении поставленной проблемы может быть обеспечена стабильность гражданского оборота и реализован принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленный в ЗК РФ.

     Помимо  конструкции о переходе прав и  обязанностей по договору аренды, была выдвинута идея о возникновении у покупателя здания, строения, сооружения нового права аренды, содержание которого, однако, должно определяться ранее заключенным договором аренды земельного участка.

     Такой вариант был предложен не случайно, а в связи с поставленным вопросом о долгах прежнего собственника здания, строения, сооружения за пользование земельным участком до продажи недвижимости. Отмечалось, что экономически несправедливо возлагать на нового собственника здания, строения, сооружения долги прежнего собственника, то есть за тот период, в течение которого новый собственник недвижимости земельным участком не пользовался и, соответственно, не извлекал из этого никакой экономической выгоды.

     Некоторые из членов Совета высказали мнение о том, что для решения проблем, связанных с применением пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ, а в конечном итоге и для реализации провозглашенного в статье 1 ЗК РФ принципа «единства судьбы», возможно, потребуется законодательное изменение.