Земельное право: Приобретение прав на земельный участок под здание, строительство и сооружение

     Пунктом 8 ст. 22 Кодекса установлено общее правило о наличии у арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае продажи такого участка преимущественного права его покупки. Указанное общее правило не применяется в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 36 Кодекса.

     Из  общего правила п. 8 ст. 22 Кодекса следует, что при продаже земельного участка арендатор имеет преимущественное право его покупки по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи участка с публичных торгов (см. ст. 250 ГК РФ). При этом публичные торги могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 3 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

     Продавец  земельного участка обязан известить  в письменной форме арендатора о намерении продать участок постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает такой участок. Если арендатор откажется от покупки или не приобретет земельный участок в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать данный участок любому лицу.

     В рассматриваемом случае при продаже  земельного участка с нарушением преимущественного права покупки  арендатор имеет право в течение  трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и  обязанностей покупателя. Уступка арендатором преимущественного права покупки не допускается.

     Положения п. 9 ст. 22 Кодекса расширяют перечень прав арендаторов по долгосрочным договорам аренды земельных участков, заключенным на срок более чем пять лет: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 Кодекса, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

     Указанные нормы следует рассматривать  в качестве специальных по отношению  к общим правилам, установленным  в п. 4 - 6 ст. 22 Кодекса. Следует обратить внимание на то, что положения п. 9 ст. 22 Кодекса действуют только в тех случаях, когда предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

     В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» определено, что в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей достаточно уведомления об этом арендодателя. Если в договоре аренды земельного участка, заключенном до введения в действие Кодекса, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, то стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положениями п. 9 ст. 22 Кодекса (ст. 422 ГК РФ). Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, заключенного после введения в действие Кодекса, следует исходить из того, что права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Договор аренды не может предусматривать условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

     В отличие от общих оснований и  порядка прекращения договора аренды (ст. 46 Кодекса, ст. 450 и 619 ГК РФ), п. 9 ст. 22 Кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

     В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут  передать эти земельные участки  в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 Кодекса). Законными представителями несовершеннолетних, не достигших 18 лет, являются родители, усыновители или попечители, а несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), - их родители, усыновители или опекуны (см. ст. 26 и 28 ГК РФ). Арендаторами в таких случаях могут быть как граждане, так и юридические лица.

     В связи с этим уместно напомнить, что по общему правилу ст. 21 ГК РФ с наступлением совершеннолетия (по достижении лицом 18-летнего возраста) возникает в полном объеме гражданская дееспособность гражданина. Поэтому после достижения указанного возраста наследник вправе самостоятельно распоряжаться земельным участком. При этом следует учитывать, что:

     когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает  дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак;

     полная  дееспособность возникает также  в результате эмансипации (объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным по правилам ст. 27 ГК РФ).

     В связи с этим представляется, что  правило п. 10 ст. 22 Кодекса необходимо толковать расширительно: договор аренды земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему наследнику, должен быть прекращен в любом случае приобретения таким наследником полной дееспособности.

     Согласно п. 11 ст. 22 Кодекса, изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень земельных участков, изъятых из оборота, установлен в п. 4 ст. 27 Кодекса. Трудно не заметить, что правила п. 11 ст. 22 Кодекса находятся в противоречии с п. 2 ст. 27 Кодекса, согласно которому земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Кроме того, из смысла п. 2 ст. 22 Кодекса также следует, что земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду ни при каких обстоятельствах. Императивные правила п. 2 ст. 27 и п. 2 ст. 22 Кодекса не предполагают установления в федеральных законах каких-либо исключений. Поэтому определить истинный "замысел" законодателя путем толкования норм в данном случае вряд ли возможно. Представляется, что коллизия указанных правовых норм должна быть устранена самим законодателем путем внесения в Кодекс соответствующих изменений.

     Купля-продажа  земельных участков является одной  из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Кодексом (ст. 37, 38 и др.), иными федеральными законами.

     Как известно, договор купли-продажи  земельного участка - это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется  передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный  участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ). К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются правила § 7 гл. 30 ГК РФ о купле-продаже недвижимости, а также общие положения о купле-продаже гл. 30 ГК РФ. Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».⁵

     В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Поэтому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (см. п. 1 ст. 37 Кодекса). Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Напомним, что основные правила о государственном кадастровом учете земельных участков установлены в ст. 70 Кодекса.

     Именно  в результате государственного кадастрового учета земельный участок приобретает  характеристики, позволяющие идентифицировать его среди других земельных участков. Так, по результатам кадастрового учета в Единый государственный реестр земель включаются следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

     В договоре купли-продажи земельного участка целесообразно указывать все основные сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель. На практике это позволит исключить применение правила ч. 2 ст. 554 ГК РФ, согласно которому при отсутствии в договоре купли-продажи данных, позволяющих определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору, условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

     Договор купли-продажи земельного участка  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор  не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами под угрозой признания его недействительным (ст. 550 ГК РФ).

     Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать субъекты гражданского права, в том числе юридические лица и граждане. При этом продавцом земельного участка может быть только его собственник, так как лишь он обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как объектом гражданских прав.

     Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является его существенным условием, при отсутствии которого договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом определение цены возмездного договора только по соглашению сторон (п. 3 ст. 424 ГК РФ) возможно не во всех случаях купли-продажи земельных участков. Законодательство Российской Федерации предусматривает и более сложные способы определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи.

     Цена  земельного участка может быть определена соглашением продавца и покупателя, оценщиком или по итогам торгов. В определенных случаях цена земельного участка может устанавливаться в соответствии со специальными правилами, предусмотренными федеральным законом.

     Содержание  договора купли-продажи земельного участка, помимо определения предмета и цены такого договора, образуют условия, регламентирующие права и обязанности продавца и покупателя по передаче, принятию и оплате имущества, а также по предоставлению предусмотренной законодательством информации. Обязанностям каждой из сторон корреспондируют соответствующие права контрагента. Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в соответствии с гражданским законодательствам и правилами ст. 37 Кодекса.