Роль оценки земель в управление земельных ресурсов

    Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

    Основные  этапы оценки земельного участка  методом изъятия: 1 этап. Определение рыночной стоимости земельного участка ^с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж. Если не хватает информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.

    2 этап. Расчет восстановительной  стоимости возведения зданий  и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

    Стоимость воспроизводства — это затраты  на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех  же строительных материалов, по той же планировке, но в текущих рыночных ценах. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

    Стоимость замещения — это затраты в  текущих рыночных ценах на строительство объекта той же полезности, но с использованием современных оборудования, материалов и планировки. Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога.

    Затраты на строительство состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

    Прямые  издержки — это расходы, непосредственно  связанные со строительными работами. Они включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

    Косвенные издержки — это расходы, которые  необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

    Прибыль предпринимателя — это денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

    3 этап. Определение величины физического,  функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

    Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения,т.е. потери их элементами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

    Функциональный  износ — это несоответствие характеристик  зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

    Внешний износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

    Физический  и функциональный износ делятся  на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

4. этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и 
   сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.
5. этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с 
   улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

    Полученные  затратным методом оценки земельных  участков по нескольким однотипным объектам недвижимости результаты, необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения.

    При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

    Достоинством  затратного метода являются его ясность  и доказательность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

    Затратный метод приводит к объективным  результатам, если можно   точно   оценить   величину   восстановительной   стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

    Ограниченность  затратного метода заключается в  том, что он можетдать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10—15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

    К затратному подходу относится метод  определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

    Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки — широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

    Процесс разделения земли в первую очередь  включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

    Этапы применения метода определения затрат на освоение.

    1 этап. Определение размеров индивидуальных участков исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности.

    В первую очередь размеры и благоустройство  земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

    2 этап. Расчет стоимости освоенных участков.

    Данный  расчет осуществляется или путем  анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сопоставимых продаж.

    3 этап. Расчет всех затрат на освоение, определение предполагаемого периода застройки земельных участков.

    Затраты на освоение включают: инженерные расходы  по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений. К ним также относятся оплата налогов, страхования, прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.

    4 этап. Вычет затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой 
для расчета предполагаемой выручки от продажи является стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения 
продаж с учетом корректировок на различия (если они есть). Из 
цены продажи земельного участка вычитаются все затраты на освоение,   включая  затраты  на  продажу  и  предпринимательскую ^:* прибыль.

     5 этап. Определение периода времени,  необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

    Наконец, для земель поселений оценка может  проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок. 
 
 
 
 
 

Список  литературы

1. Федеральный закон «Об оценгчной деятельности в РФ» от 29.08.08 №135
2. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М. «Дело» 1998 г.
3. Хисматулов О.Т., Карпинский В.А. Методологические и методические основы кадастровой оценки отдельного земельного участка на территории города Пермь 1999 г.