6. Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

    При внесении поправки на размер участка  определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

    Способ  типичного (стандартного) земельного участка  широко используется для оценки участков приблизительно одного разме_и, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных.

    Способ  единицы сравнения. Поскольку земельные  участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку или стоимость жилья — 700 долларов за один квадратный метр площади.

    При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

    Цена  за 1 гектар — при продажах больших  массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышлен_и_ использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

    Цена  за 1 квадратный метр — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

    Цена  за 1 фронтальный метр часто применяется  при оценке земли, предназначенной  для торговых предприятий, а также  предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

    Цена  за лот — цена за стандартные  по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застрой_и. Колебания цен на стандартные па размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

    Цена  за единицу плотности. Нормативные  акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

    При использовании метода единицы сравнения  на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость  единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя    стоимость    определяется    путем    расчета    медианы(середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

    При правильном применении методы типичного (стандартного) участка и единицы сравнения должны давать приблизительно одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения.

    Преимуществом метода, единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

    Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

    Для определения рыночной стоимости  земельного участка используется следующая информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;
• категория земель, в границах которых расположен земельный участок;
• физические характеристики участка;
• данные о взаимосвязи участка с окружением;

    — экономические факторы, характеризующие участок. 
Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые  комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

     Способ единицы сравнения. Поскольку  земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку или стоимость жилья — 700 долларов за один квадратный метр площади.

    При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

    Цена  за 1 гектар — при продажах больших  массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышлен_и_ использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

    Цена  за 1 квадратный метр — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

    Цена  за 1 фронтальный метр часто применяется  при оценке земли, предназначенной  для торговых предприятий, а также  предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

    Цена  за лот — цена за стандартные  по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застрой_и. Колебания цен на стандартные па размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

    Цена  за единицу плотности. Нормативные  акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

    При использовании метода единицы сравнения  на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость  единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя    стоимость    определяется    путем    расчета    медианы

    (середины  ранжированного ряда) или среднеарифметической  величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

    При правильном применении методы типичного (стандартного) участка и единицы сравнения должны давать приблизительно одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения.

    Преимуществом метода, единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

    Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

    Для определения рыночной стоимости  земельного участка используется следующая информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земель 
  ному участку, сервитуты;
• категория земель, в границах которых расположен земельный участок;
• физические характеристики участка;
• данные о взаимосвязи участка с окружением;

    — экономические факторы, характеризующие участок. 
Источниками этих данных могут быть городские, районные и

    поселковые  земельные комитеты и органы, где  осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники. При этом необходимо иметь в виду, что публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земельные участки — это цены продавца, которые выше фактических цен сделок.

    Оценка  методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

    Как показывает практика, метод сравнения  продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

    Когда продаж незастроенных земельных  участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надежным способам. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного опыта оценщика.

    Метод переноса или соотнесения, который  предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

    Метод переноса основан на определении  соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

    Если  в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

        Доля земли в стоимости объекта   =   стоимость земли /

        / стоимость земли + стоимость  зданий

    Затратный подход к оценке земельных  участков

    Затратный подход к оценке рыночной стоимости  земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает несколько методов.