Содержание

1. Оценка земель по действующтму законадательству РФ……………….....3
2. Доходный подход к оценки земельных участков………………………….7
3. Сравнительный подход к оценки земельных участков…………………..10
4. Затратный подход к оценке земельных участков…………………………18

   Список  литературы………………………………………………………….22

 

Оценка  земель по действующему законодательству РФ 

    В соответствии с Федеральным законом  от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» (РГ. — 1998. — 6 августа) под оценочной  деятельностью понимается установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. При этом за рыночную стоимость объекта оценки принимается  наиболее вероятная цена, по которой  данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой  информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Так, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать  исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и  действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты (предложения заключить договор); цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

    Российская  Федерация, ее субъекты или муниципальные  образования, физические лица и юридические  лица имеют право на проведение оценщиком  оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных  названным Федеральным законом.

    Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит  от установленного федеральным законодательством  порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право  распространяется и на проведение повторной  оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта могут  быть использованы для корректировки  данных бухгалтерского учета и отчетности.

    Результаты  проведения оценки объекта оценки могут  быть обжалованы заинтересованными  лицами в порядке, установленном  законодательством Российской Федерации. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного  проведения оценки какого-либо объекта  оценки, либо в договоре об оценке объекта (далее — договор) не определен  конкретный вид стоимости объекта  оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное  правило подлежит применению и в  случае использования в нормативном  правовом акте не предусмотренных настоящим  Федеральным законом или стандартами  оценки терминов, определяющих вид  стоимости объекта оценки, в том  числе терминов «действительная  стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная  стоимость» и др.

    Основанием  для проведения оценки объекта оценки служит договор между оценщиком  и заказчиком. Такой договор заключается  в письменной форме и не требует  нотариального удостоверения. Он должен содержать основания заключения договора; вид объекта оценки; вид  определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Оценщик имеет  право:

1. применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
2. требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
3. получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
4. запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной;
5. в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
6. привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
7. отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Оценщик обязан:

1. соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Федерации;
2. сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;
3. обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;
4. предоставлять заказчику информацию о требованиях федерального законодательства об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;
5. предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством  Российской Федерации;

6. хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
7. в случаях, предусмотренных федеральным законодательством, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

    Оценка  объекта оценки не может проводиться  оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным  лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный  интерес в объекте оценки, или  состоит с указанными лицами в  близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

1. в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
2. оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

    Не  допускается вмешательство заказчика  либо иных заинтересованных лиц в  деятельность оценщика, если это может  негативно повлиять на достоверность  результата проведения оценки объекта  оценки, в том числе ограничение  круга вопросов, подлежащих выяснению  или определению при проведении оценки объекта оценки.

    Размер  оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта  оценки.

    Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316.

    Государственной кадастровой оценке подлежат все  категории земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения  и иных целей, установленных законом. Кадастровая оценка земель проводится органами Росземкадастра.

    При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные  в законодательном, административном и судебном порядке. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального  использования.

    Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа  рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне  черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода.

    Оценка  иных категорий земель вне черты  городских и сельских поселений  осуществляется на основе капитализации  расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства  и (или) сохранения и поддержания  ценности их природного потенциала.

В процессе государственной  кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть  земель, однородных по целевому назначению, ввиду функционального использования  и близких по значению кадастровой  стоимости земельных участков.

    В зависимости от территориальной  величины оценочных зон их границы  совмещаются с границами земельных  участков с учетом сложившейся застройки  и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых  районов или кадастровых кварталов.

    По  результатам оценочного зонирования  составляется карта (схема) оценочных  зон и устанавливается кадастровая  стоимость единицы площади в  границах этих зон.

    Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой  оценки земель вносятся в государственный  земельный кадастр.

    Органы  исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных  органов Роскомземкадастра утверждают результаты государственной кадастровой  оценки земель.

    Споры, возникающие при проведении государственной  кадастровой оценки земель, рассматриваются  в судебном порядке

 

    Доходный  подход к оценке земельных  участков

 

    Доходный  подход к оценке земельных участков — это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

    Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму  приведенных к дате оценки ожидаемых  будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.

    Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

    Расчеты стоимости земли доходным методом  основаны на использовании следующей формулы:

    

                        Стоимость земли       =

                         Доход

                                                                           Ставка капитализации

    При использовании доходного метода необходимо определить доход и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;
• часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся 
  на застроенный земельный участок;
• арендная плата для оценки земель поселений;
• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

    Сложной проблемой доходного подхода  является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

    Первый  подход — это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам.

    Второй  подход — расчет ставки капитализации  методом кумулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части: