Правовое регулирование купли продажи земельных участков

      Т. обратился в суд со встречным  иском, просил признать недействительным договор от 05.10.2009 г. купли-продажи жилого дома и земельного участка и расписку от 04.10.2009 г. о получении денежных средств в размере 100 000 рублей от П. за дом и земельный участок.

      Решением  суда в удовлетворении иска П. и встречного иска Т. отказано.

      Судебная  коллегия, проверив материалы дела, в интересах законности в полном объеме, в связи с неправильным применением норм материального  права, отменила решение суда в части  отказа в удовлетворении исковых  требований П. о понуждении Т. провести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой  дом и земельный участок и  в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Т. о признании недействительной расписки от 04.10.2009 г. о получении денежных средств в размере 100000 рублей от П., в остальной части решение суда оставила без изменения.

      Т. нотариально удостоверенной доверенностью  от 29 мая 2009 г. уполномочил Ш. (мать ответчицы П.) зарегистрировать право собственности на жилой дом и земельный участок, а также продать за цену и на условиях по своему усмотрению указанные жилой дом и земельный участок.

      08.10.2009 г. в отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Курганской области Ш. был представлен на регистрацию договор купли-продажи от 05.10.2009 г. спорных жилого дома и земельного участка между Ш., действующей от имени Т. (продавцом) и П. (покупателем). По условиям п. 3 договора, указанные жилой дом и земельный участок оцениваются по соглашению сторон и продаются за 100 000 руб., которые уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора.

      25.10.2009 г. Т. отозвал доверенность на имя Ш. Договор купли-продажи дома и земельного участка с приобщенными документами были возращены без регистрации сделки и перехода права собственности на указанные объекты недвижимости. Т. утверждал, что расчет по сделке истицей не произведен, расписка в получении 100 000 руб. написана им в состоянии алкогольного опьянения, когда он не понимал значение своих действий и не мог руководить ими.

      Судом сделан взаимоисключающий вывод  об отказе обеим сторонам в иске. Таким образом, спор между сторонами  по существу разрешен не был.

      Рассматривая  требования П. о понуждении к регистрации  перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, суд пришел к выводу, что ответчик не уклонялся от регистрации перехода права собственности, поскольку, по мнению суда, нельзя расценить как  уклонение отказ от совершения каких  либо действий, в данном случае - нежелание  лично осуществить сделку купли-продажи.

      Судебная  коллегия посчитала, что данный вывод  суда постановлен на неправильном толковании норм материального права.

      В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности  на недвижимость по договору продажи  недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В  случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение  о государственной регистрации  перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной  регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

      Поскольку продавец дома и земельного участка - Т. после передачи договора купли-продажи  в учреждение по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отозвал доверенность, выданную представителю, 25.10.2009 г. обратился с заявлением в отдел УФРС по Курганской области о возврате документов без регистрации сделки, довод истицы о том, что ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, является обоснованным.

      Вывод суда об отказе в удовлетворении иска П. коллегия признала необоснованным, в связи с чем, отменила решение  суда в данной части.

      Право собственности на имущество, которое  имеет собственника, может быть приобретено  другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или  иной сделки об отчуждении имущества (ст. 218 ГК РФ).

      В силу ст. 432 ГК РФ договор считается  заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях  форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными  являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

      Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны  вынести решение о регистрации  сделки.

      Поскольку предметом данной сделки купли-продажи  являлся жилой дом, суду в целях  надлежащего разрешения спора, также  следовало разъяснить истице право  обращения с требованием о  регистрации данной сделки в порядке  п. 3 ст. 165 ГК РФ. Ссылка суда на общую  норму ст. 421 ГК РФ о свободе договора, признана коллегией несостоятельной.

      В части отказа Т. в признании недействительным договора купли-продажи дома и земельного участка в соответствии со ст. 177 ГК РФ, решение суда признано правильным. Как следует из дела, указанный  договор купли-продажи оформлен от имени истца его представителем по нотариально удостоверенной доверенности. Данная доверенность не оспорена, никаких  доводов и доказательств, подтверждающих, что ответчик на момент её оформления, а также на момент оформления договора купли-продажи не понимал значение своих действий и не мог руководить ими, суду не приведено. Ссылки истца  на то обстоятельство, что до подписания договора расчет покупателем фактически не произведен, а также доводы о  заниженной стоимости дома и земельного участка и отсутствии другого  жилья, не имеют правового значения для оспаривания сделки по данному  основанию.

      Решение суда в части отказа Т. в удовлетворении требований о признаний расписки в получении от П. денежных средств  в сумме 100 000 руб. судебная коллегия также отменила, так как указанное  исковое требование не соответствует  перечисленным в ст. 12 ГК РФ способам защиты нарушенного права, поскольку  данная расписка не является самостоятельной  сделкой, выдана в подтверждение  исполнения обязательства по сделке.

      Вывод суда о том, что ответчик в момент выдачи данной расписки понимал значение своих действий и мог руководить ими, постановлен на недостаточно проверенных  обстоятельствах по делу, безосновательно  мотивирован ссылкой на заключение экспертизы, которая, как указал суд, не содержит категоричных выводов о  том, что в момент написания расписки Т. не способен был понимать значение своих действий и руководить ими. Экспертиза, проведенная в рамках дела, по существу подтвердила, что расписка написана ответчиком в каких то необычных условиях, а именно возможно в необычном состоянии, которым могло быть и состояние алкогольного или наркотического опьянения. При этом состояние опьянения не является бесспорным свидетельством того, что оно не позволило ответчику понимать значение своих действий и руководить ими. В связи с чем, указанные обстоятельства, при предъявлении соответствующих исковых требований, нуждаются в дополнительной проверке, в том числе путем опроса дополнительных свидетелей.

    Покупатель вправе:

требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных  ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке;

в случае уклонения  продавца от подписания документа о  передаче земельного участка требовать  передачи ему земельного участка, на условиях, предусмотренных договором  купли-продажи либо возмещения причиненных  ему убытков;

в случае уклонения  продавца от государственной регистрации  перехода права собственности на участок обратиться в суд с  требованием о проведении государственной  регистрации перехода права собственности  и возмещении убытков, вызванных  задержкой регистрации.

     Покупатель обязан:

оплатить земельный  участок в порядке и сроки, установленные договором;

подписать документ о передаче в срок, установленный  договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

обратиться в  орган юстиции с заявлением о  государственной регистрации права  собственности на земельный участок (не уклоняться от государственной  регистрации).

После государственной  регистрации перехода права собственности  к покупателю, объем его прав и  обязанностей определяется его титулом. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

    Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.

    Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации закрепляет, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами. Между тем, учитывая стратегическую, государственную важность земли (земель), законодатель устанавливает особые правила купли-продажи земель в целом,

    Продажа земель составляют значительную часть поступлений в бюджеты всех уровней. С каждым днем все большее количество земельных участков вовлекаются в экономический оборот. Между тем, продажа земельных участков сопровождается на практике существенными нарушениям действующего законодательства.

На основании  выше написанного, в данной работе выявлены следующие проблемы теоретического и правоприменительного характера.

Значение понятий  «земельный участок» и «земля» в  гражданских правоотношениях не идентичны. Понятие «земля» в  отличие от «земельного участка» в современном российском праве  не наделяется какими-либо индивидуализирующими характеристиками.

    Требования, установленные в ч. 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д.), позволяет сделать вывод о том, что непредставление покупателю информации о существовании спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

     Из всего вышеизложенного очевидно, что в настоящее время на практике при соблюдении устанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих законных прав на землю или осуществлении их защиты собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найти ответы на свои вопросы достаточно сложно.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованной литературы

Нормативные акты:

Конституция РФ

Гражданский кодекс РФ

Земельный кодекс РФ

Градостроительный кодекс РФ

Федеральным законом  «О государственном кадастре недвижимости»  от 19 июля 2011 года N 246-ФЗ.

Федеральным законом  «О землеустройстве» т 18 июля 2011 года N 242-ФЗ.

Постановлением  Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной  цены земли» Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями на 19 июля 2011 года); 

ОБЗОР судебной практики по гражданским делам за 2 полугодие 2009 года  (утв. Постановлением Президиума Курганского областного суда от 26 января 2010 года) 

  Учебники, учебные пособия:

Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учеб. / Отв. ред. Н.И. Краснов. — 9-е изд., перераб. — М.: Юрайт-Издат, 2004. — 656 с.; 

Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики: Монография. М.: Новый индекс. 2010. С.255;