Правовое регулирование купли продажи земельных участков

Введение…………………………………………………..3-4

Глава 1. Общие  положения о договоре купли - продажи  земельных участков.

          1.1 Понятие земельного участка……….………………..5-8

          1.2 Особенности купли-продажи земельных участков…………………………………………………………8-10

Глава 2. Содержание договоров купли-продажи земельных  участков

2.1 Предмет,  цена и государственная регистрация  договора купли - продажи земельных  участков…………………………..11-14

          2.2 Права, обязанности и ответственность сторон договора купли - продажи земельного участка………………………………….14-24

Заключение………………………………………….…..25-26

           Список использованной литературы…………………27-28

Введение 

    Земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами.       По сравнению с иными природными ресурсами земля выполняет наиболее широкие и значимые функции в системе общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель являются на сегодняшний день одними из наиболее актуальных.

Кроме того, земля, являясь недвижимостью, играет огромную роль в экономике любой страны и Российская Федерация не исключение. Земельный рынок занимает не менее важное место на рынке недвижимости. Переместить можно лишь часть почвы и грунта. В частности, в период Великой Отечественной войны 1941—1945 гг. немецкие оккупанты вывозили из России в Германию эшелоны ценного почвенного слоя земли, который впоследствии пришлось восстанавливать.

    Правовой режим землеустройства специфичен как по фактическому, так и по правовому содержанию, поэтому он выделен в особый институт российского земельного права.¹

    Объектом исследования являются сами социальные отношения, возникающие при купле-продаже земельных участков. Предмет исследования - правовые нормы, регулирующие данные отношения, положения доктрины, литературные источники, судебная практика о купле-продаже земельных участков.

   В работе поставлены задачи раскрыть элементы договора купли-продажи земельных участков, определить сферу действия договора, а так же особенности регулирования договора. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Общие положения  о договоре купли - продажи земельных  участков

1.1 Понятие земельного  участка

    Земельные отношения - это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ, ч. 1 ст. 9 Конституции РФ) Конституция Российской.²

В соответствии с п.1 статьи 6 Земельного кодекса РФ выделяет три вида объектов земельных отношений. Такими объектами являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков.

    Земля как природный объект (часть природной среды, естественная экологическая система, основа жизни и деятельности народов) и природный ресурс рассматривается земельным законодательством с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека (подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ) . Согласно п. 2 ст. 12 ЗК РФ земля подлежит охране от деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности независимо от того в каком виде она существует (земля, земельный участок или его часть).

    Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст.11.1 ЗК РФ). Земля и земельный участок, несмотря на наличие между этими категориями взаимосвязи, являются отображением разных объектов правоотношений. Земля как природный объект выступает предметом экологических правоотношений; земля как природный ресурс - земельно-управленческих (например, при установлении или смене категорий земель); и лишь земельный участок как индивидуализированное на местности недвижимое имущество может являться объектом гражданских правоотношений и находиться в частной, муниципальной или государственной собственности. ³

    Объектом земельных отношений может быть часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 Кодекса). В случаях, когда в соответствии с законодательством земельный участок приобретает качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий земельный участок в целом, но и его часть, которая в таком случае приобретает статус самостоятельного земельного участка.⁴ Часть земельного участка может быть объектом земельных отношений, если размер такой части позволяет использовать участок в соответствии с разрешенным использованием без перевода в состав земель иной категории.

    Для того чтобы земельный участок стал объектом гражданских отношений, он должен появиться в натуре. Земельное законодательство предусматривает порядок такого образования. Согласно п.1 ст. 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

   Образованный в порядке, установленном Земельным кодексом, участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле (ст. 128-130, 133, 260 ГК РФ). Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, может быть предметом аренды, купли-продажи и других сделок.

    Из определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы «описаны и удостоверены в установленном порядке».

    Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство). ⁵

    Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства, помимо ст. 68, 69 Земельного кодекса, осуществляется Федеральным законом «О землеустройстве»,⁶ другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (в том числе ведомственными), а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

    Для того чтобы земельный участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских прав (в том числе арендных), он должен пройти государственный кадастровый учет по правилам ст. 70 Земельного кодекса.

    Если земельный участок может быть разделен в натуре в результате проведения землеустройства на две или более частей, то каждая такая его часть будет рассматриваться как самостоятельный земельный участок, представляющий собой объект земельных и гражданско-правовых отношений, объект гражданских прав, который должен пройти государственный кадастровый учет по установленным правилам.

    Информация о возможности или невозможности разделения земельного участка на несколько земельных участков, согласно ч. 4 ст. 44 ГрК РФ, может включаться в состав градостроительного плана земельного участка.

    В случае если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны ( ч. 4 ст. 41 ГрК РФ). 
 
 

1.2 Особенности купли-продажи земельных участков

    К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже главы 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ. Земельный кодекс РФ содержит дополнительные требования к договору купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание такого договора недействительным.

Так, согласно п. 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный  кадастровый учет. Государственный  кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном  Федеральным законом "О государственном  кадастре недвижимости". В результате земельному участку присваивается  кадастровый номер.       Согласно п.1 ст.5 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

    Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.⁷

В договорах  купли-продажи земельных участков не могут содержаться условия, предусмотренные  в п. 2 ст. 37 Кодекса. В случаях, если указанные условия включены в  такие договоры, эти условия являются недействительными ( ст. 166-181 ГК РФ).

    Недопустимыми являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный  участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие  дальнейшее распоряжение земельным  участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка  в аренду, совершение иных сделок с  землей;

ограничивающие  ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки  третьими лицами.

    Несмотря на то, что п. 2 ст. 37 содержит исчерпывающий перечень условий, которые признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ.

    В основу  договора купли продажи земельного участка  заложен так называемый принцип единства судьбы недвижимости - земли и тех объектов, которые прочно связаны с ней. Однако многое зависит от того, находился земельный участок в собственности продавца недвижимости или нет. Обозначим основную причину, по которой сегодня собственник недвижимости может и не являться собственником земли: участок не приватизирован и находится в государственной (муниципальной) собственности (он может быть предназначен для дальнейшего отчуждения в частное владение, а может и не быть). Если законодательством не установлено никаких ограничений по отчуждению такого участка, то следует напомнить, что собственник приобретенного здания, строения или сооружения согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ имеет преимущественное право его покупки или аренды.⁸ 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Содержание договоров  купли-продажи земельных  участков

2.1 Предмет, цена  и государственная  регистрация договора  купли - продажи  земельных участков

    Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 37, 38 и др.), и иными федеральными законами.

    Как известно, договор купли-продажи земельного участка - это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются правила § 7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, а также общие положения о купле-продаже гл. 30 Гражданского кодекса РФ .