Правовое регулирование купли продажи земельных участков

В силу ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи  земельного участка должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Поэтому  объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие  государственный кадастровый учет (. п. 1 ст. 37 Земельного кодекса). Продавец при заключении договора купли-продажи  обязан предоставить покупателю имеющуюся  у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

    Договор купли-продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и возмездный. Для того чтобы земельный участок стал предметом данного договора, необходимо, чтобы он соответствовал требованиям, предъявляемым ст. 129 Гражданского кодекса РФ, т.е. был оборотоспособен.

    Законодательством предусмотрены особые условия вовлечения земельных участков в гражданский оборот, что обусловлено в первую очередь спецификой земли как особого природного объекта. Гражданский кодекс РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие правила их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129). Как подчеркивает Н.А. Сыродоев, "если участие в обороте иных объектов гражданских прав презюмируется, то в отношении земли действует особое правило. В соответствии со ст. 129 ГК РФ устанавливаются случаи оборотоспособности земельных участков, то есть по смыслу ГК РФ можно заключить лишь сделки, предусмотренные законом".⁹

   Как уже отмечалось, в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок. К таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

   Такая информация может содержаться в кадастровом паспорте земельного участка, где указан кадастровый номер участка, его месторасположение земельного участка, а также документы, подтверждающие права на данный земельный участок. Это требование подразумевает, что продаваемый земельный участок как индивидуально определенная вещь на момент заключения договора должна существовать, а права на нее должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

    Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами, в противном случае он будет признан недействительным (ст. 550 ГК РФ). Соглашение об изменении или расторжении договора продажи земельного участка в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ также должно быть оформлено в виде единого документа, подписанного сторонами.

    Также одним из существенных условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Цена земельного участка, как правило, должна определяться рыночными условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, то она определяется с учетом спроса и предложения, и ее можно именовать рыночной ценой или ценой договора. Как правило, цену участка определяют по взаимному соглашению сторон с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности (метод аналогий).     Стороны могут оценить земельный участок по нормативной цене земли. В любом случае цена за земельный участок не может быть меньше нормативной цены, которая определяется в соответствии с Постановлением Правительства «О порядке определения нормативной цены земли.¹⁰

    После введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимость в нотариальном удостоверении договоров купли-продажи земельных участков формально отпала. Нотариального удостоверения договоров продажи недвижимости не требуется. В то же время нотариальное удостоверение таких договоров не противоречит действующему законодательству, и по соглашению сторон договору может быть придана нотариальная форма.

    Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца земельного участка может выступать только его собственник, так как только он обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как объектом гражданских прав. Собственник, реализуя возможность распоряжения имуществом, по своей воле включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу в пределах, установленных Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ. Он вправе распорядиться своим земельным участком любым не запрещенным законом способом, в том числе путем продажи.

2.2 Права, обязанности  и ответственность  сторон договора  купли - продажи  земельного участка

     Исполнение договора купли-продажи земельного участка - это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка.

    Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства.

    Продавец вправе:

требовать от покупателя оплаты земельного участка в порядке  и сроки, установленные договором;

в случае уклонения  покупателя от государственной регистрации  перехода права собственности на участок обратиться в суд с  требованием о проведении государственной  регистрации перехода права собственности  и возмещении убытков, вызванных  задержкой регистрации.

    Продавец обязан:

при заключении договора предоставить покупателю достоверную  и максимально полную информацию о продаваемом земельном участке, которая может существенным образом  повлиять на решение покупателя о  приобретении данного участка;

передать земельный  участок в собственность покупателя в качественном состоянии, не состоящим  под арестом (запрещением), свободным  от прав третьих лиц (за исключением  случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре);

подписать документ о передаче в срок, установленный  договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

обратиться в  орган юстиции с заявлением, о  проведении государственной регистрации  перехода права собственности на участок к покупателю (не уклоняться от государственной регистрации).

    К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п. 1 и 3 ст. 37 ЗК РФ относят сведения:

об обременениях и ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным  использованием;

о разрешении на застройку земельного участка;

об использовании  соседних земельных участков, оказывающем  существенное воздействие на использование  и стоимость продаваемого земельного участка;

о качественных свойствах земли, которые могут  повлиять на планируемое покупателем  использование и стоимость продаваемого земельного участка;

иные сведения, которые могут оказать влияние  на решение покупателя о покупке  данного участка, требования о предоставлении которых установлены федеральными законами.

    Поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Данный способ получения права собственности является производным и вполне согласуется с общими правилами приобретения данного права, которое, в частности, может быть приобретено лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

    Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 ЗК РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения договора купли-продажи  и возмещения причиненных ему  убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

    Заключение договора купли-продажи порождает для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности - фактически передать имущество покупателю и перевести на него титул собственника имущества.

    Обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Таким образом, для признания фактической передачи недвижимости состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий - вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будет считаться  момент совершения последнего по времени  действия. Например, стороны заключили  договор, подписали передаточный акт, зарегистрировали переход права  собственности, но в фактическое  владение покупателя земельный участок  по тем или иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного  акта, по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, свидетельствует  лишь о намерении продавца исполнить  обязательство по передаче недвижимости, но не об исполнении этого обязательства. А моментом исполнения обязанности  продавца передать недвижимость покупателю будет признаваться момент фактического поступления недвижимости во владение покупателя, как действия, совершенного последним по времени.

    Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущества, а покупателя - обязанности принять имущество (абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Поэтому в договоре целесообразно устанавливать срок, в течение которого стороны должны подписать передаточный акт, пропуск которого позволит квалифицировать бездействие контрагента, как уклонение.

    В случае, если от подписания документа о передаче земельного участка уклоняется продавец, покупатель вправе требовать: а) передачи ему земельного участка на условиях, предусмотренных договором купли-продажи; б) возмещения причиненных ему убытков (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК РФ). В зависимости от состояния исполнения сторонами иных обязательств по договору в случаях уклонения от подписания передаточного акта могут быть применены меры ответственности, предусмотренные главой 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Необходимо отметить, что касается убытков, возникающих вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, то ответственность за такие убытки также может быть по справедливости возложена на должника лишь тогда, когда неисполнение произошло по его вине. ¹¹

    Перевод на покупателя титула собственника имущества предполагает совершение продавцом действий, необходимых для юридического оформления перехода права собственности на земельный участок к покупателю. Исполнение этой обязанности осуществляется путем обращения продавца в соответствующий орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

Следует заметить, что по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ обязанность  обратиться в орган юстиции возлагается  на обе стороны договора. Продавец предоставляет заявление о государственной  регистрации перехода права собственности  к покупателю, а покупатель - заявление  о государственной регистрации  права собственности. В случае уклонения  одной из сторон договора от государственной  регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд или арбитражный  суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

      П. обратилась в суд с иском к  Т. о понуждении к регистрации, в  порядке ст.551 ГК РФ, перехода права  собственности на жилой дом и  земельный участок согласно договору купли-продажи указанного жилого дома от 05.10.2009 г.¹²