Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

 

    Статья 19. Муниципальная  собственность на землю

 

1. В муниципальной собственности  находятся земельные участки:  которые признаны таковыми федеральными  законами и принятыми в соответствии  с ними законами субъектов Российской Федерации;

 

право муниципальной собственности  на которые возникло при разграничении  государственной собственности  на землю;

 

которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством. 2. В муниципальной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю". 3. В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

 

4. В субъектах Российской Федерации  - городах федерального значения  Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются. Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах Российской Федерации возникает при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации. ” [1]

 

Итак, видно, что новый земельный  кодекс признает собственность на землю граждан РФ, юридических лиц, федеральную, государственную и муниципальную собственности, а так же собственность на землю субъектов Российской Федерации. Итак, земли сельскохозяйственного назначения, согласно вышеприведенной главе нового Земельного кодекса РФ, могут находится в любой из возможных форм собственности возможных в РФ, так как никаких ограничений на собственность сельскохозяйственных земель в данном законе не приведено, хотя нужно отметить, что в настоящий момент не все категории земель запрещенных для свободной купли-продажи однозначно определены, т. е. для нормальной работы данного Федерального закона еще не подготовлены все необходимые подзаконные акты, ссылки на которые, однако, уже существуют в Земельном кодексе. Необходимо оговорить, какими правами пользования обладают вышеперечисленные собственники, т. к. новый земельный кодекс, трактует эти права очень неоднозначно, т. е. приоритетной пока остается все же государственная, муниципальная и федеральная формы собственности. Следовательно, до введения в силу изменений, дополнений и сопутствующих подзаконных актов можно сделать вывод, что нынешняя аграрная реформа, несмотря на международный опыт в сфере частных фермерских хозяйств, играющих одну из решающих ролей во многих сельскохозяйственных и просто развитых странах, делает упор на развитие государственного сельского хозяйства. Правительство Российской Федерации, являющееся фактически единственным на данный момент собственником имеющим достаточные права, продолжает держать контроль над всеми сельскохозяйственными угодиями нашей страны, предоставляя лишь арендаторам права схожие со своими. Рассмотрим для наглядности Главу Четвертую нового Земельного кодекса РФ “Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками” :

 

“Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование  земельными участками 1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные  участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. 2. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

 

3. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. 4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

 

5. Граждане, обладающие земельными  участками на праве постоянного  (бессрочного) пользования, имеют  право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

 

Статья 21. Пожизненное наследуемое  владение земельными участками 1. Право  пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается. 2. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

 

Согласно ст. 1181Гражданского кодекса  РФ, вступающей в силу с 1 марта 2002 г. , при наследовании земельного участка  или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся  в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения

 

3. Граждане, имеющие земельные участки  в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их  в собственность. Каждый гражданин  имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

 

    Статья 22. Аренда земельных участков

 

1. Иностранные граждане, лица без  гражданства могут иметь расположенные  в пределах территории Российской  Федерации земельные участки  на праве аренды, за исключением  случаев, предусмотренных настоящим  Кодексом.

 

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса. 4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

 

5. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

 

6. Арендатор земельного участка  имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

 

7. Земельный участок может быть  передан в аренду для государственных  или муниципальных нужд либо  для проведения изыскательских  работ на срок не более чем  один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

 

8. При продаже земельного участка,  находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса. 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. 11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

 

Статья 23. Право ограниченного пользования  чужим земельным участком (сервитут) 1. Частный сервитут устанавливается  в соответствии с гражданским  законодательством. 2. Публичный сервитут устанавливается законом или  иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

 

    3. Могут устанавливаться  публичные сервитуты для:

    1) прохода или проезда  через земельный участок;

 

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

 

3) размещения на земельном участке  межевых и геодезических знаков  и подъездов к ним;

 

    4) проведения дренажных  работ на земельном участке;

    5) забора воды и водопоя;

    6) прогона скота через  земельный участок;

 

7) сенокоса или пастьбы скота  на земельных участках в сроки,  продолжительность которых соответствует  местным условиям, обычаям, за  исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

 

8) использования земельного участка  в целях охоты, ловли рыбы  в расположенном на земельном  участке замкнутом водоеме, сбора  дикорастущих растений в установленные  сроки и в установленном порядке;

 

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

 

    10) свободного доступа  к прибрежной полосе.

    4. Сервитут может быть  срочным или постоянным.

 

5. Осуществление сервитута должно  быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

 

6. Собственник земельного участка,  обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную  плату от лиц, в интересах  которых установлен сервитут, если  иное не предусмотрено федеральными законами.

 

7. В случаях, если установление  публичного сервитута приводит  к невозможности использования  земельного участка, собственник  земельного участка, землепользователь,  землевладелец вправе требовать  изъятия, в том числе путем  выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

 

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

 

8. Лица, права и законные интересы  которых затрагиваются установлением  публичного сервитута, могут осуществлять  защиту своих прав в судебном  порядке. 9. Сервитуты подлежат государственной  регистрации в соответствии с  Федеральным законом "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Статья 24. Безвозмездное срочное пользование земельными участками 1. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки: 1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, юридическим лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на срок не более чем один год; 2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;