Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд

     В комментарии к Земельному кодексу  РФ приводится Федеральный закон  от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях», в соответствии с которым при создании особо  охраняемых природных территорий (национальных парков, заповедников, заказников) земельные участки могут изыматься у их правообладателей (ст. 26 Закона).

     При изъятии земель для государственных  или муниципальных нужд обязательно  должны учитываться требования законодательства, ограничивающие или запрещающие  перевод земель из одной категории в другую. Указанные требования содержаться в Федеральном законе от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

     Выяснив случаи, при наступлении которых  возможно изъятие земельного участка  для государственных или муниципальных нужд, необходимо охарактеризовать процедуру принятия соответствующего решения.

     Решение об изъятии земельного участка принимается  органами государственного управления или местного самоуправления, компетенция  которых определяется в зависимости от цели изъятия земельного участка¹³. В соответствии со ст. 9-11 ЗК РФ земельные участки для федеральных нужд изымаются федеральными органами управления; для нужд субъекта Федерации – органами исполнительной власти субъекта Федерации; для муниципальных нужд – органами местного самоуправления. Однако в данных нормах не учитывается форма собственности на земельный участок, поэтому применять их необходимо с учетом того, что земельные участки могут находиться в государственной или муниципальной собственности.

Раздел 3 . Гарантии прав собственников земельных участков.

     Законодатель  устанавливает определенные гарантии прав обладателей земельными участками. Собственник земельного участка  должен быть, не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка уведомлен об этом органом управления, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения такого уведомления допускается только с согласия собственника.

     Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период (ст. 280 ГК РФ).

     Правообладателю земельного участка до вынесения  решения об изъятии должны быть полностью  возмещены причиненные убытки. В  соответствии с п. 1 ст. 63 ЗК РФ изъятие земельного участка, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

     1) предоставления по желанию лиц,  у которых изымаются, в том  числе выкупаются, земельные участки,  равноценных земельных участков;

     2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

     3) возмещения в соответствии со  ст. 62 ЗК РФ в полном объеме  убытков, в том числе упущенной  выгоды.

     Порядок возмещения причиненных убытков определен в ст. 57 ЗК РФ, Постановлении Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц»¹⁴

     Убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

     Согласно  ст. 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

     При определении выкупной цены в нее  включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем  недвижимого имущества, а также  все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая  убытки, которые он несет в связи  с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

     В соответствии с п. 2 Постановления  Правительства РФ указанного выше основанием для возмещения убытков собственникам  земельных участков является:

     а) соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

     б) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;

     в) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

     г) решение суда.

     Основанием  для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является:

     а) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд;

     б) соглашение о временном занятии земельного участка между землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

     в) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка, соглашение о сервитуте;

     г) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

     д) решение суда.

     Возмещение  убытков осуществляется за счет средств  соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные  участки или ограничиваются права  на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель.

     При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.¹⁵

     Если  собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в п. 3 ст. 279 Кодекса (282 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 55 ЗК РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

     В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных  или муниципальных нужд, находится  во владении и пользовании на праве  пожизненного наследуемого владения или  постоянного пользования, прекращение  этих прав осуществляется применительно  к правилам, предусмотренным ст. 279 –282 ГК РФ.¹⁶ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава III. Проблемы изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. 

     Институт  изъятия земель для государственных и муниципальных нужд включает множество проблем и вопросов, связанных с понятием изъятия земельного участка, соотношением государственных и муниципальных нужд с общественными интересами, порядком изъятия земельного участка. К таким вопросам относится также и определение и оценка рыночной стоимости в рамках процедуры изъятия. В большинстве стран оценка рыночной стоимости для целей определения выкупной цены при изъятии объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд регулируется специальными методическими рекомендациями, которые позволяют конкретизировать все требования к такой работе. Необходимы такие рекомендации и в России. Не случайно, единственное упоминание об оценке рыночной стоимости имущества в ГК РФ происходит именно в статьях кодекса, посвященных выкупу и изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Российское законодательство определило главное отличие оценки рыночной стоимости в рамках процедуры изъятия от определения рыночной стоимости в обычных условиях – это особый подход к формированию самого объекта оценки земельного участка (или его части) с улучшениями, что связано с разграничением даты, на которую определяется состояние изымаемого земельного участка (уровень его градостроительного освоения), и даты оценки его стоимости.¹⁷

     К сожалению, законодатель не последователен в окончательном закреплении даты определения состояния оцениваемого для данных целей участка. Сама дата определения состояния земельного участка формулируется по-разному:

– состояние земельного участка на день, предшествующий принятию решения об изъятии;

– дата регистрации решения об изъятии, после которой новые улучшения земельного участка, даже связанные с необходимостью его использования в соответствии с целевым назначением, могут быть исключены из объекта этой особой оценки;

– дата информирования о зарегистрированном решении затрагиваемых лиц.

     Сложившаяся в России практика в качестве объекта оценки формирует

земельный участок со всеми улучшениями, которые существуют на дату оценки, которая наступает после вручения собственнику земельного участка решения об изъятии. Учитывая реальности всех этапов процедуры изъятия, этот срок значительно отличается от даты принятия собственно решения об изъятии,  как по времени, так и по состоянию объекта оценки и условий на рынке недвижимости. В итоге необходимо уже сейчас ориентировать оценщиков на установление в качестве даты определения состояния, как земельного участка, так и условий рынка, именно того дня, когда предстоящее изъятие еще не было закреплено актом о выборе площадки под соответствующий объект и не оказало существенного влияния на рынок недвижимости.¹⁸

     В первую очередь необходимо выделять следующие уровни градостроительного освоения земельного участка:

     1. Сельскохозяйственные и лесные угодья. Это незастроенные и не предназначенные для строительства земельные участки, входящие в состав

категорий земель, не предназначенных для размещения объектов капитального строительства  и предоставление которых физическим и юридическим лицам для строительства  не планируется.

     2. Земельные участки перспективной застройки. К ним относятся

земельные участки, включенные в зоны планируемого размещения объектов капитального строительства, установленные в документах территориального планирования публичных образований. На практике к этой группе относятся  и земельные участки, которые  отсутствуют в градостроительной  документации в составе зон планируемого размещения объектов капитального строительства, однако в реальности существует вероятность того, что на них будет разрешено капитальное строительство.