Рынок земли в России формируется главным образом вокруг крупных городов, и самые высокие цены на землю складываются в областных центрах и прилегающих к ним районах. Цены на незастроенные земельные участки значительно варьируют в зависимости от спроса и предложения, местоположения, целевого использования и других показателей. Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены. Например, в пригородах Москвы и Санкт-Петербурга средние зарегистрированные цены за земельные участки составляют 20-50 руб./м2 при фактическом среднем уровне спроса и предложения 500800 руб./м2 без учета цен, сложившихся в элитарных поселках, где цены выше в сотни раз. В пригородах областных центров Сибири уровень цен на земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства находится в пределах 150-400 руб./м2, а в элитных дачных поселениях достигает 2500-4000 руб./м2. Стоимость сельскохозяйственных земель, проданных государством, в среднем составляет 3,58 руб./м2 (около 1000 евро за гектар), земель для индивидуального жилищного строительства — 110,54 руб./м2 (более 29 000 евро за гектар).[15]

     На  начало нового века в России сложилось  общее понимание механизма рыночных реформ. Со стороны государства осуществляются вполне успешные попытки создания и  регулирования денежно-кредитной,  налоговой системы. Однако за последние годы, начиная с 1990 г. и особенно с 2001 г., после принятия Земельного кодекса Российской Федерации, существенно изменилась структура земельного фонда России.  Экономическая политика государства не может игнорировать подобные изменения и должна опираться в решении проблем рынка земли, недвижимости на рыночные инструменты. К сожалению, до сих пор в отечественной литературе нет определения самого понятия «земельная политика» [8,c.35].

     В современном обществе под термином «земельная политика», очевидно, должна пониматься деятельность администрации по распоряжению и управлению землей для оптимизации ее использования в соответствии с различной экономической,  градостроительной,  сельскохозяйственной ценностью для достижения условий комфортного проживания,  производственной деятельности и социокультурного развития в целях большего удовлетворения потребностей общества.

     Целью земельной политики является повышение  эффективности использования земли, создание условий для увеличения социального, инвестиционного и производственного потенциала земли,  превращение ее в мощный самостоятельный фактор экономического роста. 

     Проводимая  сегодня в западных странах земельная  политика основана на смешанном административно-экономическом  механизме и включает следующие инструменты: [25]

     • рыночную куплю-продажу земельных  участков,  выкуп и приватизацию;

     • экономическую оценку земли и  составление ценовых карт территорий;

     • налогообложение земли на основе ее стоимости;

     • планирование и организацию пространства;

     • функциональное зонирование территорий;

     • правила землепользования и застройки, вырабатываемые на уровне муниципалитетов;

     • разработку и использование генеральных  планов развития;

     • порядок проведения санации земельных  территорий и др.

     В современной России управление земельными ресурсами больше развито с точки  зрения государственного контроля.  К примеру,  в 1998  г.  Градостроительный  кодекс закрепил принцип юридически обязательного зонирования землепользования.  Кодекс обязывает муниципалитеты разработать правила землепользования и развития территорий и выполнять их. Хотя признание важности городского землеустройства возрастает,  настоящая ситуация в городских муниципалитетах характеризуется неэффективными,  бюрократическими процедурами планирования и жестким выполнением планов зонирования,  причем процедуры изменения зонирования после принятия плана такие же сложные и жесткие.  Планы зонирования во многих случаях рассматриваются скорее как бюрократический инструмент,  мешающий развитию,  а не средство создания динамичного и перспективного городского землеустройства и поддержки эффективного рынка городской недвижимости.

     В 2010 году не нашли своего разрешения ряд проблем, возникших на начальном  этапе земельной реформы в  условиях массовой приватизации земель,  отсутствии подготовленных кадров в органах власти всех уровней и неподготовленности самих граждан.  К одному из проблемных вопросов можно отнести осуществление регистрации организационно-правовой формы хозяйствующего субъекта по отношению участников к имуществу,  исключая землю.  И в настоящее время часто процесс ликвидации, реорганизации организаций не завершается принятием решения о прекращении или изменении права хозяйствующего субъекта на землю и оформлением в установленном порядке соответствующих документов,  подтверждающих вновь возникшие права на землю. Дальнейшая судьба земельного участка  (или земель) часто не определена, в том числе путем принятия соответствующего государственного акта о переводе его в установленном порядке в другую категорию земель или о зачислении земельного участка (или земель) в фонд перераспределения земель.  

     Сложившаяся практика привела к тому,  что  на 1 января 2010  года 16,4 млн.  га земель учтены в кадастровых документах как земли,  используемые производителями товарной сельскохозяйственной продукции,  в то время как обладатели прав на эти земли из соответствующих реестров юридических и физических лиц исключены.  В сравнении с предшествующим годом площадь указанных земель возросла на 0,8 млн.  га.  В состав указанной группы земель вошли 6,2 млн.  га,  находящихся в общей (долевой или совместной) собственности граждан, а также 9,9 млн. га государственной и муниципальной собственности. [22]

     По  данным федерального статистического  наблюдения,  доля приватизированных земель выше в южных и юго-западных районах страны и убывает по направлению на северо-восток  .  Более 60%  земель субъекта Российской Федерации передано в собственность гражданам и юридическим лицам в Ставропольском крае,  Ростовской,  Липецкой,  Курской,  Саратовской,  Оренбургской,  Тамбовской и Орловской областях,  более 50% –  в Волгоградской,  Воронежской,  Тульской и Самарской областях,  более 40% –  в Краснодарском крае,  Белгородской,  Пензенской,  Курганской,  Рязанской,  Ульяновской и Брянской областях,  республиках Татарстан и Мордовия. 

     В 17  субъектах Российской Федерации  доля приватизированных земель составляет менее 0,5%.[23]

     Можно сделать вывод, что в России отсутствует  внятная земельная политика, реальное градостроительство недостаточно тесно связано с планами землепользования, нет четкого распределения функций между различными уровнями власти и ведомственной политикой разных министерств.  Имеет место плохая координация и отсутствие общего руководства,  которое учитывало бы деятельность всех организаций, так или иначе связанных в своей деятельности с землей.

     Бессистемные,  частные и локальные земельно-хозяйственные  мероприятия не могут принести значительного  экономического успеха.  Управлять  землепользованием невозможно без  создания четко действующей системы планирования и землеустройства, в состав которой должна входить функция стоимостной оценки земли и экономического анализа эффективности ее использования Цена на землю влияет на вид ее использования.  Как правило,  значительные территории в центрах городов заняты торговыми учреждениями, офисными зданиями. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования,  способствует перенаселенности наиболее ценных территорий,  их транспортной перегрузке. Это, в свою очередь, приводит к снижению ценности территории отдельных районов для определенных функций. Высокие цены на землю вызывают непропорциональное распределение городских территорий между отдельными функциональными зонами, затрудняют проведение санационных мероприятий.  Зарубежный опыт свидетельствует:  в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и дома, намеченные к сносу, составляет до 80–100 %  затрат на новое строительство [13,c.102]. Решать подобные проблемы и призвана земельная политика. 

2.2Направления  развития земельной  политики в России

     Сегодня решение возникших земельных  проблем в России лежит прежде всего в плоскости использования  экономических инструментов земельной  политики и развития прав частной  собственности на землю. Конечной целью градостроительной, земельной политики местных властей является рост стоимости земли. Ведь именно тогда частные земельные собственники,  ставшие богаче,  почувствуют реальность принимаемых администрацией действий, а бюджет получит большие средства через рост земельного налога.

     Кроме того, обоснованный, подкрепленный  продуманными мероприятиями в области  земельного менеджмента рост стоимости  земли способен привлечь дополнительные финансовые вложения и повысить инвестиционную привлекательность региона. Опыт все той же Европы свидетельствует о том, что при решении земельных проблем необходимо привлекать экспертов-оценщиков, риэлтеров, способных определить наименее затратные для бюджета способы их решения, приводящие к оптимизации землепользования и, соответственно,  к росту стоимости земли.

     Государство во всем мире является основным потребителем услуг по оценке земли. И конечно  же в первую очередь оценка необходима здесь для решения задач справедливого  налогообложения. В России проведена  работа по массовой оценке кадастровой стоимости земли,  которая теоретически  должна быть максимально возможно приближена к рыночной стоимости. В последнее время во многих городах активно ведутся работы по актуализации проведенной оценки и ценовому зонированию территорий на основе определения рыночной стоимости земли. Ценовое зонирование территорий городов с определением абсолютного значения стоимости земли в каждой из зон позволяет не только решить проблему более справедливого налогообложения, но и определить ориентиры цены при купле-продаже земли, дифференцировать арендные ставки, определить задачи городской земельной политики. [19,c,39-40]

     По  опыту западных стран в последние  годы в России создаются ценовые  карты городов,  решающие задачи комплексной оценки и зонирования  земель,  а также определения инвестиционного,  градостроительного потенциала как отдельных городских территорий, так и города в целом. Однако решение проблем эффективного и справедливого налогообложения земли не является единственной задачей оценки.  Зачастую администрации городов сталкиваются с проблемой снижения престижности какого-либо из   городских районов, резким изменением стоимости земли или инвестиционной привлекательности района. Причины могут быть самые разные – возросшая транспортная загрузка, рост загазованности, плотность строительства,  благоустройство и озеленение территории и т. п. В подобных случаях муниципалитетами,  как правило,  должны проводиться мероприятия по санации района,  включающие в себя анализ наиболее эффективного использования территории района, градостроительные предложения, оценку стоимости земли до проведения санации и после. После проведения санации района стоимость земли в нем и ближайшем окружении довольно резко возрастает и, как следствие,  увеличиваются инвестиционные потоки в городское хозяйство и бюджетные налоговые поступления. Собственно же санационные работы могут финансироваться без привлечения средств бюджета за счет взносов собственников земли в размере повышения рыночной стоимости каждого земельного участка вследствие проведения санации. В данном случае необходимо довольно точно и доказательно провести оценку земли с учетом выполнения предлагаемых мероприятий до их фактического проведения,  так как именно разница в стоимости земли важна как городской экономике,  так и частным собственникам участков. Эта задача оценки земли является одной из наиболее сложных, однако и наиболее эффективных с точки зрения повышения инвестиционного,  градостроительного потенциала территории и увеличения доходов собственников земли и регионального бюджета.

     Оценка  земли при определении ориентиров земельной политики является безусловно одной из наиболее сложных задач, стоящих перед оценщиками, и требует  высокого профессионализма и ответственности. Однако применение такого инструмента  земельной политики не только оправдано в условиях новой,  многоструктурной по формам собственности экономики России,  но и эффективно с точки зрения актуализации проблем рационального землепользования,  градостроительства,  оптимизации расходов бюджетов различных уровней и развития государственно-частного партнерства.

     Вследствие  развития земельного рынка и появления все большего числа частных земельных собственников Россия нуждается в реформировании системы управления земельными отношениями. Инструменты земельной политики, которыми до сих пор обходилось правительство, были основаны на административных механизмах и не учитывают текущих рыночных преобразований. Территориальный рост городов, расширение рыночного земельного оборота требуют активного развития системы земельного менеджмента, которая включала бы в себя функции стоимостного мониторинга рынка, анализа эффективности использования земли и комплекс мер по санации существующих территорий.  Кроме совершенствования существующих административных инструментов земельной политики, таких как земельное законодательство, градостроительное планирование, необходимо развивать новые инструменты земельного менеджмента. К новым, ранее неиспользуемым в России методам и инструментам, можно отнести: 
- оптимизацию размеров и форм земельных участков, 
- запреты и предложения по использованию, 
- софинансирование вложений на инженерную и социальную инфраструктуру, 
- обмен земельными участками между государством и частными собственниками, 
- покупку земли муниципальными властями на рынке с целью ее дальнейшей перепродажи, 
- санацию и градостроительные мероприятия по развитию территории.

     Практика  европейских стран свидетельствует  о том, что в условиях свободного земельного рынка и оборота земель расширяются возможности активного привлечения частных собственников к решению насущных проблем землепользования и городской экономики.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

     Перед Россией на современном этапе  стоит непростая задача завершения реформирования земельных отношений и создания своей национальной  системы  землепользования.