Земля как объект инвестиций

      Арендодатель  имеет следующие права, закрепленные в ст. 619 ГК: получить от арендатора информацию о состоянии использования земли, своевременного получения арендной платы, расторгнуть договор досрочно, если арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора, ухудшает качество угодий, более двух раз подряд по истечении срока не вносит арендную плату. Обязанностью арендодателя являются передача земельного участка арендатору в сроки и в состоянии, отвечающем условиям договора, предупреждение арендатора о правах третьих лиц на участок и других ограничениях при использовании участка. Для более полного регулирования отношений, связанных с арендой земель сельскохозяйственного назначения, постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. утверждена форма договора аренды этих земель⁷.

  Купля-продажа – в гражданском праве - один из наиболее распространенных договоров, согласно которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель – принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Условия сделки регулируются договором купли-продажи между продавцом и покупателем⁸.

      Объектом  купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

      Покупатель  вправе требовать уменьшения покупкой цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами (ст. 37 ЗК РФ).

      Статьей 38 ЗК РФ отрегулирован порядок приобретения земельного участка из земель, находящихся  в государственной или муниципальной собственности. В этой статье отмечено, что приобретение в собственность земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится на торгах (конкурсах, аукционах). Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный для этих целей земельный участок с установленными границами. В качестве продавца такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

      Собственник земельного участка определяет форму  проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

      Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков определяется Правительством РФ в соответствии с ГК и ЗК РФ.

      Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей З8.1 ЗК РФ. Согласно этой статье аукцион по продаже земельного участка проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

      Согласно  ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. В случае если субъект РФ или муниципальное образование откажется от покупки, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу. Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

      Приобретение  сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими  деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (ст. 10 Закона об обороте).

      Ипотека – (гр. Hypotheke - залог, заклад) – залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другой недвижимости. В РФ регулируется Общими положениями ГК РФ о залоге и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. Договор об Ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью (ст. 339 ГК РФ). Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю.

3. Проблемы и перспективы земельных инвестиций в России

      Владение  землей во все времена означало наличие  экономической свободы и независимости. Недаром одним из первых объектов массовой и необратимой национализации после Октября 1917 г. стала находившаяся в частной собственности земля. Сегодня институт частного землевладения постепенно восстанавливается, хотя и не без проблем. Законодательство, регулирующее землепользование, не лишено недостатков и не дает собственнику земли уверенности в том, что его права надежно защищены. Существуют ли способы эффективно инвестировать в землю, избежав характерных для данного рынка рисков?

      При желании и наличии средств  стать землевладельцем сегодня  в России можно. Инвестиционная привлекательность  земли неизменно возрастает и, по прогнозам аналитиков, будет повышаться наряду с наметившейся мировой долгосрочной тенденцией удорожания продуктов питания. Земля вновь приобретает статус ценного актива.

      Как известно, наиболее быстро цены на земельные  участки растут рядом с большими городами и в курортных зонах. Практически беспроигрышными последние 9 лет были вложения в подмосковные земли, с некоторым запозданием «подтягиваются» цены на землю под Санкт-Петербургом и вблизи российских мегаполисов первого эшелона: Екатеринбурга, Новосибирска, Ростова-на-Дону, Нижнего Новгорода, Казани. Отличную прибыль (при крайне высоких рисках) получают инвесторы в причерноморские земельные угодья. За одну ночь цены на землю вблизи Сочи после победы в «Олимпийском тендере» подскочили в среднем на 75-80%. Время вкладывать в землю не прошло и сейчас⁹.

      Земля – это актив, который легко  потерять. Риски, связанные с прямой покупкой земли, хорошо известны: различного рода нарушения законодательства при оформлении прав собственности предыдущими владельцами, скрытые обременения, включение участка в зону строительства государственно значимых объектов (дороги, аэропорт, коммуникации), невозможность подвести коммуникации и многие другие. Но могут быть и весьма экзотические риски, которые трудно заранее предусмотреть:

• при строительстве частного дома на участке в Подмосковье была повреждена секретная военная линия связи, не занесенная на гражданские карты и в земельные кадастры. Результат - запрет на строительство;
• на участке произошел карстовый провал - строительство и проживание на нем стали невозможны;
• при строительстве коттеджного поселка рядом с одним из уральских городов при бурении скважины для получения питьевой воды был обнаружен высокий уровень радиации. Строительство приостановлено;
• поле, купленное для выпаса скота в одном из южных регионов России, оказалось законсервированным в 1970-е гг. полигоном промышленных отходов.

      Список  можно продолжать и далее. Чтобы не потерять свои деньги, сделка с земельным участком требует тщательного изучения его истории: юридической, экономической, геологической. Если Вы покупаете землю для себя, для того, чтобы на ней жить, то на это не жалко ни временных, ни материальных затрат. Если же вы покупаете участок с сугубо инвестиционной целью, возможно, для экономии времени и сил имеет смысл инвестировать не напрямую, а через фонды коллективных земельных инвестиций - закрытые земельные паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).

      Закрытые  земельные паевые инвестиционные фонды  недвижимости по принципу своей работы схожи с хорошо известными российским частным инвесторам паевыми инвестиционными фондами (ПИФами), работающими на фондовом рынке. Земельные ПИФы аккумулируют деньги пайщиков для того, чтобы заработать на росте земельного рынка. Деньги вкладываются в перспективные земельные участки, в инфраструктурные проекты, связанные с землей. Существуют три основные инвестиционные стратегии, которые предлагаются земельными ПИФами.

1. «Пассивная» стратегия (низкорисковая)

      Фонд  покупает участок земли и дальнейших действий не предпринимает - доходность растет за счет подорожания земли на рынке. Данная стратегия достаточно консервативна: риски не столь существенны, доходность же может варьироваться в широком диапазоне в зависимости от общей рыночной конъюнктуры. Показательный пример высокого дохода, который принесла данная стратегия инвесторам, - вложения в земельные участки вокруг Сочи. Данные вложения без каких-либо дополнительных действий с землей принесли за последние 3 года сотни процентов годовых. Другой благоприятный вариант - инвестирование фондом в покупку земли сельскохозяйственного назначения. Через некоторое время рядом с участком начинают прокладывать федеральную трассу, что резко увеличивает стоимость прилегающих земель. Но подобные сценарии достаточно редки.

2. «Активная» стратегия (среднерисковая)

      После инвестирования в покупку земельного участка земельный фонд начинает процедуру изменения назначения земли. Наиболее типичный пример - перевод земель сельхозназначения в разряд земель для дачного поселения. В этом случае пайщики становятся владельцами уже не «пашни», а участка, готового для строительства коттеджного поселка. Процесс изменения назначения земли называется «новацией» и, как правило, приводит к ее стремительному удорожанию, что в свою очередь ведет к высоким доходам пайщиков. Есть одно «но»: для того, чтобы провести «новацию» земли необходимо преодолеть множество административных барьеров, поэтому, исход подобных проектов далеко не всегда предрешен.

3. Агрессивная» стратегия (высокорисковая)

      Фонд  покупает «пашню», меняет ее назначение, подводит коммуникации (газ, воду, электричество, связь, канализацию и т.д.) и строит коттеджный поселок, дома в котором либо продает, либо сдает в аренду. Доходность, при условии успешного проведения всех этих операций, получается колоссальной (годовое значение может измеряться трехзначными цифрами), но и риски значительно возрастают.

      Инвестиции  в земельные ПИФы имеют свою специфику, которую необходимо знать, прежде чем принимать решение. ПИФы земли – это закрытые фонды, они формируются на определенный срок (согласно законодательству, до 15 лет), и окончательный расчет с пайщиками происходит только по истечении этого срока. Если инвестор захочет выйти из фонда досрочно, то ему придется продавать паи на вторичном рынке через биржу.

      При инвестировании в земельные фонды наиболее эффективно работает так называемое «Правило 3-летнего запаса денег». Вкладывать в эти ПИФы целесообразно свободные средства, которые не понадобятся инвестору минимум 3 года. Дело в том, что большинство участков фонды покупают на 2-4 года, после чего они продают их, что резко повышает стоимость пая. Более короткие сроки инвестирования могут не принести существенных дивидендов. Иногда стоимость пая может вырасти в несколько раз за один день. Причина банальна – все те же федеральные трассы рядом с участком или победа Сочи в «Олимпийском тендере». Безусловно, наиболее выгодны вложения в земельные ПИФы на этапе их создания, когда стоимость пая минимальна.

      Основными инвесторами в земельные фонды  являются крупные финансовые компании: банки, пенсионные фонды и страховые компании. Эксперты земельных ПИФов рекомендуют вкладывать в один фонд не менее 0,5-1 млн долл. Тем не менее данный вид инвестиций вполне доступен и массовому инвестору. Так, минимальная сумма для инвестирования в некоторых отечественных земельных ПИФах на этапе формирования может составлять 4-5 тыс. долл. Закрытые земельные паевые инвестиционные фонды – новый для России инвестиционный инструмент, они имеют среднюю ликвидность, достаточно большую доходность, но при этом пока сопряжены с большими рисками. Вложения в земельные фонды целесообразно уравновесить инвестициями в более стабильные активы, например закрытые рентные или строительные фонды.