Земля как объект инвестиций

      Сервитут  может устанавливаться для обеспечения  прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и  эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

      Сервитут  устанавливается по соглашению между  лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

      Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

2. Публичный  сервитут устанавливается законом  или иным нормативном правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

      Цели  установления публичных сервитутов: проход или проезд через земельный участок, использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведение дренажных работ на земельном участке, забор воды и водопоя, прогон скота через земельный участок; сенокос или пастьба скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, использование земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; временное пользование земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ: свободный доступ к прибрежной полосе.

      В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

      Сервитут  может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

      Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статьей 27 этого закона государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в «Едином государственном реестре прав». Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если же сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.

1.6. Функции земли в инвестиционном процессе и в экономике в целом

 

      Функции земли в инвестиционном процессе и в экономике в целом обусловлены спецификой земли как объекта недвижимости. Отличительные признаки недвижимости,  в частности земли, как объекта инвестиций включают, но не ограничиваются следующими характеристиками:

1)  недвижимость  неподвижна, ее невозможно перемещать  без нанесения объекту ущерба;

2)  недвижимость  фундаментальна - ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

3)   прочная  не только физическая,  но и  юридическая связь с землей;

4) низкая доступность  полной и достоверной информации  о сделках, уровне доходов инвестиций в недвижимость;

5) долговечность  объекта инвестирования;

6) потеря потребительских  свойств или перенос стоимости  в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

7)   полезность  недвижимости  определяется  способностью  удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площади;

8) тенденция  к увеличению стоимости земли со временем;

9)  присущи  специфические риски: риск физического  повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый   риск,   связанный   с   условиями   пересмотра арендной платы;

10)  необходимость  постоянного управления недвижимостью,  портфелем инвестиций в недвижимость на достаточном уровне для получения приемлемого дохода;

11)  действуют  установленные государством процедуры,  которые необходимо выполнять  при покупке и совершении других  операций с недвижимостью.

      Выделяют  три основных типа недвижимости:

– земля (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли); природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.);

– жилье (элитное жилье; типовое жилье; городское, загородное жилье, дачи и др.);

– нежилые помещения (офисные помещения; складские помещения; торговые помещения; зрелищные помещения; развлекательные помещения; общепитовские

помещения; производственные помещения и др.).

      При этом базовый объект недвижимости - это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров.

      Недвижимость  также классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию портфеля земельных инвестиций и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам включает следующие категории:

1. По характеру использования:

-для жилья:  дома, коттеджи, квартиры;

-для коммерческой  и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады;

- для сельскохозяйственных  целей: фермы, сады, поля, пастбища;

- для специальных  целей: школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

2. По степени специализации:

- специализированная (в силу своего специального xapaктepa редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее используемого бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

- неспециализированная - вся другая недвижимость, на  которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

3. По степени готовности к эксплуатации:

- введенные в  эксплуатацию;

- требующие реконструкции или капитального ремонта;

- незавершенное строительство.

4. По воспроизводимости в натуральной форме:

- не воспроизводимые:  земельные участки, месторождения  полезных ископаемых; - воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

      Рынок земельных инвестиций подвержен влиянию множества факторов в силу которых колебания спроса и предложения происходят постоянно⁵:

1) экономические:  уровень доходов населения и  бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы и коммунальные услуги;

2) социальные: изменение  численности, плотности населения,  образовательного уровня;

3) административные: ставки налогов и зональные ограничения;

4)  экологические:  подверженность района месторасположения  недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки, в том числе сезонных колебаний, необходимости государственной регистрации сделок, вложения капитала в недвижимость (ремонт, эксплуатационные расходы, ежегодный налог на владение недвижимостью, трансакционные издержки и др.).

      В России формирование рынка недвижимости стало возможным после введения в начале 90-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, вследствие чего государство перестало быть единым собственником подавляющего числа объектов недвижимости, однако существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают существенное влияние на инвестиционную деятельность.

 

      В российской действительности рынки земли для различных регионов или районов значительно (в черте города 2-6 раз) отличаются друг от друга. Эти отличия обусловлены природными, экономическими, экологическими условиями, различиями в региональной правовой базе, устанавливаемой местными властями, к тому же каждый земельный участок уникален и может использоваться для строительства, иметь сельскохозяйственное, промышленное и другое назначение, что определяет огромную разницу цен на землю даже в пределах одного района.

2. Регулирование и  финансирование земельных  инвестиций

 

      Предоставление  гражданам и юридическим лицам  земельных участков

из земель, находящихся  в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.

      Статья 9 определяет полномочия Российской Федерации в области земельных отношений:

1. К полномочиям  Российской Федерации в области  земельных

отношений относятся:

1) установление  основ федеральной политики в  области регулирования земельных отношений;

2) установление  ограничений прав собственников  земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков;

3) государственное  управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства и ведения государственного земельного кадастра;

4) установление  порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;

5) изъятие для  нужд Российской Федерации земельных  участков, в том числе путем выкупа;

6) разработка  и реализация федеральных программ  использования и охраны земель;

7) иные полномочия, отнесенные к полномочиям Российской Федерации Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, федеральными законами.

2. Российская  Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).