Тема 17. ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИЦИЙ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СОДЕРЖАНИЕ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

      Среди факторов производства особая роль принадлежит земле и другим природным факторам (полезным ископаемым, воде, лесам, воздуху и др.), многие из которых ограничены, редки и невосполнимы. Поэтому проблема экономического выбора приобретает при использовании этих факторов жизненно важное экономическое, экологическое и социальное значение для существования и развития общества.

      В условиях рыночной экономики земля стала товаром. Причем товаром специфическим – он всегда в дефиците, и стоимость его со временем лишь возрастает. А это значит, что земельный участок интересен не только в качестве будущей стройплощадки, но и как объект инвестиций.

      Хотя  инвестиции в земельные участки  – явление исторически закономерное, землю скупали и перепродавали и в Древнем мире, и во времена Средневековья. Но если раньше объектами купли-продажи были в основном тучные пастбища и плодородные поля, то в наше время инвестор отдает предпочтение потенциальным зонам рекреации. Чтобы рядом был водоем, вокруг лес, чтобы можно было при желании построить здесь коттедж или целый жилой поселок. Причем цели у покупателей могут быть разными. Кому-то хочется сохранить накопленное, и он покупает шесть соток или гектар, надеясь, что приобретение как минимум не утратит стоимости в будущем. Кто-то идет дальше, защищая накопленный капитал от инфляции, то есть планирует заработать на перепродаже в будущем, когда участки в данном месте станут дороже. Есть и такие инвесторы, которые переводят землю в другой статус, улучшая ее, подготавливают ее в инженерном плане, после чего выгодно перепродают будущему застройщику.

      Место и значение земли как фактора  производства в различных отраслях народного хозяйства неодинаковы. В обрабатывающей промышленности земля  даст предприятию место, на котором  оно стоит, и сферу действия для технологического процесса. В добывающей промышленности она, кроме того, дает предмет труда, который превращается в сырье для обрабатывающей промышленности. В сельском хозяйстве, в котором экономический и естественный процесс воспроизводства переплетаются, земля является главным средством производства. Она здесь служит: во-первых, всеобщим предметом труда, когда подвергается обработке, во-вторых, выступает в качестве активного средства труда, обладая плодородием и являясь той сферой, где развиваются растения.

      Человек, воздействуя на почву и используя ее жизненные силы, производит необходимые для него продукты. При этом земля, в отличие от других средств производства, в процессе потребления не только не теряет своей потребительной стоимости – плодородия, но при условии правильной системы земледелия, совершенной техники и технологии, разного рода мелиорации улучшает его, давая тем самым возможность получать высокие и устойчивые урожаи.

      Покупка земельного участка является одним из наиболее сложных видов сделок с недвижимостью. А значит, потенциальный инвестор должен быть хорошо осведомлен в юридических вопросах, чтобы ему не продали то, что он в дальнейшем никогда не продаст или продаст по бросовой цене. Необходимо обращать внимание на целевое назначение земли, с осторожностью подходить к покупке земель сельскохозяйственного назначения, от покупки же земель лесного и водного фондов лучше вообще воздержаться. Уже есть немало прецедентов, когда постройки на таких территориях объявлялись незаконными и сносились, а инвестор терпел колоссальные убытки. Надо также четко различать процедуру покупки на первичном рынке, когда земля предоставляется администрацией муниципального образования, и на вторичном, когда право собственности на землю переходит от предыдущего хозяина. У всех этих процессов есть свои тонкости, которые надо обязательно учитывать. Земля с древних времен считалась мерой исчисления богатства. Тем не менее, земельные инвестиции следует осуществлять взвешенно, с осторожностью и юридически грамотно.

      Цель  данной работы – изучить основные понятия, связанные с землей как объектом инвестиций и основы законодательства, регулирующие земельные отношения, а также рассмотреть проблемы и перспективы земельных инвестиций в России.

1. Земля: понятие, состав, роль в инвестиционном процессе

      Термин  «земля» можно рассматривать  в широком и узком смысле. В  первом случае имеется в виду планета  Земля со всеми ее естественными  компонентами и характеристиками, во втором – земная поверхность. С этой точки зрения земля представляет собой важнейшую часть окружающей природной среды, характеризующуюся определенными природными (пространство, рельеф, почвы, растительность и др.), экономико-социальными (средство производства, стоимость, ценность и др.) и производственными свойствами (плодородие, угодье, конфигурация участка и другие особенности производственного использования).

      Представление о земле, ее возможностях и функциях в процессе развития человечества постоянно уточнялось и обогащалось. На первых порах земля была единственным источником его жизненных средств. С возникновением скотоводства люди стали использовать землю не только для охоты и сбора дикорастущих плодов, но и для выращивания животных.

      Развитие  ремесла привело к использованию  полезных ископаемых. Земля как естественно-историческое тело становится средством производства, когда к ней присоединяется живой и прошлый труд. Она выступает в качестве средства производства во всех отраслях и сферах деятельности людей, ибо является всеобщим условием их жизнедеятельности. Сегодня «земля» все более настойчиво ассоциируется с понятием «недвижимость».

      В Российской Федерации понятие «недвижимость», «недвижимое имущество» в правовой оборот впервые введено 31 мая 1991 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и окончательно законодательно закреплено ГК РФ ст. 130 от 30 ноября 1994 г.

      Рассматривая  понятие «недвижимость» в историческом аспекте российского законодательства можно отменить, что оно появилось еще 23 марта 1714 г. в указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В своде законов Российской империи имелась такая формулировка «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». И почти 80 лет понятие недвижимость в советском и российском законодательстве отсутствовало¹.

      В рамках современного права и представлений  главным признаком, позволяющим классифицировать недвижимость как отличительным от других объектов собственности, является ее неразрывная связь с землей - главной специфической особенностью.

      В общем случае недвижимость - это  земельные участки и все то, что с ним прочно связано, то есть строительные объекты, здания и сооружения, перемещения которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. А также земельные участки недр, обособленные водные объекты, естественные и искусственные водоемы (озера, пруды и др.), леса, многолетние насаждения.

      В российском законодательстве разграничены понятия «земельный участок» и «недра». Земельный участок – земельная парцелла (от франц. - parcella - частица) ограничивается фрагментом земли под объектом (здание, сооружение) и ограничивается глубиной 6 м от поверхности, что связано с прерогативой государства – исключительного собственника недр земли. В законодательстве большинства стран под земельным участком понимается фрагмент земной поверхности с глубиной геометрического центра земли («опрокинутая пирамида») с распространением прав собственности на ископаемые недра.

      Специфика недвижимости как натурально-вещественной субстанции заключается в том, что она представляет собой не просто вещь, а неразрывное единство двух вещей: одна из них земельный участок – является вещью природной, а другая – здание и сооружение – продукт труда. Это различие обуславливает и необходимость неодинаковых методов при экспертизе и оценке недвижимости.

Недвижимость  является уникальным по сравнению с  любым другим экономическим благом благодаря тому, что для нее характерны два важнейших отличительных свойства:

1) обязательным атрибутом недвижимости является фрагмент земной поверхности;

2) продолжительный период использования - от десятилетий до нескольких столетий (Московский Кремль, Римский Колизей, Египетские пирамиды, Греческий акрополь и мн. др.).

      Недвижимость  является наиболее инвестируемой областью деятельности сообщества. В 1999 г. в России общая площадь земли составила 1709,8 млн га, в том числе используемой для сельскохозяйственного производства - 221,2 млн га сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища и др.)². Любые операции на рынке недвижимости, объектом которых является земля, регулируются нормами земельного права.

      Земельное право – это совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в процессе использования и охраны земли как природного ресурса, условия и средства производства в целях организации рационального использования и охраны земли, улучшения и воспроизводства плодородия почв, охраны прав и законных интересов субъектов земельных отношений.

      Предмет земельного права составляют общественные отношения между государственными органами, органами местного самоуправления, гражданами, юридическими лицами, возникающие в связи с владением, пользованием, распоряжением, охраной земель и регулируемые нормами земельного права (земельные отношения).

      Источники земельного права - это нормативные  правовые акты, изданные уполномоченными  на то государственными органами РФ, органами субъектов РФ либо органами местного самоуправления, регулирующие земельные правоотношения.

      Высшей  юридической силой на территории РФ обладает Конституция РФ, принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. К нормам Конституции, регулирующим земельные отношения, относятся: статья 9 - о собственности на природные ресурсы: статья 36 - о частной собственности на землю; статья 42 - о праве каждого на благоприятную окружающую среду; статья 72, согласно которой земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Следующим по значимости источником земельного права является Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. – основной кодифицированный отраслевой источник земельного права, в котором отражена система данной отрасли российского права, сформулированы ее основополагающие положения. Нормами ЗК РФ урегулированы отношения собственности на земельные участки, вопросы осуществлении других вещных прав на землю, пользования и охраны отдельных категорий земель и другие.

      Основные  законы, регулирующие земельные правоотношения: Закон РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю»; ФЗ от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель»; ФЗ от 16 июля 1998 г.  № 101-ФЗ «О госрегулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»; ФЗ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О гос. земельном кадастре»; ФЗ от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» ФЗ oт 17 июля 2003 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»; ФЗ от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»; ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; ФЗ от II нюня 2003 г. №74-ФЗ  «О крестьянском фермерском хозяйстве».

      Наиболее  значимые указы Президента РФ, регулирующие отношения в сфере пользования  и охраны земель: а) Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти». Этот Указ закрепляет новую систему федеральных органов власти, в том числе opганов, осуществляющий регулирование в сфере землепользования и охраны земель, осуществляющих мероприятия по мониторингу земель и контролю за рациональным использованием земелъ; Указ Президента РФ от 25 феврали 2003 г. № 350 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации». Данным Указом вносятся изменения в акты Президента в связи с принятием ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также некоторые акты Президента признаются утратившими силу.

      Постановления Правительства РФ закрепляют нормы, регулирующие частные вопросы в области земельных отношений, их действие распространяется на более узкий круг отношений. Наиболее значимыми постановлениями Правительства РФ являются: Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»; Постановление Правительства РФ от 23 февраля 1994 г. № 140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы»; Постановление Правительства РФ от 8 ноября 2001 г. № 730 «О федеральной целевой программе повышении плодородия почв России на 2002-2005 годы» и ряд других нормативных документов.

      В настоящее время правом нормотворчества  в области земельных отношений наделены Министерство природных ресурсов РФ, Минсельхоз РФ. Также к источникам земельного права относятся нормативные правовые акты, принимаемые законодательными органами субъектов РФ.

      Основной  документ земельного права – Федеральный  закон N 137-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 28 сентября 2001 года, одобренный Советом Федерации 10 октября 2001 года и вступивший в силу 25 октября 2001 г. –Земельный кодекс Российской Федерации.