Рынок недвижимости и его инфраструктура

   По  формам собственности жилищный фонд подразделяется на:

• государственный;
• частный;
• муниципальный;
• общественный;
• коллективный.

   Можно классифицировать жилье в зависимости от целей исследования рынка и по многим другим критериям:

   - по признакам качества: элитное, типовое, ветхое, требующее ремонта;

   - по местоположению: загородное, городское, в городе – по округам;

   - по типам зданий: кирпичные, панельные, блочные.

   Возникновение права частной собственности на жилье может происходить возмездно (за плату) и безвозмездно.

   Бесплатная  приватизация занимаемого гражданами жилья позволяет им создать начальный капитал для последующего улучшения жилищных условий посредством рынка. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.

   Собственник жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

   Собственники приватизированных квартир имеют право на ее деприватизацию. Ее можно осуществить тремя способами:

• расторгнуть договор передачи квартиры в собственность по соглашению сторон;
• обратиться в суд с заявлением о признании договора приватизации жилья недействительным;
• подать в РЭУ, где оформлялась приватизация, заявление с просьбой принять в дар в муниципальную собственность приватизированную жилую площадь и выдать ордер на нее.

   Кроме безвозмездной приватизации жилья существует несколько способов передачи жилых помещений во временное владение и пользование: социальный найм, коммерческий найм, аренда, поднайм.

   По  договору социального найма предоставляются жилые помещения из государственного и муниципального фонда в пределах установленной нормы в бессрочное наследуемое пользование граждан.

   По  договору коммерческого найма жилье из государственного или муниципального фонда предоставляется без ограничения площади, но на определенный срок и за договорную коммерческую плату.

   По  договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение другому лицу.

   В отличие от найма, аренда существует в отношениях между собственником жилого помещения и юридическим лицом, которое может предоставлять арендованное им помещение для проживания граждан на условиях субаренды. Арендодателем жилого фонда государственной и муниципальной собственности в г. Москве выступает Дирекция единого заказчика.

   В качестве товара на рынке выступают  в основном квартиры и индивидуальные дома (сельские с приусадебными участками, индивидуальные городские и загородные в коттеджных поселках).

   Следует различать рынок продаж жилья и рынок аренды.

   Рынок жилья в России в результате массовой приватизации государственных и ведомственных квартир получил быстрое развитие и функционирует на основе рыночных законов. В настоящее время это самый развитый сегмент рынка недвижимости. В Москве и других крупных городах активно развивается как вторичный, так и первичный рынок, но в регионах, где ведется мало нового строительства, большая часть сделок совершается на вторичном рынке. На нем мало сказываются темпы инфляции и общее финансовое состояние, так как чаще всего это сделки мены. Люди продавая свое жилье, тут же покупают другое.

   Начиная с 1999 года отмечается постоянный рост цен на жилье, как на рынке продаж, так и на арендном ранке. Бурный рост цен на жилье в Москве объясняется ростом платежеспособного спроса, который в свою очередь обусловлен большим притоком денег в страну из-за высоких и постоянно растущих цен на нефть. Инвестирование избыточных денег в недвижимость, в том числе в жилье, стало самым высокодоходным. Доход инвесторы получают в двух формах: спекулятивной и рентной.

   Спекулятивная форма дохода образуется за счет того, что купленная квартира в строящемся доме после завершения строительства вырастает в цене на 30-40 % при сроке строительства до одного года. Некоторые спекулятивные инвесторы предпочитают воздержаться от продажи квартиры даже после завершения строительства, рассчитывая на дальнейшее повышение цен по мере улучшения транспортных и др. условий.

   Рентная форма дохода инвестиций в жилье образуется при покупке жилья с целью ее сдачи в аренду. Арендный спрос остается высоким, несмотря на высокие цены.

   Развитие  рынка жилья в регионах России, особенно первичного, сдерживается двумя мощными факторами. Во-первых, низкие доходы основной массы российских граждан делают приобретение ими собственного жилья даже в минимально приемлемых размерах практически недоступным. Во-вторых, развитие рынка сдерживается медленным внедрением такого апробированного и признанного во всем мире финансового инструмента, как ипотечное кредитование приобретения жилья.

   Индикатором платежеспособного  спроса при оценке емкости жилищного рынка является отношение годового семейного дохода к средней стоимости квартиры.

   Таким образом, высокая потребность в  жилье создает большие возможности для развития рынка недвижимости в России, но их реализация будет зависеть от двух факторов: роста доходов основной массы населения и развития системы ипотечного кредитования. 

   Рынок нежилых помещений

Нежилые помещения  следует подразделять прежде всего  по функциональному назначению на следующие виды:

• офисные;
• торговые;
• складские;
• производственные.

   Особую  группу недвижимости образуют гостиницы, кемпинги, пансионаты и т.п. С одной стороны, это жилье, но с другой стороны – это производственные фонды в особом виде бизнеса по оказанию услуг.

   Нежилые помещения могут классифицироваться и по другим существенным признакам, например, местоположению, категориям качества.

   Каждый  из данных видов образует свой сегмент рынка нежилых помещений, со специфической динамикой спроса и предложения, цен, форм сделок, направлений развития. Но в то же время их объединяет один общий признак – эта недвижимость используется в бизнесе, то есть является активом и приносит собственнику доход либо в составе предпринимательского дохода, либо в виде ренты.

   Приватизация  государственного и муниципального недвижимого имущества может осуществляться в следующих формах:

• продажа имущества на аукционах;
• продажа предприятия как имущественного комплекса или более 50% акций на коммерческом конкурсе с инвестиционными или социальными условиями;
• в форме выкупа арендованного имущества арендатором;
• путем преобразования унитарных предприятий в ОАО. (Не допускается продажа или передача имущества кредиторам в зачет долгов. В случае не возврата кредита заложенное имущество должника должно быть реализовано на аукционе, из вырученной суммы погашается его долг, а остаток (если таковой образуется) перечисляется должнику)

   Аукцион – это публичный способ продажи объекта недвижимости покупателю, предложившему максимальную цену, без возложения на него каких-либо обязательств. По способу подачи заявок по цене различают аукционы открытые и закрытые.

   На  открытом аукционе цены заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов, так что каждый участник знает о заявках своих конкурентов.

   На  закрытом аукционе предложения участников по цене подаются в комиссию по проведению аукциона в запечатанном конверте. При оглашении предложений на таком аукционе могут присутствовать все его участники, но изменить свои предложения они уже не могут. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за выставленное на аукцион имущество.

   Продажа государственных и муниципальных предприятий и других объектов недвижимости, имеющих социальное, культурное или большое экономическое значение, проводится на конкурсах. Конкурс – это способ продажи имущества, когда от покупателя требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации. Конкурсы могут быть следующих типов:

• коммерческие с открытыми или закрытыми торгами;
• инвестиционные;
• коммерческие с инвестиционными или социальными условиями;
• совмещенные с аукционными торгами; в этом случае аукцион начинается сразу после вскрытия конвертов с предложениями участников конкурса по цене, при этом максимальная предложенная цена принимается как стартовая для продолжения открытых торгов.

   В собственность победителя конкурса недвижимость переходит только после выполнения им оговоренных условий, до этого времени он не имеет права отчуждать имущество или распоряжаться им иным способом.

   Совокупность  форм платной приватизации, включая приватизацию земельных участков, образует первичный рынок недвижимого имущества. Приобретенная в частную собственность недвижимость далее может переходить в собственность к другому лицу на основе рыночных законов спроса и предложения на вторичном рынке.

   Наряду  с приватизацией недвижимого  имущества посредством той или иной формы его продажи государственное имущество может переходить в сектор частного предпринимательства путем аренды или продажи прав аренды. Эти два понятия не тождественны.

   Право аренды является специфическим товаром на рынке недвижимости. Приобретя право аренды на объект недвижимости, его владелец может либо сам его использовать, либо сдавать в аренду другому лицу. Право аренды приносит его владельцу доход, даже если сам он не использует недвижимость. Право аренды – это право извлекать доход из недвижимости без ее непосредственного использования. Оно имеет свою цену, может отчуждаться путем продажи, может служить залогом при получении кредита.

   Право аренды ограничено определенным сроком, но в пределах этого срока включает в себя не только право владения и пользования, но и частичного распоряжения объектом недвижимости.

   Продажа прав аренды нежилых зданий и сооружений из городского фонда в г. Москве производится в форме конкурсов. Конкурс проводит комиссия, назначаемая распоряжением Москомимущества. Информационное сообщение о проведении конкурса на приобретение права аренды недвижимости публикуется в печати и специальных информационных бюллетенях не позднее, чем за месяц до объявленной даты конкурса.

   Аренда – это временное возмездное владение и пользование чужой недвижимостью на договорной основе. Таким образом, аренда – это элемент отношений собственности. В практике применительно к недвижимому имуществу используется как тождественное понятию аренда понятие имущественного найма. Однако применительно к жилому фонду они имеют различное значение.

   Арендной  форме хозяйственной деятельности присущи следующие основные принципы:

• смена хозяйствующего субъекта;
• платность за использование арендованного имущества;
• возвратность арендованного имущества;
• договорная система отношений;
• полная хозяйственная самостоятельность арендатора.

   Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является арендная плата. Арендная плата за пользование недвижимостью, как и цена недвижимости, складывается на рынке под воздействием спроса и предложения. Она включает в себя несколько элементов, в зависимости от которых различают аренду общую и чистую.

   Общая аренда – это договор аренды, по которому собственник обеспечивает большую часть операционных расходов, включая налоги на собственность, расходы на ремонт и эксплуатацию. В этом случае арендная плата включает в себя следующие элементы:

• амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества;
• средства на капитальный ремонт объекта, налог на имущество;
• часть прибыли, приносимой арендованным имуществом.

   Чистая  аренда – это договор аренды, по которому на арендатора возлагается обязанность оплачивать все текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, в том числе налоги на имущество.

   Выявить реальные рыночные цены и арендную плату и установить какие-то их средние значения по нежилым помещениям гораздо труднее, чем по жилью, так как, во-первых, сделки имеют конфиденциальный характер, во-вторых, эти объекты очень разнородны, практически нет типовых объектов.