Рынок недвижимости и его инфраструктура

   Деятельность  независимых оценщиков и общественных оценочных организаций регулируется законом РФ «Об оценочной деятельности», принятым в июле 1998 г. 

   Страховые услуги

   Цивилизованный  рынок недвижимости немыслим без страхования сделок и объектов.

   В операциях купли-продажи объектов недвижимости, при ипотечном кредитовании и при продаже недвижимости в рассрочку трудно точно установить наличие каких-либо имущественных претензий на объект со стороны прежних владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо страхование прав собственности.

   При ипотечном кредитовании банки требуют три вида страхования: 1) страхование от физической утраты или повреждения объекта залога, 2) страхование от утраты титула собственности, 3) страхование жизни и здоровья заемщика.

   Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Этот вид страхования является обязательным при любых сделках по выдаче ипотечных кредитов.

   Управленческие  услуги

   Профессиональное  управление недвижимостью в России только начинает выделяться в отдельную сферу предпринимательской деятельности, однако уже накоплен определенный опыт в этой работе, в крупных городах действуют десятки частных управляющих компаний, создается законодательно-нормативная база.

   В современной литературе и в нормативных  актах нет полного единства в трактовке понятия «управление недвижимостью», но в основном взгляды совпадают в том, что это вид предпринимательской деятельности, осуществляемой в трех аспектах, – правовом, экономическом и техническом.

• Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании прав на недвижимость.
• Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.
• Технический аспект управления состоит в поддержании объекта недвижимости в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

   Конечно, есть существенные различия в содержании управленческой деятельности в зависимости от того, является ли объект управления потребительской или инвестиционной (коммерческой) недвижимостью. В частности, если речь идет об управлении инвестиционной недвижимостью, то основными целями управления являются: а) максимизация прибыли или чистого операционного дохода, б) максимизация стоимости объекта недвижимости. Основной целью управления потребительской недвижимостью является обеспечение технического обслуживания объектов.

   Среди прочих видов услуг, входящих в инфраструктуру рынка недвижимости можно назвать следующие:

• консультационные;
• информационные;
• рекламные;
• кредитные;
• нотариальные и юридические;
• охранные;
• управленческие.

   К инфраструктуре рынка недвижимости относят также такие виды деятельности, как проектно-изыскательские и строительные работы, ремонтно-отделочные и санитарно-технические работы, дизайнерско-оформительские услуги. 

9. Основные сегменты  рынка недвижимости

   Рынок недвижимости, как и любой крупный  рынок, делится на секторы и сегменты. Не существует жестких критериев сегментации этого рынка. В России традиционно принято разграничивать следующие три крупных рынка: земельный, рынок жилья, рынок нежилых помещений. Иногда в самостоятельную (четвертую) группу выносят рынок производственных помещений (рынок промышленной недвижимости).

   Земельный рынок

   Земля всегда занимала главное место в  составе элементов природы. В экономическом аспекте земля (почва) является основным средством производства в сельском и лесном хозяйстве и пространственным базисом для всех отраслей и сфер деятельности народного хозяйства.

   Начало  формирования рынка земли связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство и появлением строительных кооперативов. Правовой основой для создания земельного рынка послужили Закон о собственности, Земельный кодекс, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, другие законы и нормативные акты. На этой основе земля переводится из административно-государственного регулирования в гражданско-правовое.

 Земельные участки в качестве объектов купли-продажи подразделяются по функциональному назначению на:

• сельскохозяйcтвенные;
• дачные;
• для индивидуального жилищного строительства (в том числе коттеджного);
• для ведения личного подсобного хозяйства (пресловутые 15 соток огорода для жителей деревни, выделенные еще в советское время в безвозмездное бессрочное пользование).

   Земельные участки могут быть коммерческими (например, сдаваемые в аренду сельскохозяйственные участки или участки, приобретаемые в спекулятивных целях) и потребительскими (дачные, для ведения личного подсобного хозяйства).

   В качестве составной части земля входит в любой объект недвижимости. Все, что на земле и под ее поверхностью создано трудом и вложением капитала (здания, строения и сооружения, например, водопровод, канализация, электросети и пр.), относится к ее усовершенствованиям. Любой участок земли в городе, даже если это пустырь без всяких построек и без коммуникаций непосредственно под ним, тем не менее имеет усовершенствования, поскольку вся городская территория пронизана магистральными коммуникациями жизнеобеспечения, дающими возможность воспользоваться ими при освоении данного участка.

   Право частной собственности  на земельный участок предполагает право собственника использовать его поверхность для целей строительства или обработки почвы, а также на добычу так называемых обычных полезных ископаемых (песок, глина, подземные воды), но не право добывать ценные полезные ископаемые (золото, алмазы, нефть). Согласно Закону РФ «О недрах», недра Российской Федерации являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, залога или отчуждения в иной форме. Но права пользования недрами могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому. Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. Пользование недрами является платным, за некоторым исключением.

   На  пользование недрами нужно иметь  лицензию, которую можно получить на основании конкурса или аукциона. Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности, в том числе простые товарищества, граждане РФ, иностранные граждане, юридические лица и др.

   Огромное  значение для развития земельного рынка  имело принятие Земельного кодекса РФ. Хотя он не узаконил возможность свободного товарооборота сельскохозяйственных земель, но в нем были приведены очень важные основополагающие определения, положенные в основу последующих нормативно-правовых актов. В нем сформулированы следующие понятия и определения:

   Собственники  земли – лица, обладающие всем пакетом прав на земельный участок.

   Землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. В постоянное пользование предоставляются земельные участки только государственным, муниципальным учреждениям и органам местного самоуправления, но не гражданам; граждане могут получать в безвозмездное срочное пользование участки в виде служебного надела.

   Землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Данное право сохраняется за гражданами, получившими его до введения в действие Земельного кодекса, и не допускается предоставление этого права после введения Кодекса; граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

   Арендаторы  земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или субаренды Арендатор земельного участка вправе передать свои права третьему лицу, в т.ч. отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал.

   Обладатели  сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитуты бывают частными и публичными, а также срочными и постоянными; сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации).

   Определение государственной собственности, приведенное в Земельном кодексе, гласит: «Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований».

   Решающая  роль отведена институту федеральной собственности. Федеральный центр несет ответственность за регулирование всей системы отношений собственности на землю и другие виды недвижимости. Например, в ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» установлено, что «приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте».

   Работники и пенсионеры сельского хозяйства, а также сельской социальной сферы имеют право на получение в собственность земельных паев и имущественных долей. Размер земельной доли рассчитывается путем деления площади земельных угодий хозяйства на число лиц, имеющих право на выделение доли. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению свою долю продать, завещать отдать в залог, передать в доверительное управление и т.п., а также потребовать ее выдела в натуре.

   Земельный кодекс определил порядок оценки земли. В нем подчеркнуто, что «использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата».

   При продаже земельных участков на первичном рынке (то есть впервые в частные руки) цена на них устанавливается исходя из размера земельного налога. Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. введен порядок определения нормативной цены. Это сделано для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, налогообложении, получении банковского кредита под залог земельного участка и других операциях с землей. Нормативная цена ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ.

   Государственный земельный кадастр содержит систему сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, а также по категориям земель с качественной характеристикой их ценности. Ведение Земельного кадастра поручено Комитету РФ по земельным ресурсам и землеустройству.

   Земельным участком принято называть поверхность земли, имеющую четкое географическое положение и правовое отношение. Каждому участку присваивается кадастровый номер, содержащий шесть позиций: 1) субъект Федерации, 2) район, 3) сельская администрация, 4) населенный пункт, 5) квартал, 6) номер участка. Если к нему добавить инвентарный номер находящегося на участке здания, то получится кадастровый номер объекта недвижимости.

   Структура кадастровой информации включает картографические материалы и табличные формы, содержащие сведения о формах собственности, целевом назначении участков, балльную оценку качества (бонитет) и массу прочих сведений.

   Кадастровая информация позволяет точнее устанавливать  цены на земельные участки, а также земельные налоги, которые состоят из двух частей: ежегодной платы за предоставление земель, устанавливаемой независимо от целевого назначения и качества земель (иногда ее называют абсолютной рентой), и дифференциальной ренты, устанавливаемой в зависимости от качества и местоположения участка.

   Рынок жилья

   Рынок жилья – это единственный сегмент рынка недвижимости, который полностью сформировался в крупных городах нашей страны. В Москве, например, ежемесячно регистрируется несколько тысяч сделок купли-продажи квартир.

   Право частной собственности на недвижимость в жилищной сфере определено Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12 1992 г. № 4218-1.

   К недвижимости в жилищной сфере относятся:

• жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями;
• квартиры;
• земельные участки, с находящимися на них жилыми и хозяйственными постройками, многолетними насаждениями;
• иные жилые помещения, пригодные для постоянного и временного проживания;
• сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

   Жилищный  фонд (жилье) включает жилые дома, квартиры и специальные дома (общежития, гостиницы, интернаты и пр.) Функциональное назначение отдельных жилых помещений независимо от ведомственной принадлежности и формы собственности может быть изменено путем перевода в нежилой фонд. Эта операция регулируется местными правилами.