Ипотеканы несиелеу

stify">    - иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын  құжаттардың атауы;

    - кепілге қойылған  мүлікке өзге  міндеттемелер салынбағандығы туралы  сілтеме;

    - кепілгер мен  кепілзатты ұстаушының  қолтаңбалары;

    - ипотеканы тіркеген органның  атауы,  тіркелген   күні мен  жері.

    Ипотека  кепілзатты ұсташыға  негізгі қарыз  сомасының және ол бойынша проценттердің   төленуін,  несиелік ресурстарды  пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін,  және қажет болған жағдайда  ипотека  затын  сатуға жұмсалатын  шығындардың өтелуін  қамтамасыз етуі тиіс.  Ипотека  кәсіпорынның,  құрылыстың, ғимараттың  немесе өзге де объектінің  орналасқан жеріндегі   тиісті органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады.   Ипотека затына  меншік құқығы  ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген болса, сол жерде ол да тіркелуі тиіс.

    Несиелендіру  субъектісіне  қарай  тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар  осы үйдің болашақ  иегеріне берілетін  несиеге және  мердігерлерге  берілетін  ссудаларға бөлінеді.

    Тұрғын  үй құрылысына несие  құрылыс салушыға  белгіленген тәртіппен  жер телімінің  бөлініп берілуімен және  тиісті органдардың  тұрғын үй салуға берген рұқсаты  болғанда беріледі.

    Тұрғын  үйді  салуға (реконструкциялауға)  несие жобалармен және  құрылыс-монтаждық  жұмыстарды  жүзеге асыруға мердігерлік  келісімдермен  көзделген  құрылыстың  (реконструкциялаудың) мерзімдері мен  құны  аясында  беріледі.

    Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:

    - тұрғын үй құрылысына  жер сатып алу және оны  жайластыру;

    - тұрғын үй салу (реконструкциялау);

    - тұрғын үй сатып алу. 

    Несиелендіру  объектісіне қарай  банктер  тұрғын үй  несиелерінің үш түрін  ұсынады:

    - жерге берілетін  несие;

    - құрылысқа берілетін несие; 

    - тұрғын үй сатып алуға берілетін  несие. 

    Тұрғын  үй несиелері  туралы ережеде  тұрғын үй құрылысына  несиелер  несиелік желі ашу  арқылы жүзеге асырылады  деп атап көрсетілген.  Бұл ретте  ссуда  қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің  құнына  сәйкес келетін  бөлшектермен беріледі. Құрылысты қаржыландыру  процесінде  банк  ақшалай  қаражаттың мақсатты жұмсалуына  және  құрылыс графигінің сақталуына бақылау  жүргізіп отырады.

    Банк  беретін несиенің сомасы  әдетте  жер сатып алу және оны жайластыру  құнының,  тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен аспауы тиіс, ал  шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы  шарт.

    Құрылысқа  несие беру туралы  шешімді  несие  беруші банк  қарыз алушының  несиелік тапсырысы негізінде  қабылдайды.

    Несиені пайдаланудың  мақсаты мен мерзімі, оны  қамтамасыз ету нысаны  көрсетілетін ссуда бөлу туралы  өтінішпен  қатар,  тапсырысқа мыналар кіреді:

    - заңды тұлға қырз алушылар  үшін – құрылтай және тіркелу  құжаттары:  кәсіпорынның  бухгалтерлік  балансы;  табыстардың  және  міндетті төлемдердің түсу  графигі;  ссуда қамтамасыз етілетінін  растайтын  құжаттар; несиені   пайдаланудың  техникалық-экономикалық  негіздемесі және  несиеленетін  шығындардың  болжамды  өтелімділігін  есептеу;  құрылыс салынатын  жер учаскесіне деген  құқықты растайтын  құжаттар;  белгіленген тәртіппен   бекітілген  жобалық-сметалық құжаттама;   мердігерлік құрылыс жұмыстарын  жүзеге асыруға берілген  келісім-шарттардың көшірмелері;  несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.

    - жеке тұлғалар үшін – құрылыс  салу  учаскесіне  құқығын   растайтын құжаттар;  құрылыс  салуға  рұқсат қағаз;  белгіленген  тәртіппен  келісілген  жобалық-сметалық  құжаттама;  қарыз алушының  төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті  құжаттар;  банк талап етуі мүмкін  өзге де құжаттар. Несиені  қамтамасыз ету үшін  кепілзат мен  кепілдіктер  беріледі.

    Тапсырысты  қарау  кезеңінде несие беруші  қарыз алушының  төлем қабілеттілігін  және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және  салынған  тұрғын үйді  пайдалану  жоспарлары – сату,  жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі  тұрғын үй рыногының сұраныстарын    зерттейді.

    Ссуда беру кезінде банк пен  қарыз алушының  қарым-қатынастарын  белгілейтін  негізгі құжаттарға   несиелік келісім  мен  кепілзат (ипотека) туралы  шарт жатады (2,3, – қосымшалар).

    Несиелік  келісімде: ссуданы алудың мақсаты,  несиенің  көлемі мен мерзімдері,  несиені беру  және өтеу тәртібі, проценттік ставка,  оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі,  қарыз алушының  несиелік міндеттемесінің қамтамасыз етілуі,  ссуданы сақтандыру  шарттары,  несиенің  қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдаланылуын  тексеру нысандары, несиені  мақсаттан тыс  пайдалану және  ссуданы дер кезінде қайтармау  үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар  төлеу тәртібі,  келісімді бұзу  тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының  келісімі бойынша  өзге де шарттар.

    Негізгі қарыздың және  ссуда бойынша  проценттердің  толығымен өтелуіне дейін  қарыз алушының  банктің  жазбаша келісімінсіз  жылжымайтын  мүлікке  деген мүліктік  құқықтарын үшінші тұлғаға  сатуға  немесе  шегінім жасап беруге құқығы жоқ.

    Қарыз алушының несиені қайтаруға  мүмкіндігі болмаған жағдайда,  банктің шығындарын өтеу үшін,   кепілге  қойылған  мүлікті  өндіріп алу  және сату жүргізіледі.

    Тұрғын  үй сатып алуға  несиелер берудің  сұлбасы мен шарттарын  банк  қарыз алушымен  мақұлдасу арқылы  белгілейді.  Несилендіру құралы ретінде  ауыспалы  проценттік ставканы қолдану,  негізгі  қарыздың  сомасын индекстеу,  қарыз алушының  төлемдерін кейінге қалдыру  шаралары  қолданылуы мүмкін.  Несиенің түріне қарай,  кепілзат (ипотека) туралы  келісімде  несиені   қамтамасыз етудің  нысаны,  мөлшері  және тәртібі  көрсетіледі (4-қосымша).

    Әрбір ипотекалық  банк  ипотекалық несиелер берудің  өзіндік  сұлбасын  қолданады. Олар  несиелендіру объектілері  мен субъектілері,  ресуртарды шоғырландыру  әдістері,  негізгі қарыз бен проценттерді  өндіріп алу  әдістері бойынша сан алуан болып келеді.  
 

    1.2. Ипотекалық  несиелендірудің  Қазақстанда  дамуының  рөлі  мен  

    алғы  – шарттары. 
 

    Ипотекалық  несиелендірудің   көптеген елдерде  халықты  баспанамен  қамтамасыз етуде атқаратын ролі  көпшілікке  мәлім. Табыстары  шағын болғанымен, оны  тұрақты  алатын   азаматтар үшін тұрғын жайды  меншікке сатып алуға  жағдай жасаумен қатар,  ипотекалық несиелендіру  жүйесі  құрылыс саласына  инвестициялар тартуға  мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор рыногының  жаңа сегменті  -  ипотекалық  құнды қағаздар  рыногын  қамтамасыз етеді.

    Қазақстан Республикасының Үкіметі  өткен  жылдың тамыз айында  ұзақ мерзімді  тұрғын үй құрылысын  қаржыландырудың  және  ипотекалық несиелендіру  жүйесін  дамытудың  концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша   жұмыс  Ұлттық Банктің  бастамасымен жүргізілді.  Бұл ретте  Елбасының   несиелерге   қарапайым халықтың қол жетімділігін  қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ  қолда бар ішкі инвестицияларды құрылыс саласын дамытуға  тарту мақсатын   орындаудың  жаңа жолдарын  іздестіруге талпыныс  жасалды.

    Тұрғын  үй құрылысын  қаржыландырудың жаңа жүйесін  дамыту үшін   көптеген жағдайларда  тұрақты алғышарттар  бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен,  бұл  тұрғын үйге  мұқтаж   азаматтар санының  ұлғаюы, бұған  бір жақтан  ескі  тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде.  Сонымен қатар,  Қазақстан экономикасының дамуы  еңбекке  қабілетті  халықтың  тұрақты табыс алу  мүмкіншіллктері зор  өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс аударуына ықпал етті.  Ал, бұл жағдай  тұрғын үйге деген қосымша сұраныстың өсуіне әкеп соқты.

    Соңғы жылдары  орын алып отырған оңтайлы  жағдайдың  біріне  халықтың  жинақ  қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады.  Алайда,  ол жинақтар  тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың  көбіне  тұрғын үйдің құнын біржола  толығымен төлеуге  мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген  сұраныс та  туындауда.

    Сонымен қатар,  елеулі ішкі  инвестициялық потенциалдың,  ең алдымен зейнетақы жүйесі  тарапынан туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн.  Зейнетақы салымдарын  экономиканың нақты секторына тарту идеясы бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс  қаражатына айналмақ  бұл   жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету мәселесі  аталмыш   идеяны жүзеге асыруға  тежеу болып келеді. Сондықтан,  зейнетақы жинақтары  инвесицияланатын болса,  олар  қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікті   ипотекалық  құнды қағаздарды, яғни  жылжымайтын  мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген  құнды қағаздар  шығару және орналастыру  жолымен  банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру   жүйесі көздейді.

    Әлемдік практикада  ипотекалық несилендірудің  әртүрлі модельдері  қолданылуда.  Олар  несилендіру және қайта қаржыландыру   процесінің ұйымдастырылуы әдістерімен,  мемлекеттің  қатысу дәрежесімен   бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда  АҚШ. Германияның,

    Малайзияның және Ресейдің  тәжірибесі негізінде  жинақталған  небір жүйелер «гибридін»  қолдану  керектігі шешілді. Сондықтан, ипотекалық  рынокта  оператордың функцияларын  атқаруы  тиіс,  несиелік ресурстардың   тез арада   қайтарылуын  және  банктер мен банктік емес  ұйымдардың  өтімділігі проблемасының шешілуін   қамтамасыз ететін,    ипотекалық  несиелер берілді  жүзеге асыратын  арнайы мамандандырылған  ұйым – Қазақстандық ипотекалық  компанияны құру  туралы шешім қабылданды.

    Компанияның құрылтайшысы болып алғашқы кезеңде  Ұлттық Банк  болып белгіленді.  Компанияның төленген  жарғылық капиталы  бүгінгі таңда  1,0 млрд. теңге құрайды.  Кейін  компанияның  капиталына  халықаралық  қаржы ұйымдарының  және екінші деңгейдегі банктердің қатысуы  жоспарлануда.  
 

    1.3.АҚ «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының» қаржы нарығына   

    шығуы. 
 

    Көптеген  қазақстандықтар өздерінің тұрғын үй мәселелерін ипотекалық несиелердің  қолайлылығының артуы арқасында  шешуде. Ипотекалық бизнестің Қазақстандағы  қарқынды дамуы төрт жыл бұрын  басталды, ал мұның алғы шарты болып  қаржы нарығында «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік қоғамының пайда болуы табылады. Оны 2000 жылы Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі ҚР- дағы тұрғын үй құрылысына ұзақ мерзімді несие беру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын жүзеге асыру мақсатында құрған.

    Ел  экономикасының өсуінің жалпы тұрақтылығы, ішкі инвестициялық базаны кеңейту, сондай-ақ ипотекалық облигацияларды шығару нәтижесінде ипотекалық несие  беруді дамыту үшін тартылатын инвестициялардың құнын азайтуға қол жеткізілді. Өз кезегінде бұл ипотекалық несиелер бойынша сыйақы ставкаларын біршама азайтуға және ҚИК бағдарламасы бойынша халыққа несиелердің қолайлы болуын көтеруге жол берді.

    «ҚИК» АҚ қызметі банктердің арасындағы бәсекелестіктің  өсуіне ықпал етті, ал бұл өз кезегінде несиелерді беру жағдайларын жақсартуға ықпал етіп, Қазақстан халқының көп бөлігінің несиелерді пайдалануына мүмкіндік берді.Мысалы, 2001 жылдың басында несиелер 3 жылдан аспайтын мерзімге ғана берілді, ал несиелер бойынша жылдық 28% жетті. «ҚИК» АҚ құрылған күннен бастап сыйақы ставкасы жылдық 18-19%, ал несие беру мерзімі 10 жылға өзгерді. Бүгінгі таңда несие беру мерзімі 20 жылға дейін ұзартылды, ал ставкалары жылдық 13,5% төмендеді.

    «ҚИК» АҚ Арнайы бағдарламаның шеңберінде 146100 млн. теңге; 2005 жылы -34,9 млрд. Теңге, 2007-2008 жылдарда -111,2 млрд. Теңге шамасындағы сомаға ипотекалық облигацияларды шығаруды және таратуды жоспарлайды. 2005-2008 жылдарда ҚИК облигациялары нарықтағы бүгінгі ақуалды түбегейлі өзгертеді деп пайымдауға болады. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      
 
 
 

2 «ҚАЗАҚСТАН   ХАЛЫҚТЫҚ  БАНКІ»  АҚ - НЫҢ  ИПОТЕКАЛЫҚ                                                          НЕСИЕЛЕРІН ТАЛДАУ 
 

2.1.«ҚазақстанХалықБанк» АҚ – ның  активті  және  пассивті       

операцияларын талдау 
 

    2008 жылдың 1 наурызына қарай банктік сектордың жиынтық есептік меншікті капиталы 1 айда 606 млрд. теңгеге немесе 1,9%-ке ұлғайып, 361,3 млрд теңгені құрды. Банктердің жиынтық активтері 164,1 млрд. теңгеге дейін жетті. Капитал адекваттылығының көрсеткіштері есеп беру кезеңіне К1 – 0,093; К2 – 0,158 құрған болатын (01.02.07 күніндегі жағдай бойынша: К1 – 0,097; К2 – 0,162).

    Банктердің  ссудалық портфелі (банкаралық заемдарды  ескере отырып) 1 айда 56,5 млрд. теңгеге  өсіп (3,1%), 1869,4 млрд. теңгеге дейін жетті. 2009  жылдың 1 наурыздағы жағдай бойынша банктердің несиелік портфелінің құрылымында стандартты несиелердің үлесі 57,9%, күдікті – 38,8%, сенімсіз – 3,3% құрады. 2008 жылдың 1 ақпанындағы жағдай бойынша стандартты несиелердің үлесі 56,2%, күдікті – 40,9%, сенімсіз – 2,9% құраған болатын.