Ипотечное жилищное кредитование

      На  сегодняшний день достаточно большое  число работающих россиян обладает значительными материальными активами, в первую очередь - в виде жилья, находящегося в их собственности, а также в  виде денежных накоплений, которые оцениваются, по разным источникам, в 75-100 млрд. долл.

      Если  за счет этих активов обеспечить кредитование в соответствии со стандартами ОАО "Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию", оплатив не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья под кредит с процентной ставкой не выше 18% годовых в рублях и сроками кредитования 10 лет, то окажется, что уже сегодня 2-3% семей с доходами не ниже 27 тыс. руб. в месяц смогут приобрести квартиру или дом общей площадью 72 кв. м при средней цене 10 тыс. руб. за кв. м. При этом семья будет тратить на погашение кредита 9,5 тыс. руб. в месяц, т. е. не более 35% от совокупного дохода. Увеличение сроков кредитования до 20 лет приведет к росту числа семей, способных приобрести жилье на этих же условиях, до 4-5%.

      С учетом ежегодного роста реальных доходов  населения на 5-6% и применения схемы  возврата по кредиту в зависимости  от возрастающих доходов уже сейчас 6-7% населения смогут приобрести жилье.

      При тех же самых условиях число среднестатистических семей, которые будут в состоянии приобрести квартиру по социальным нормам (56 кв. м), составит около 10%, а количество семей, желающих улучшить свои жилищные условия, приобретая дополнительно 30 кв. м (дополнительная комната) - около 1/3 населения.

      При использовании прогнозных показателей по инфляции и ежегодному росту доходов граждан, заложенных в среднесрочную программу социально-экономического развития РФ, количество семей, которые смогут в 2008 г. приобрести жилье общей площадью 72 кв. м, составит 25% при ежемесячном совокупном доходе семьи в 20 тыс. руб. в ценах 2002 г., для приобретения жилья по социальным нормам - 30% при доходах 15 тыс. руб. в ценах 2002 г., а улучшить свои жилищные условия смогут более 2/3 семей.

      Нерешенные  вопросы Покупательная способность населения и доступность кредитов в реальности еще выше. Правда, при кредитовании учитываются лишь официальные, документированные доходы граждан. В повседневной же практике, к сожалению, почти половина доходов выплачивается неофициально. К тому же накопление и хранение средств не на банковских счетах, а "под матрацем" из-за традиционного недоверия к банковской системе, с одной стороны, искажают реальную картину имеющихся у населения средств, а с другой, - в большой степени сдерживает рост платежеспособного спроса населения на жилье. Способствовать повышению платежеспособного спроса населения будет также и государственная поддержка отдельных категорий граждан в виде адресных целевых субсидий.

      Однако  многие граждане не вкладывают накопленные  средства в недвижимость, опасаясь санкций налоговой инспекции за недекларированные доходы. Да и банки не выдают кредит, так как проводят оценку кредитоспособности заемщиков (андеррайтинг) только на основании официальных данных о доходах.

      Вот почему государство должно изменить традиционные подходы и принять меры, стимулирующие население на вложение средств в жилую недвижимость. В настоящее время проходит согласительные процедуры разработанный по поручению Правительства Минэкономразвития РФ и Госстроем РФ проект Федерального закона, увеличивающий размер суммы налогового вычета, предусмотренного ст. 220 Налогового кодекса РФ, до 1 200 000 руб. и учитывающий прогноз роста цен на жилье в ближайшие 5 лет.

      Эта мера позволит существенно снизить  финансовую нагрузку на граждан, вкладывающих средства в строительство или приобретение жилья, а также привлечь дополнительные финансовые ресурсы в строительный комплекс и смежные отрасли, что повлечет за собой активизацию рынка жилья. Она также положительно скажется и на дополнительных налоговых поступлениях от строительных организаций в бюджет.

      Одновременно  разработаны поправки в соответствующие  статьи Налогового кодекса РФ, освобождающие  от налогового контроля приобретаемое  гражданами в собственность недвижимое имущество, относящееся к жилищному фонду. Действующая норма предписывает налоговым органам осуществлять контроль расходов на приобретение любого недвижимого имущества, за исключением многолетних насаждений.

      Поправки  в Налоговый кодекс РФ избавляют  физическое лицо от дачи пояснений об источниках и размерах средств, которые были использованы на приобретение жилья, если произведенные расходы превышают доходы, заявленные им в декларации за предыдущий налоговый период.

     В свою очередь, активное включение банков в процесс широкомасштабного кредитования населения на цели приобретения жилья также сдерживается рядом причин, требующих законодательного обеспечения. Одна из них - отсутствие у граждан кредитных историй.

      Для банков особое значение приобретает  наличие информации о заемщиках с точки зрения их кредитной дисциплины и опыта взаимодействия с другими кредитными организациями. Мировая практика кредитования нашла решение этой задачи путем создания так называемых кредитных бюро.

      Их  целью является получение прибыли  за счет сбора, хранения и продажи информации о потенциальных заемщиках, выполнении ими взятых ранее кредитных обязательств, а также информации об активах и пассивах заемщика, позволяющей оценить возможность выполнения новых кредитных обязательств. Основным результатом деятельности кредитного бюро является кредитный отчет, содержащий кредитную историю заемщика.

      Второй  причиной, сдерживающей включение банков в процесс кредитования населения  на цели приобретения жилья и требующей  законодательного разрешения, является целый ряд вопросов, связанных с правами собственности.

     Законодательство, регулирующее правовые взаимоотношения  основных участников рынка - заемщиков  и кредиторов, все еще подвержено неоправданному дисбалансу прав в пользу заемщика.

     При всей необходимости защиты социальных прав граждан на жилье, наличие в правовой базе явно выраженных правовых препятствий для защиты интересов кредитора может на долгие годы приостановить любые попытки банков построить рыночную систему долгосрочного жилищного кредитования.

     Невозможно  истребовать назад выданный на приобретение жилья кредит в случае прекращения  выплат по нему недобросовестным заемщиком. В результате кредитные риски  расцениваются банками и другими  кредиторами как очень высокие, что находит отражение в уменьшении объемов кредитования и повышении процентных ставок по жилищным кредитам. Все это создает неблагоприятную правовую среду как для банков, так и для инвесторов, усложняя и без того сложную проблему вовлечения средств в жилищную сферу. 
 
 
 

     Заключение

     Как показал предпринятый в данной работе анализ, ипотека является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. В России несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики – обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута.

     До  начала 90-х годов прошлого века основная причина этого негативного явления  состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной  системы жилищного обеспечения. Эта система базировалась на государственных  ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жилья на условиях пользования.

     Рыночная  система жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективной  систему государственного жилищного  обеспечения.

     В России законодательная база – основа рыночной системы – продолжает нести отпечаток сложившихся за более чем 70-летний период стереотипов и социально-правовых представлений о жилищных правах граждан, закрепленных в Конституции.

     На  сегодняшний день рынок жилищного  кредитования все еще незначителен по своим масштабам, и как говорилось ранее препятствий в его развитии в настоящее время предостаточно. Однако эксперты отмечают, что у кризисной ипотеки есть и положительные особенности. Основной плюс – это уникальность момента. Ведь цены на недвижимость существенно снизились по сравнению с прошлым годом. На рынке – избыток предложений, и при этом есть вполне реальные возможности приобрести квартиру по ипотеке.

     Рынок недвижимости развивается циклично, а следовательно, рано или поздно рост цен на недвижимость возобновится, как возобновится и снижение ставок по ипотеке. Купленную сегодня дешевую квартиру можно будет продать существенно дороже, а ипотеку рефинансировать.

     Все-таки кризис будет длиться не вечно  и ипотечное жилищное кредитование в результате достигнутой экономической стабилизации и создания основных правовых и институциональных основ готово будет войти в новую фазу – фазу интенсивного развития. Основная задача государства – максимально способствовать этому процессу.

     Существующая государственная система жилищного обеспечения должна быть заменена на новую, основанную на следующих принципах:

     ð предоставление жилья из муниципальных  фондов на условиях договора социального  найма социально незащищенным, нетрудоспособным слоям граждан;

     ð предоставление жилья из государственных  или муниципальных жилищных фондов на условиях срочного найма тем гражданам, чьи доходы в данный момент времени  не позволяют приобрести жилье в  собственность;

     ð стимулирование развития системы жилья  на условиях найма, так называемого сектора «арендного жилья»;

     ð предоставление гражданам, имеющим  небольшие собственные накопления, адресных целевых субсидий, позволяющих  приобрести жилье с использованием кредитных (заемных) средств;

     ð покупка и строительство гражданами жилья с использованием собственных и кредитных средств в рамках системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на рыночных отношениях;

     ð стимулирование создания товариществ  собственников жилья.

     Новая система будет направлена на сглаживание  диспропорций платежеспособного спроса различных слоев общества, т. к. поддерживает граждан с наименьшими доходами, не препятствуя гражданам, обладающим более высокими доходами, свободно реализовывать свои жилищные права, тем самым снимая социальную напряженность в обществе.

     Мы  полагаем, что единственно надежной и эффективной системой, позволяющей  гражданам, обладающим стабильными  доходами и трудоустройством, удовлетворить  свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом. У большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств. Поэтому основной задачей развития системы ИЖК является привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Список  использованной литературы

     1.           Конституция Российской Федерации.  – СПб (с изм. от 9.01.96, 10.02.96 и  9.06.01). – Гарболово: Издательский  дом А. Громова, 2003. – 48 с.

     2.           Гражданский кодекс РФ. Часть первая. // СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3301; Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410.

     3.           Жилищный кодекс РФ от 29 декабря  2004 года №188-ФЗ // СЗ РФ. 03.01.2005. №1 (часть  1), ст. 14.

     4.           Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №29, ст. 3400; 2002, №7, ст. 629; «Российская газета», №24, 10.02.2004.

     5.           Федеральный закон «О внесении  изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11.02.02 г. №18-ФЗ // Российская газета от 14.02.02 г. №29.

     6.           Федеральный закон от 21 июля 1997 г.  №122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» // СЗ РФ от 28 июля 1997 г., №30, ст. 3594.

     7.           Федеральный закон от 17 ноября 2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. №46 (ч. 2). Ст. 4448.

     8.           Постановление Правительства РФ  «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 г. №1010 // Российская газета от 04.09.96 г. №168.

     9.           Постановление Правительства РФ  от 11 января 2000 г. №28 (ред. от 8.05.02) «О мерах по развитию системы  ипотечного жилищного кредитования  в Российской Федерации» // СЗ от 17 января 2000 г. №3. ст. 278.