Ипотечное жилищное кредитование

·       срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит)[7]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2. Требования  и оценка кредитоспособности  заемщика

      Прежде, чем подавать в банк заявление  о предоставлении ипотечного кредита, каждому заемщику полезно оценить  свое соответствие требованиям банка. Как правило, эти требования формулируются  банком по следующим параметрам:

·                   стабильность трудоустройства заемщика;

·                 доход, достаточный для погашения кредита;

·                 наличие собственных денежных средств  в сумме, достаточной для оплаты первоначального взноса, а также  для покрытия других расходов, связанных  с оформлением кредита и покупкой жилья;

·                 возможность обеспечения возвратности кредита в форме залога приобретенной  на кредитные средства квартиры (дома);

·                 согласие всех членов семьи и в  требуемых случаях органов опеки  и попечительства на ипотечный кредит  с оформлением залога на приобретаемое жилье.

      Банк  оценивает платежеспособность заемщика на основании анализа его доходов  и расходов. Доходы заемщика должны быть стабильны, а источники и  размеры их получения подтверждены документально[8].

      Оценку  заемщика и его платежеспособности проводит сотрудник Отдела рассмотрения заявок, например кредитный эксперт. Как правило, при первой встрече  заемщик заполняет заявку на кредит и получает список документов, минимальный  набор которых, может выглядеть следующим образом:

·        документы, удостоверяющие личность и  семейное положение заемщика, созаемщика, а также наличие детей;

·        документы, характеризующие трудовую деятельность заемщика, созаемщика (копия  трудовой книжки, заверенная работодателем, и трудовой контракт);

·        документы, подтверждающие сведения о  доходе заемщика, созаемщика (формы  документов зависят от того, какие  виды доходов принимает в расчет банк);

·        документы, характеризующие место  постоянного жительства заемщика, созаемщика (документ о постоянной или временной регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье).

      Некоторые банки запрашивают документы, подтверждающие наличие в собственности заемщика каких-либо активов, документы об образовании, краткие характеристики компаний-работодателей и служебных обязанностей заемщика в зависимости от политики банка.

      Для оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита банками выработаны различные подходы. Однако при всем разнообразии этих подходов целесообразно выделить общие принципы:

1. тщательный  анализ еще на стадии рассмотрения  заявки потенциального заемщика;

2. системный  подход при осуществлении оценки (в том числе оценки предполагаемого  обеспечения);

3. изучение  личности потенциального заемщика.

      Основания для отказа в предоставлении кредита:

1.     Недостаточный уровень платежеспособности клиента;

2.     Отсутствие законных прав собственности  на приобретаемую квартиру;

3.     Несоответствие стоимости обеспечения и требуемой суммы кредита;

4.     Нарушение требований банка при  заполнении заявления и листа предварительной квалификации, предоставление недостоверных данных;

5.     Намерение клиента приобрести  квартиру, несоответствующую требованиям  банка (например, в старом, подлежащем капитальному ремонту доме, в «хрущевке», в запущенном состоянии;

6.     Отсутствие у клиента собственных  средств в размере первоначального  взноса[9]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.3. Последовательность  ипотечной сделки

      Этап 1. Получение предварительного разрешения

·        Заемщик обращается к представителю  банка в своем регионе либо по месту нахождения приобретаемого жилого помещения за получением кредита (займа).

·        Предоставление кредитору необходимых  документов, подтверждающих доходы заемщика, а также дополнительных документов по требованию кредитора для возможности принятия решения о выдаче/отказе в выдаче ипотечного кредита на предусмотренных для этого условиях. При этом перечень таких документов устанавливается каждой конкретной организацией самостоятельно

      Этап 2. Подбор жилого помещения

Подбор  жилого помещения с учетом суммы  кредита и требований к жилому помещению.

      Этап 3. Сбор документов для андеррайтинга (оценки банком вероятности погашения  заемщиком кредита) предмета залога.

·        Предоставление заемщиком копий необходимых документов для предварительного одобрения банком выбранной квартиры, а также дополнительных документов по требованию кредитора.

·        Оценка подобранного и имеющегося жилого помещения в оценочных компаниях, согласованных с банком.

·        Передача кредитору и страховой  компании копий документов на жилое  помещение для принятия кредитором предмета ипотеки в качестве обеспечения.

·        Заполнение заявления на ипотечное  страхование в страховую компанию

      Этап 4. Оформление кредита

·        Заключение кредитного договора происходит до фактической выдачи кредита.

·        Заключение договора купли-продажи  жилого помещения – до фактической  выдачи кредита.

·        Заключение договора об ипотеке жилого помещения, составление закладной – до фактической выдачи кредита.

·        Заключение договоров страхования. Оплата страховой премии – до фактической  выдачи кредита.

·        Первоначальный взнос – оплата продавцу разницы между стоимостью квартиры и суммой предоставляемого кредита (до фактической выдачи кредита или иное по согласованию с кредитором).

·        Выдача кредита заемщику. Зачисление кредитных средств на счет заемщика или выдача наличными через кассу  – в день фактической выдачи кредита.

·        Распоряжение заемщика кредитору о передаче кредитных средств в счет оплаты по договору купли-продажи (договору об ипотеке) – в день фактической выдачи кредита.

·        Государственная регистрация договора купли-продажи, договора об ипотеке  жилого помещения, права собственности  заемщика.

      Оформление  акта приема-передачи жилого помещения  осуществляется после государственной  регистрации права собственности заемщика

      При положительном решении о предоставлении клиенту ипотечного жилищного кредита  банк заключает с заемщиком кредитный  договор и договор ипотеки (залога приобретаемого жилья), а также подписывает, нотариально удостоверяет и регистрирует договор купли – продажи квартиры. После подписания всего комплекта договоров деньги путем безналичного перечисления направляются на счет продавца квартиры[10]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.4. Нормативно - правовая база ипотечного жилищного  кредитования

      Задача  формирования законодательной и  нормативной базы, необходимой для  развития жилищного финансирования, постоянно находилась в центре внимания. Основы этой системы были заложены в Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной ипотеки».

      Во  исполнение требований Гражданского кодекса  Российской Федерации в 1997 году был  принят Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

      Вторым  важным законодательным актом стал принятый в 1998 году Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который значительно расширяет  возможность использования ипотеки  в качестве надежного средства обеспечения кредита[11].

      Имущество, которое может быть предметом  ипотеки, включает в себя:

1)   земельные участки;

2) предприятия,  а также здания, сооружения и  иное недвижимое имущество, используемое  в предпринимательской деятельности;

3) жилые  дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

5) воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты[12].

      Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

      Концепция развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной  целевой программы «Свой дом», утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы. В концепции перечислены основные участники рынка ипотечного жилищного кредитования, такие как:

1) заемщики  – физические лица, граждане Российской  Федерации, заключившие кредитные  договоры с банками (кредитными  организациями) или договоры займа  с юридическими лицами.

2) продавцы  жилья  – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

3) кредиторы  – банки (кредитные организации)  и иные юридические лица, предоставляющие  заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

4) операторы  вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному  кредитованию) – специализированные  организации, осуществляющие рефинансирование  кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

5) органы  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним – государственные  органы, обеспечивающие государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним. 

6) страховые  компании – страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

7) оценщики  – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

8) риэлтерские  фирмы – юридические лица, являющиеся  профессиональными посредниками  на рынке жилья. К функциям  риэлтеров относятся подбор вариантов жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле - продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;