Ипотечное жилищное кредитование

9) инвесторы  – юридические и физические  лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами,  эмитируемые кредиторами или  операторами вторичного рынка.  К их числу относятся пенсионные  фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;

10) инфраструктурные  звенья системы ипотечного кредитования: нотариат, паспортные службы, органы  опеки и попечительства, юридические  консультации и т.д., обеспечивающие  необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

      Особую  роль особенно на начальном этапе  создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство. Оно определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

      Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

      Таким образом, на сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и страховых компаний).

      Однако  необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование  правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение  долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы. 
 
 
 
 

Глава 2. Проблемы ипотечного жилищного кредитования  и пути их решения

      Проблема  оживления ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) на отечественном рынке является сегодня одной из наиболее обсуждаемых.

      Действительно, с развитием кризиса ситуация на рынке ИЖК существенно ухудшилась. В I полугодии 2009 г. рынок ИЖК характеризовался прежде всего уменьшением числа кредитных организаций, осуществляющих данный вид кредитования. По состоянию на 1 июня 2009 г. число участников первичного рынка ИЖК сократилось по сравнению с началом года на 5, 5%. Только 279 банков осуществляли выдачи кредитов, остальные обслуживали кредиты, ранее выданные. Регулярно выдавали ИЖК в рублях около 100 банков, в валюте - 11. В I полугодии 2009 г. было выдано 43 339 рублевых кредитов на общую сумму 51, 9 млрд. руб. и 706 кредитов в иностранной валюте на сумму 3, 6 млрд. долл. Средний размер предоставленных кредитов составил 1, 3 млн. руб., т.е. по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. сократился в 6, 1 раза. I полугодие 2009 г. характеризовалось также повышением ставок по кредитам и ужесточением условий их предоставления. По сравнению с предыдущим годом средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях повысилась на 1, 7 процентного пункта, а в иностранной валюте - на 2, 7; таким образом, средневзвешенные рублевая и валютная ставки составили соответственно 14, 6 и 13, 5%. Просрочка по банковским кредитам за I полугодие 2009 г. увеличилась в 2, 3 раза(1).

      Институциональная среда для функционирования системы  ипотечного кредитования стала формироваться еще в 90-е годы. Федеральными законами "Об ипотеке (залоге, недвижимости)", "Об ипотечных ценных бумагах", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Указом Президента РФ "О жилищных кредитах" и другими документами была заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.

      Примерно  с 2003 - 2004 гг. в отечественной практике стал использоваться зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования, а именно, рефинансирование ипотечных кредитов через ценные бумаги. Основная задача ипотечных ценных бумаг -обеспечить надежную и эффективную систему привлечения инвестиций в сферу жилищной ипотеки.

      Ипотечные ценные бумаги могут использоваться уже на первичном рынке ипотечных  кредитов в форме закладных, отражающих схему отношений заемщик - кредитор.

      Закладная является именной ценной бумагой, предоставляющей  своему владельцу право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Смысл закладной  как ценной бумаги (помимо оформления договора залога) в том, что кредитор может не просто оставить ее на своем балансе, но: 1) выпустить ипотечные облигации на основе закладной; 2) продать закладную ипотечному институту; 3) передать закладную посреднику, с тем чтобы он выпустил ипотечные облигации. То есть мы уже наблюдаем вторичный рынок ипотечных кредитов, отражающий развитие отношений между кредитором и первичным инвестором (финансовыми институтами, желающими приобрести закладную). Цель вторичного рынка - рефинансирование ипотечных кредитов.

      Третичный рынок ипотечных кредитов - это  рынок, где отношения складываются между кредитором (если он оставил  закладную на своем балансе) и  первичным инвестором (финансовым институтом, купившем закладную, который выпускает  на основе закладных ипотечные ценные бумаги (ипотечные облигации), а также вторичным инвестором, купившем эти ценные бумаги.

      Цель  третичного рынка ипотечных кредитов - рефинансирование ипотечных кредитов через секьюритизацию закладных.

      В соответствии со сложившейся международной практикой секьюритизация - это выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов, т.е. трансформация ипотечного долга в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным кредитом. Фактически механизм таков: банк выдает клиенту кредит, затем выпускает ценную бумагу на сумму этого кредита и продает эту бумагу всем желающим. В результате банк возвращает себе средства, которые может вновь пустить в оборот, а покупатели ипотечных ценных бумаг получают оговоренный доход. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Ипотечное  жилищное кредитование

      Ключевой  проблемой при выработке и  реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья  для граждан. Механизмом, позволяющим  решить эту задачу, является ипотека, зарекомендовавшая себя во всем мире как краеугольный камень эффективной жилищной политики. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества - средний класс. Суть ипотеки состоит в том, что государство обеспечивает и стимулирует создание устойчивого и экономически целесообразного механизма авансирования будущих доходов граждан.

      Наряду  с решением важнейшей и остро  стоящей в стране социальной проблемы это обеспечивает оздоровление экономики в целом и формирует качественно новые отношения между властью и гражданами, обеспечивая долгосрочную, стратегическую стабильность общества в целом.

      Взятый  за основу принцип жесткого дифференцированного подхода к различным категориям граждан в зависимости от уровня их доходов и трудоспособности приведет в соответствие финансовые возможности государства и ожидания граждан, сформирует стимулы для трудоспособного населения к увеличению своих доходов и накоплений, создаст условия для привлечения ресурсов с внутреннего и международных финансовых рынков в жилищную сферу.

      Жилищный  фонд и жилищное строительство Жилищный фонд России, по данным за 2002 г., насчитывает 2809,8 млн. кв. м общей площади, т. е. более 30% от всего воспроизводимого недвижимого имущества страны.

      В результате преобразований в жилищной сфере, в частности, принятия в 1991 г. Закона "О приватизации жилищного  фонда в РФ", существенно изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. Если в 1990 г. доля негосударственного жилищного фонда была около 17%, то в 2001 г. частный жилищный фонд составил 67,7%, или 1859,2 млн. кв. м. Он оценивается в сумму не менее 200 млрд. долл.

      Несмотря  на то, что существующий жилищный фонд (вторичный рынок жилья) характеризуется столь огромной цифрой, большая его часть в нынешнем состоянии не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже элементарным санитарным требованиям.

      Более 290 млн. кв. м (11%) нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного заселения, 250 млн. кв. м (9%) - в реконструкции. С особой остротой стоит проблема "пятиэтажек", введенных в строй в 60-е годы. Около 20% городского жилищного фонда еще не благоустроено, а в малых городах каждый второй дом не имеет инженерного обеспечения. О комфортности жилья в сельской местности говорить не приходится вообще. Сегодня в России в неблагоустроенных квартирах проживает около 40 млн. человек.

      К тому же жилищный фонд ветшает. Если в 1995 г. подлежащий сносу ветхий и аварийный  жилищный фонд с износом более 70% составлял 37,7 млн. кв. м, то в настоящее  время он насчитывает 87,8 млн. кв. м, или 3,1% всего жилищного фонда. В 2001 г. ветхий и аварийный фонд увеличился на 22,4 млн. кв. м. Более 2,5 млн. человек проживают в ветхом и аварийном жилье (рис. 2).

      В 90-х годах произошло резкое падение  объемов жилищного строительства. Если в 1987 г. было введено 76 млн. кв. м, то в 1999-2002 гг. объем снизился до 30-33 млн. кв. м, достигнув критической отметки (рис. 1), поскольку ежегодный объем ввода нового жилья перекрывает выбывающий жилищный фонд лишь на 50-60%.

      Это означает, что в 2001 г. было введено  лишь 0,23 кв. м жилья на человека (в  табл. 2 приведены регионы-лидеры, а в табл. 3 - регионы-аутсайдеры по вводу жилья на душу населения).

      В советский период при максимально  достигнутых объемах ввода жильем обеспечивалось до 3-3,5% среднестатистических российских семей, а в последние  годы - менее 1,5%.

      В 1999-2002 гг. удалось лишь стабилизировать  падение объемов ввода жилья. Однако темпы роста вводимого  жилья, по прогнозу, исходя из данных за девять месяцев 2002 г., достигают лишь 6,6%, что абсолютно недостаточно с  точки зрения обеспечения жильем.

      Падение объемов строительства жилья обусловлено резким сокращением участия государства на рынке жилищного строительства. При этом не были сформированы механизмы, обеспечивающие приток средств из внебюджетных источников. К концу 80-х годов доля капитальных вложений государства, направляемых в жилищное строительство, составляла 85,4%, а доля средств населения - лишь 14,6%. В 2001 г. за счет средств бюджетов всех уровней было введено около 20% жилья из общего объема инвестиций в строительство порядка 10-12 млрд. долл.

      На  сегодняшний день обеспеченность россиян  жильем составляет 19,7 кв. м общей  площади на человека. В то время  как в Норвегии - 74 кв. м, во Франции - 43 кв. м, в Чехии - 28 кв. м, в Украине - 26 кв. м.

      Сегодня в очередях на получение жилья  стоит 4,9 млн., или 9,7% от общего числа семей. При этом третья часть из них состоит на учете 10 и более лет. Улучшили жилищные условия в 2001 г. 241,7 тыс. семей, или около 5% от числа очередников.

      При сложившихся темпах для обеспечения  жильем всех нуждающихся потребуется около 20 лет. Хотя за последние годы очередь нуждающихся несколько уменьшилась, это не связано с увеличением объемов ввода жилья.

      Таким образом, основной проблемой удовлетворения возрастающего платежеспособного  спроса на жилье должно стать обеспечение резкого увеличения объемов вводимого жилья. Строительный комплекс страны при существующей базе стройиндустрии на сегодняшний день обеспечивает жильем не более 1,5% семей. Потенциально он в состоянии увеличить объемы ввода жилья в 2-2,5 раза. Но дальнейший рост объемов жилищного строительства требует существенных инвестиций в развитие базы стройиндустрии.

      Доступность жилья В мировой практике доступность  жилья рассчитывается на основе коэффициента доступности жилья, получаемого  при сопоставлении доходов населения с ценами, сложившимися на рынке жилья. Он показывает, какое число лет семья должна накапливать средства, чтобы приобрести жилье по социальным нормам, направляя на эти цели весь свой совокупный доход.

      По  России в 2002 г. этот коэффициент составил для средней семьи 4,3 года (рис. 5). По этому показателю мы не намного отстаем от стран с развитой экономикой (рис. 4). Это означает, что при сформированных механизмах, позволяющих авансировать (кредитовать) граждан под будущие доходы, можно существенно повысить платежеспособный спрос населения.