Возникновение и сущность ипотечного страхования

     Оценят  страховщики и износ человеческого  организма, работающего на возврат  долга. Тарифная ставка для страхования  жизни заемщика, если ее условно  выделить из комплексного полиса, составит порядка 0,7 - 0,8%», другими словами  половину страхового взноса заемщика «съест» защита себя любимого от несчастий разного рода. Если же заемщик испытывает со здоровьем какие-то проблемы, то страховой тариф может вырасти в 2 раза в сравнении с тарифом для заемщика относительно благополучного в смысле состояния здоровья.

     Пока  созревает решение у потенциального заемщика вступить в ипотеку, выбрать  среди крупных страховых компаний (а банки выбрали для страхования  именно крупные страховые организации) именно ту, полисы которой подходят клиенту. И если у заемщика уже есть полис страхования жизни, то банк-кредитор может и не засчитать его заемщику, поскольку либо условия, либо сумма действующей страховки могут отличаться от установленных банком⁵.

     Есть  и приятные новости относительно страхования при ипотеке. Если «в 2004 году почти все страховые компании имели тариф 1,5%, то сегодня наблюдается снижение средней ставки до 1,2-1,3%». На понижение общего тарифа оказывает влияние усиление конкуренции среди страховщиков, желающих играть на перспективном ипотечном рынке. Средний тариф сейчас и так очень низок, точнее, вполне адекватен рынку». Возможностей для его дальнейшего снижения он не видит.

     Виды  страховок и страховые случаи:

     -страхование  жизни и трудоспособности заемщика;

     -потеря  трудоспособности, инвалидность или  смерти страхователя;

     -страхование  от гибели и повреждения имущества; 

     -повреждение  или гибель конструктивных элементов  и отделки квартиры в результате  стихийного бедствия, пожара, взрыва, действий третьих лиц; 

     -титульное  страхование;

     -страхование  утраты прав на собственность;

     -страхование  гражданской ответственности;

     -причинение  вреда жизни, здоровью и имуществу  третьих лиц. 

       Страховая сумма для любого  вида ипотечного страхования,  как правило, определяется из  расчета кредитной задолженности  (реже — рыночной стоимости недвижимости). То есть первоначально человеку придется платить за полис «по полной программе», а потом тарифы будут плавно снижаться. Но помимо страховой суммы, которая является основой стоимости, на величину тарифов активно влияют дополнительные факторы.

     Стоимость страховки жизни и трудоспособности заемщика зависит пола, возраста, состояние  здоровья заемщика и кредитных ставок. Чем моложе и здоровее страхователь, тем меньше денег ему придется отчислять страховой компании. Иногда, если размер кредита превышает 90-100 тыс. долларов, для определения состояния здоровья, страхователя направляют на медицинскую экспертизу. Но вне зависимости от вердикта эскулапов человек должен честно рассказать о хронических заболеваниях — иначе выплат ему не видать.

     Тарифы  по полису страхования от гибели повреждения  имущества чувствительны к техническим  параметрам здания — это в первую очередь прочность стен и перекрытий. Обычно кредиты выдаются на квартиры в новых домах, поэтому стоимость  страховки в разных компаниях отличается незначительно. Разумеется, увеличение тарифов вызывает страхование дополнительных рисков — в частности, от повреждения внутренней отделки помещений.

     Титульное страхование — это страхование  риска потери собственности, соответственно, возмещение должно компенсировать стоимость квартиры. Поэтому страховая сумма зависит от рыночной цены квартиры, но тарифы, аналогично других страховкам, уменьшаются с каждым годом — по мере выплаты кредита страхователем. Клиент обязан загодя предупредить страховщика о намерении купить квартиру — титул за день до покупки защитить не удастся. Страховая компания проведет собственной расследование юридической чистоты квартиры, после чего на 99% клиенту ничто не угрожает.

     Стоимость страховки гражданской ответственности  зависит от характера эксплуатации и технического состояния жилья, а также от существующих и будущих перепланировок. О предстоящем ремонте, прежде чем рушить «до основанья, а затем», Человек обязан известить страхователя.

     При досрочном погашении кредита  страховка продолжает действовать, но компании предлагают в этом случае льготные условия страхования.

     Действия  при наступлении страхового случая

     При наступлении страхового случая по договору страхования жизни и трудоспособности страхователь должен как можно скорее пройти медицинскую экспертизу и поставить в известность страхователя.

     При повреждении имущества необходимо в течение суток поставить  в известность страхователя и  зафиксировать происшествие в компетентных органах (милиция, МЧС, противопожарная  служба). Правда, предварительно надо все-таки попытать уменьшить ущерб. После того, как уменьшать стало нечего, требуется соблюдать осторожность, чтобы не нарушить «первозданный вид» страхового случая до экспертной оценки. Если у Вас есть видео- или фотокамера, то постарайтесь снять полную картину ущерба — это может пригодиться.

     При наличии страховки титула человек  должен поспешить с заявлением сразу  же после того, как человеку поступила  повестка в суд или некто заявил о своей претензии на его жилплощадь. Тогда юристы компании успеют изучить обстоятельства дела и, скорее всего, сумеют отстоять права застрахованного.

     Комплексное ипотечное страхование — это  набор разных страховок, поэтому  на каждый страховой случай требуется  отдельный пакет документов. Соответственно, отличаются и сроки выплат.

     При страховом случае по договору страхования  жизни и трудоспособности необходимо представить, кроме оригинала полиса, листок нетрудоспособности, заключение медицинской экспертизы и выписку  из медкарты. Конечно, часто нет возможности передать документы сразу же, поэтому вполне нормально, если документы окажутся у страховщика через 3-4 недели.

     В случае смерти страхователя наследникам  требуется представить свидетельство  о смерти из ЗАГСа, выписку из медкарты и копию паталогоанатомического исследования (последнее не обязательно, но желательно).

     В случае повреждения или утраты имущества  человек должен собрать документы, подтверждающие права на собственность, заключения госорганов (милиции, противопожарной  службы, МЧС), справку о возбуждении или об отказе в возбуждении уголовного дела. Здесь времени на размышление дается меньше — 3-5 суток.

     Если  Вас выселили из любимой квартиры, предъявите полис, удостоверение личности, документы, подтверждающие права на имущество и все судебные документы. По этой страховке выплаты в течение 2-3 дней ждать не стоит, надо набрать терпения.

     Вид страхования и Документы.

     От  гибели повреждения имущества Оригинал полиса, письменное заявление, удостоверение личности, документы, подтверждающие права на собственность, документы из компетентных органов.

     Жизни и трудоспособности заемщика (нетрудоспособность) Оригинал полиса, письменное заявление, удостоверение личности, листок нетрудоспособности, заключение экспертизы о присвоении инвалидности, выписка из медкарты, акт о несчастном случае на производстве.

     Жизни и трудоспособности заемщика (смерть) Оригинал полиса, письменное заявление, удостоверение личности, копия врачебного свидетельства о смерти, документ, подтверждающий статус выгодоприобретателя, свидетельство ЗАГСа о смерти, копия протокола о паталогоанатомическом исследовании, выписка из медкарты, выписка из протокола милиции или акт о несчастном случае на производстве.

     Титульное страхование Оригинал полиса, письменное заявление, удостоверение личности, документы, подтверждающие права на собственность, судебные документы, доверенность представителю страховщика на право  представления интересов в суде⁶.

     Когда клиент решил взять кредит на покупку недвижимости, выбрал банк и риэлтера, банк одобрил его кандидатуру на получение кредита. Следующим этапом на пути к новой квартире будет выбор страховой компании, т.к. обязательным условием получения ипотечного кредита является заключение договора ипотечного страхования.

     Комплексная программа ипотечного страхования  некоторых крупных страховых  компаний включает в себя:

- страхование жизни и здоровья Заемщика (Созаемщика). Страхование проводится на случаи смерти Заемщика, постоянной и временной утраты трудоспособности;

- страхование приобретаемого имущества. Страхование проводится на случаи пожара, взрыва, повреждения имущества водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения имущества другими лицами, стихийных бедствий и др;

- страхование риска возможной утраты права собственности застрахованного человека на приобретенную недвижимость (титульное страхование). Страхование проводится на случаи ограничения либо потери Заемщиком права собственности на недвижимое имущество.

     Для заключения договора комплексного ипотечного страхования Заемщику необходимо:

- предоставить сведения о предыдущих сделках с квартирой для проверки юридической чистоты

- заполнить заявление-анкету

     Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования определяется в размере выданного ипотечного кредита (по согласованию с банком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту) и уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита.

     В среднем ежегодный страховой  взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1% от страховой суммы.

     Величина  страхового взноса зависит от:

- срока страхования

- пола, возраста и состояния здоровья Заемщика

- технического состояния объекта недвижимости

- юридической чистоты

     При наступлении страхового случая страховое возмещение выплачивается банку в размере реального ущерба, но не выше страховой суммы. Если размер выплаты страхового возмещения превышает размер неисполненных на момент выплаты обязательств Заемщика перед банком по кредитному договору, то оставшаяся ее часть выплачивается Заемщику.

     Без страховки ипотека дешевле, но рискованнее. Возможно, в скором времени страховать жизнь и здоровье при оформлении ипотечного кредита будет необязательно. Правительство РФ направило в  Госдуму законопроект, исключающий этот пункт из «Закона об ипотечных ценных бумагах». Его принятие снизит ставку по ипотеке на 1-2%, и в результате покупка жилья для многих станет доступнее. Но прежде чем сэкономить, наши эксперты советуют взвесить все «за» и «против».

     В настоящее время страховка является непременным условием любой ипотечной  программы. Банк стремится обезопасить  себя – слишком рискованно выдавать огромный кредит, не имея высокой гарантии его вернуть. Кроме процентов  по кредиту заемщику придется выплачивать еще и страховку. Требования к ней у разных банков неодинаковые, но по закону в обязательном порядке необходимо застраховать предмет залога (обычно им является квартира).

     Еще один вид страховки, требуемый кредитными организациями, - на случай пожара, затопления, взрыва газа. Страховая сумма, на которую претендует страхователь в случае несчастья, обычно равна стоимости квартиры. Тарифы составят от 0,5% в год (если это в новостройка) до 1% (за квартиру на вторичном рынке).

     Часто кредитная организация обязывает клиента застраховать и свою гражданскую ответственность перед третьими лицами. Страховая сумма, как правило, составляет до 50000 рублей, и ежегодный страховой взнос будет 0,2 - 0,4%.

     Титульное страхование (страхование права  собственности на квартиру) – достаточно новое направление. Оно гарантирует возврат средств в случае, если у купленной квартиры появляются неизвестные ранее собственники (лица, освободившиеся из мест заключения, или несовершеннолетние дети бывшего владельца). Тогда суд может признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, и пострадают как заемщик, так и банк. Особенно важно страхование титула при покупке жилья на вторичном рынке. А вот приобретая новое жилье, вполне можно обойтись и без него. Тем более, что титульное страхование является одним из самых дорогих – тариф колеблется от 1% до 3% от страховой суммы в год.