Контрольная работа по «Оценка переоценки имущества»

прибыль за 2000 г., руб.                                            - 11 000 000;

прибыль, прогнозируемая на 2001 г., руб.              - 11 600 000;

ставка дисконта, %                                                              - 20.

Решение

1. До выявления на фондовом рынке рыночной цены компании, которая учитывала бы широко объявленные финансовые результаты, можно попытаться оценить ее вероятную величину Ц согласно модели Гордона:

Ц = 11 600 000/(0,20–0,05) = 77 333 333 руб.

где  - долгосрочный (стабилизированный) темп роста прибылей компании;

Из сравнения прибылей равен:

 = (11 600 000-11 000 000) / 11 600 000= 0,05.

2. Коэффициент "Цена/Прибыль" на рассматриваемый момент времени и рассчитываемый по текущей цене 100% акций компании, соотнесенной с прибылью за последний завершенный финансовый период, оказывается равен:

Цена компании  / Прибыль компании  = 77 333 333 / 11 000 000 = 7.

Задача 5.    Оценить  рыночную стоимость, если известно, что:

- рыночная стоимость одной акции ближайшего аналога равна 12руб.;

- общее количество акций компании-аналога, указанное в ее опубликованном финансовом отчете, составляет 1000  акций, из них 100 выкуплено компанией и 500 ранее выпущен­ных акций приобретено, но еще не оплачено;

- объявленная прибыль компании-аналога до процентов и налогов равна 0,1 млн. руб., процентные платежи этой компании в отчетном периоде были 170 000 руб., уплаченный налог на прибыль -120 000 руб.;

- прибыль оцениваемой компании до процентов и налогов равна 0,5 млн. руб., процентные платежи составили 110 000 руб.; уплаченные налоги на прибыль -165 010 руб.

Решение

1. Для определения обоснованной рыночной стоимости оцениваемой компании методом рынка капитала следует использовать соотношение - "Цена компании-аналога + Заемный капитал компании-аналога)/Прибыль компании-аналога до процентов и налогов".

2.  Непосредственно наблюдаемая на рынке цена компании-аналога равна произведению рыноч­ной цены одной ее акции на количество ее акций в обращении, т.е. на общее количество акций ком­пании-аналога за вычетом выкупленных ею самой акций и не размещенных акций, и составляет:

12  (1000 - 100 - 500) = 4 800 руб.

7.                              Перенесение указанного соотношения на оцениваемую компанию требует его умножения на показатель прибыли оцениваемой компании.

8.                                                       Результат этого перемножения даст по исследуемой компании оценку величины, имеющей ту же структуру,  что и числитель в соотношении,  которое применялось как база по компании-аналогу, т.е. величину предполагаемой цены рассматриваемой фирмы плюс используемый в ней за­емный капитал.

9.                                                        Для того чтобы получить искомую стоимость оцениваемой компа­нии,  необходимо результат перемножения, описывавшегося выше на шаге 3 решения задачи, уменьшить на величину заемного капитала оцениваемой компании.

10.                                                 Решение задачи:

= 500 000  [(4 800 + 120 000)/100 000] - 170 000 = 454 000 руб.

3 Затратный подход к оценке недвижимости

Задача 1.  В бизнес-плане предприятия, осваивающего новый продукт, который уже был размещен ранее на рынке, предусматривается, что через год баланс предприятия будет выглядеть следующим образом (табл.2):

Таблица 2

Баланс предприятия

В плановой инвентаризационной ведомости недвижимости, оборудования и оснастки предприятия на рассматриваемый момент значится следующее имущество.

Недвижимость:

- кирпичное здание общей площадью 4 000 кв.м. с износом 60%;

- земельный участок 0,3 гектара.

Оборудование и оснастка:

- универсальные оборудование и оснастка с износом 40%;

- специальное технологическое оборудование с износом 25%;

- специальная технологическая оснастка с износом 50%.

Нематериальные активы (по фактической стоимости приобретения или создания собственными силами):

- ноу-хау, износ - 20%;

- обученный и подобранный (за счет предприятия) персонал, условный износ - 25%.

Рыночная стоимость отраженных в плановом балансе активов (за исключением текущих активов, но с учетом износа) прогнозируется на уровне:

- недвижимость – 16 000 руб. (увеличение в результате общего подорожания недвижимости);

- оборудование и оснастка – 56 000 руб. (увеличение в связи с проявившейся выгодностью продукта и уни­кальностью соответствующих специальных активов);

- нематериальные активы – 21 000 руб. (уменьшение из-за возрастающей вероятности утечки ноу-хау и перехода персонала к конкурентам).

По обязательствам предприятия на рассматриваемый будущий год к концу его планируется иметь просроченных (в пределах допускаемых соответствующими контрактами пени) обязательств на 4 500 руб. Пени по этим обязательствам, как ожидается, к концу будущего года накопятся в размере 1 500 руб.

Требуется оценить рыночную стоимость предприятия, прогнозируемую к концу года, следующего за годом составления бизнес-плана предприятия.

Решение

Рыночная стоимость предприятия, понимаемая как стоимость собственного капитала предприятия, равняется той оценке, которая позволяет свести его пересмотренный баланс, т.е. обеспечить соответствие по стоимости активов и пассивов предприятия. При этом планируемые активы предприятия отражаются по их прогнозируемой рыночной стоимости, а к номинальной сумме ожидаемых обязательств добавляется планируемая задолженность по пени за просроченные обязательства.

Если искомое значение собственного капитала предприятия обозначить как "х", то эта величина может быть рассчитана из следующего пересмотренного планового баланса предприятия (табл.3):

Таблица 3

Баланс предприятия

Следовательно:

х = 113 000 – 4 500 – 1 500 = 107 000 руб.

Задача 2. Рыночная стоимость материальных активов предприятия - 40 млн.руб. Отношение чистой прибыли к собственному капиталу в отрасли, к которой принад­лежит предприятие, равно 12%. Средняя годовая чистая прибыль предприятия за предыдущие пять лет в ценах года, когда производится оценка предприятия, составляет  2 млн.руб. Реко­мендуемый коэффициент капитализации прибылей предприятия - 20%. Необходимо оценить суммарную рыночную стоимость предприятия методом накопления активов.

Решение

Рис.1  Решение задачи методом "избыточных прибылей"

Задача 3. Необходимо оценить рыночную стоимость нематериального актива предприятия. Предприятие имеет воз­можность продавать оборудование по цене на 15% выше рыночной. Рыночная цена равна 26 тыс.руб. за штуку. Объем продаж оборудования постоянен и равен 1500 штукам в год. Рекомендуемый коэффициент капитализации - 30%.

Решение

Дополнительные прибыли (денежные потоки предприятия), которые могут быть здесь названы "избыточными" примени­тельно к определению рыночной стоимости указанного отдельно взятого нематериального актива, ежегодно составляют 15% от выручки как за продажу штуки оборудования (по цене в 26 тыс.руб.), так и общего годового количества продаж оборудования, иначе говоря, "избыточные прибы­ли", происхождение которых может быть приписано оцениваемому нематериальному активу, равны:

= 26 000  1 500  0,15 = 5 850 000 руб.

Капитализация этих ''избыточных прибылей" по рекомендуемому коэффициенту капитали­зации даст оценку капитала, воплощенного в порождающем их источнике, т.е. в нематериальном активе:

руб.

Задача 4. Предприятие оценено методом накопления активов. Его обоснованная рыночная стоимость - 20 млн. руб. На следующий день после получения этой оценки предприятие взяло кредит в 1,5 млн.руб.. На 1 млн. руб. из средств кредита предприятие приобрело оборудования. Как должна измениться оценка рыночной стоимости предпри­ятия?

Решение

При упрощенном применении метода накопления активов следует сравнить увеличение ры­ночной стоимости активов предприятия после взятия им кредита с увеличением задолженности предприятия. Рыночная стоимость приобретенного по рыночной цене на 1 млн. руб. оборудования сразу после его покупки, когда не успевает сказаться ни один из видов износа оборудования, равня­ется тоже 1 млн. руб. Оставшиеся от кредита 19 млн. руб. на момент оценки являются "живыми деньгами", и их рыночная стоимость тоже равняется 19 млн. руб. В итоге рыночная стоимость активов в данном случае возросла на 1,5 млн. руб. На эту же сумму увеличилась и задолженность предприятия. Следовательно, упрощенный вариант метода накопления активов приводит к выво­ду: стоимость предприятия сразу после взятия кредита не изменилась и по-прежнему составляет 20 млн. руб.

Список литературы

1.      Постановление Правительства РФ №285 от 11 апреля 2001 г. «О лицензировании оценочной деятельности»;

2.      Федеральный закон №135-ФЗ от 6 августа 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

3.      Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. Проф. Е.А.Суханова. - М.:Дело, 2002;

4.      Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. - М.: Инфра-М, 2003;

5.      Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 2001;

6.      Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. - М.: Финстатинформ, 2002;

7.      Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности / Под ред. Н.Н.Карповой, Г.Г.Азгольдова. Материалы Института профессиональной оценки, 2003;

8.      Петров И.Н. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие. – М.: Изд-во «ЭКМОС», 2003;

9.      Оценка бизнеса. Учебное пособие / Под ред. А.Г.Грязновой и М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003;

10. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса. Учебное пособие. – СПб: Изд. СПбГУ, 2002;

11. Пратт Ш. Оценка бизнеса: анализ и оценка компаний закрытого типа. – М., 2001.  

19