Контрольная работа по «Оценка переоценки имущества»

Федеральное агентство по образованию

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

УФИМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АВИАЦИОННЫЙ

ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине

«Оценка переоценки имущества»

                                                                  Выполнила:              

                                                                                        студентка группы Э-404

____________И.З. Гареева

                                                                      Руководитель

                                                                                доцент кафедры ЭП

__________С.Е. Лазовский

Уфа 2011

Содержание

Введение………………………………………………………………………….…2

1 Доходный подход к оценке недвижимости……………………………………..3

2 Сравнительный подход в оценке стоимости недвижимости…………………12

3 Затратный подход к оценке недвижимости……………………………………15

Список литературы…………………………………………………………….….19

Введение

Оценка стоимости недвижимости— это процесс определения рыночной стоимости объекта. Возникновение таких процессов как приватизация, появление фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков на систему выдачи кредитов под залог имущества формируют потребность в проведении работ по оценке.

Работы по оценке недвижимости могут стать постоянно осуществляемой функцией. Ею необходимо заниматься для определения влияния инновационно-инвестиционной деятельности на рыночную стоимость, при оценке объекта подлежащего продаже, а также того, на какую сумму может быть застрахован.

1 Доходный подход к оценке недвижимости

Задача 1. Промышленное предприятие выпускает три вида продукции: продукцию А, продукцию Б, продукцию В. Предприятие имеет временно избыточные активы стоимостью в 500 000 руб. которые можно сдать в аренду (что тогда составляет четвертую биз­нес-линию фирмы). Рыночная стоимость имущества, которое не нужно для выпуска (обеспе­чения) рассматриваемых видов продукции, составляет 410 000 руб.

Необходимо, без учета рисков бизнеса, определить минимальную обоснованную рыночную стоимость предприятия как действующего в расчете на:

- три года продолжения его работы;

- два года продолжения его работы;

- на все время возможных продаж выпускаемой продукции (с учетом улучшения ее качест­ва и капиталовложений в поддержание производственных мощностей).

Ожидаемые доходы от продаж продукции и аренды временно избыточных активов прогнозируются на уровне (в руб.):

- продукция А - через год - 100 000; через два года -150 000; через три года - 60 000; через че­тыре года - 40 000;

- продукция Б - через год - 40 000; через 2 года - 150 000; через 3 года - 650 000; через 4 года – 730 000; через пять лет - 130 000;

- продукция В - через год - 55 000; через два года - 45 000;

- поступления от аренды временно избыточных активов- через год - 40 000.

Прогнозируются следующие средние ожидаемые (в год) доходности государственных (рублевых) облигаций: на два года - 40; на три года - 35; на четыре года - 20; на пять лет - 16 %.

Решение

Информация о рыночной стоимости временно избыточных активов (500 000 руб.) является из­быточной, так как в задаче предлагается оценить стоимость предприятия как действующего. Следовательно, продавать указанные активы нельзя, потому что это сделает невоз­можным выпускать и реализовывать продукцию, доходы от продажи которой закладываются в оценку предприятия.

Оценочная стоимость предприятия равна сумме текущих остаточных стоимостей его бизнес-линий плюс рыночная стоимость окончательно избыточных (нефункциони­рующих) активов.

Остаточная текущая стоимость по выпуску продукции А составляет:

- в расчете на два года продолжения бизнеса:

=100 000 /(1+ 0,4) + 150 000 / = 147 960 руб.;     

- в расчете на три года продолжения:

= 100 000/(1+ 0,35) + 150 000/(1+ 0,35)+ 60 000/ (1+0,35)3 =

180 746 руб.;

- в расчете на четыре года продолжения:

= 100 000/(1+ 0,2) + 150 000/(1+ 0,2)+ 60 000/(1+0,2)3 + 40 000/(1+0,2)4 = 241546 руб.

- в расчете на все время продолжения бизнеса:

= 100 000/(1+ 0,16) + 150 000/(1+ 0,16)+ 60 000/(1+0,16)3 + 40 000/(1+0,16)4 = 258172 руб.

Остаточная текущая стоимость по выпуску продукции Б составляет:

- в расчете на два года продолжения бизнеса:

= 40 000/(1+ 0,4) + 150 000/(1+ 0,4) = 105102 руб.;

- в расчете на три года продолжения бизнеса:

= 40 000 /(1 + 0,35) + 150 000 / (1 + 0,35)+650 000/(1+0,35)3 =

= 376 140 руб.;

- в расчете на четыре года продолжения бизнеса:

= 40 000/(1 + 0,2) + 150 000/(1+ 0,2)2 + 650 000/(1+ 0,2)3 + 730 000/ /(1+ 0,2)4 = 866 315 руб.

- в расчете на все время продолжения бизнеса:

= 40 000/(1 + 0,16) + 150 000/(1+ 0,16)2 + 650 000/(1+ 0,16)3 + 730 000 /(1 + 0,16)4 + 130 000 / (1 + 0,16) = 1 027 291 руб.

Остаточная текущая стоимость бизнес-линии по выпуску продукции В составляет:

- в расчете на два года продолжения бизнеса:

= 55 000 / (1+0,4) + 45 000 / (1+0,4)2= 62 245 руб.;

- в расчете на три года продолжения бизнеса:

= 55 000 / (1 + 0,35) + 45 000 / (1+0,35)2= 65 426 руб.;

- в расчете на четыре года продолжения бизнеса:

= 55 000 / (1 + 0,2) + 45 000 / (1+0,2)2 = 77 083 руб.;

- в расчете на все время продолжения бизнеса:

= 55 000 / (1 +0,16) + 45 000 / (1+0,16)2  = 80 846 руб.

Остаточная текущая стоимость бизнес-линии по сдаче в аренду временно избыточных активов равна:

- в расчете на два года продолжения бизнеса:

= 40 000 /(1+0,4) = 28 571 руб.;

- в расчете на три года продолжения бизнеса:

= 40 000 / (1+0,35) = 29 630 руб.;

- в расчете на три года продолжения бизнеса:

= 40 000 / (1+0,2) = 33 333 руб.;

- в расчете на все время продолжения бизнеса:

= 40 000/(1+0,16) = 34 483 руб.

Таким образом, в расчете на два года обоснованная рыночная стоимость ока­зывается равна:

= 147 960 + 105 102 + 62 245 + 28 571 + 410 000 = 753 878 руб.

В расчете на три года обоснованная рыночная стоимость равна:

= 180 746 + 376 140 + 65 426 + 29 630 + 410 000 = 1 061 942 руб.

В расчете на четыре года обоснованная рыночная стоимость равна:

= 241 546 + 866 315 + 77 083 + 33 333 + 410 000 = 1 628 277 руб.

В расчете на все время продолжения бизнеса суммарная текущая стоимость равна:

=258 172 + 1 027 291 + 80 846 + 34 483 + 410 000 = 1 810 792 руб.

Задача 2. Оценить рыночную стоимость предполагаемой для публичного обращения муниципальной облигации, номинальная стоимость которой равна 300 руб. До погашения облигации остается 1 год. Номинальная ставка процента по облигации - 14 %. Доходность сопоставимых по рискам (также безрисковых для дер­жания их до того же срока погашения) государственных облигаций - 17 %.

Решение

Доходы с этого бизнеса прогнозируются как фиксированные: по завершении каждого года t - купонный доход в процентах от номинальной стоимости облигации (А); по истечении срока облигации - погашение ее по номинальной стоимости (А).

В качестве ставки дисконта может быть взята сопоставимая по рискам ставка дохода по го­сударственным облигациям: R = 0,17.

На конкурентных рынках стоимость (Ц) бизнеса (здесь муниципальной облигации) стремится к остаточной текущей стоимости ожидаемых с него доходов. Следовательно:

Ц = / (1+ R) = 300 0,14 /(1+0,17) = 35,9 руб.

Задача 3. Определите норму дохода для инвестиций иностранного резидента в покупку акций закрытой оптовоторговой компании  с численностью занятых в 140 человек, если известно, что доходность отечественных государственных облигаций в реальном выражении равна 5 %, отечественный индекс инфляции - 10 %; среднерыночная доходность на отечественном фондовом рынке - 25 %; доходность государственных облигаций в стране инвестора - 8 %; средне-рыночная доходность на фондовом рынке страны инвестора - 11 %; дополнительная премия за страновой риск - 8 %; дополнительные премии за закрытость компании и за инвестиции в малый бизнес - на уровне международно принятых аналогичных премий; текущая доходность с инвестированного в рассматриваемую компанию капитал за прошлые два года в среднем коле­балась относительно своей средней величины на 14 %; текущая среднерыночная доходность на фондовом рынке в эти годы колебалась относительно своей средней величины на 6 %.

Решение

Норма дохода (ставка дисконта), судя по приведенным исходным данным, должна определяться согласно модели оценки капитальных активов. Номинальная безрисковая ставка дохода R при этом может быть вычислена по формуле Фишера:

R = r + s + r s = 0,05  + 0,1 + 0,05 0,1 = 0,155

Коэффициент ''бета " - исходя из его экономического смысла как меры относительного размера колеблемости дохода с рубля, вложенного в оцениваемый бизнес по сравнению с колеблемостью дохода с рубля вложений в любой бизнес на фондовом рынке в целом - может быть здесь определен отношением амплитуды колебаний за прошедший период доходности с акций компании к амплитуде колебаний среднерыночной доход­ности на всем фондовом рынке, т.е.: β = 14% / 6% = 2,3.

В итоге искомая норма дохода согласно модели оценки капитальных активов оказывается рав­ной:

i = R + β( - R) + = 0,155 + 2,3(0,25 - 0,155) + (8 / 14) 0,155 = 0,46 (46,2%).

Из дополнительных премий выше задействована только поправка на закрытый характер оце­ниваемый компании (так как рассматриваемое предприятие, согласно условиям задачи, действи­тельно является закрытым). Дополнительная премия за инвестирование в малый бизнес не сделана, так как численность занятых в фирме превышает предельное для малого бизнеса количество заня­тых (140). Страновой риск для отечественного резидента уже косвенно учтен в размере рыночной премии за риск (R - R) и в уровне самой "безрисковой ставки дохода" R.

Задача 4. Чистая прибыль предприятия, намеревающегося сделать инвестиции в расширение про­изводства ранее освоенной продукции, составила в год в реальном выражении 140 000 руб. Ос­таточная балансовая стоимость активов фирмы равняется 1 000 000 руб. Коэффициент "Цена/Прибыль" по акциям предприятия составляет 4,2. Какую учитывающую риски бизнеса ставку дисконта можно применить для дисконтирования доходов, ожидаемых от расширения производства ?

Решение

Норма дохода, предъявляемая к доходам с той же мерой риска, может быть принята на уровне среднего дохода с ранее инвестированного в данный бизнес капитала. При этом достигнутый показатель "доход на инве­стированный капитал" желательно рассчитывать применительно к средствам, действительно потраченным на приобретение нужного для оцениваемого бизнеса имущества. Таким образом, норма дохода в данном случае может быть рассчитана как:

i  = 140 000 / (1 000 000 * 4,2) = 0,33 (3,3%)

Задача 5.   Оценить долгосрочный бизнес, способный приносить следующие денежные потоки:

- в ближайшие 12 месяцев с надежностью (по месяцам, в денежных единицах): 65; 60; 74; 80; 90; 95; 95; 95; 95; 85; 85; 50;

- в дальнейшем примерно по столько же в течение не­определенно длительного периода времени.

Учитывающая риски бизнеса рекомендуемая ставка дисконта (получена согласно модели оценки капитальных активов) - 62 % годовых.

Оценку произвести применительно к двум предположениям: 1) бизнес удастся вести 12 ме­сяцев; 2) биз­нес удастся осуществлять в течение неопределенно длительного периода времени.

Решение

Месячная ставка дисконта равна 62 % / 12 = 5 %.

Применительно к первому предположению (когда остаточный срок n полезной жизни бизнеса ограничен и равен 12 месяцам) оценка может быть произведена:

- обычным способом суммирования текущих стоимостей переменных будущих денежных потоков по ставке дисконта i;

- методом капитализации ограниченного во времени среднего ожидаемого денежного потока   .

Применительно ко второму предположению оценка рассматриваемого бизнеса осуществляется методом капитализации постоянного (на уровне среднего ожидаемого) денежного потока, полу­чаемого в течение неопределенно длительного времени.

Использование стандартной в доходном подходе к оценке бизнеса формулы для определения его остаточной стоимости дает следующий результат: