Контрольная работа по «Оценка переоценки имущества»

ify">
Капитализация постоянного дохода за 12 месяцев по модели Инвуда предполагает, что в каче­стве этого условно постоянного дохода должен быть взят средний в месяц из ожидаемых по 12 ближайшим месяцам денежных потоков:

=(65+60+74+80+90+95+95+95+95+85+85+50)/12 = 80,75

Согласно модели Инвуда в коэффициенте капитализации ограниченного во времени постоянного дохода и норма текущего дохода, и норма возврата капитала основываются на учитывающей рис­ки бизнеса месячной ставке дисконта i = 0,05. Оценка бизнеса тогда производится по формуле:

,

где

Оценка рассматриваемого бизнеса методом капитализации постоянного дохода (на уровне среднемесячного денежного потока

= 80,75), если принять, что этот доход можно получать неопределенно длительный период (гораздо больше 12 месяцев), окажется равной:

 

Задача 6.  Оценить долгосрочный бизнес, способный приносить следующие денежные потоки:

- в ближайшие 12 месяцев с надежностью (по месяцам, в денежных единицах) - 70; 70; 80; 85; 90; 95; 95; 98; 99; 8; 85, 85;

Учитывающая риски бизнеса рекомендуемая ставка дисконта (получена согласно модели оценки капитальных актинов) - 82 % годовых.

Оценку произвести с условием: бизнес удастся вести 12 ме­сяцев

 

Решение

Месячная ставка дисконта равна 82 % / 12 = 7 %.

Применительно к первому предположению (когда остаточный срок n полезной жизни бизнеса ограничен и равен 12 месяцам) оценка может быть произведена:

- обычным способом суммирования текущих стоимостей переменных будущих денежных потоков по ставке дисконта i;

- методом капитализации ограниченного во времени среднего ожидаемого денежного потока   .

Применительно ко второму предположению оценка рассматриваемого бизнеса осуществляется методом капитализации постоянного (на уровне среднего ожидаемого) денежного потока, полу­чаемого в течение неопределенно длительного времени.

Использование стандартной в доходном подходе к оценке бизнеса формулы для определения его остаточной стоимости дает следующий результат:

 

Задача 7. Какую максимальную цену можно ожидать за предприятие в настоящий момент, если через 6 лет денежный поток предприятия выйдет на уровень 155 000 руб. При выявлении, уже начиная с перехода от второго к третьему году прогнозного периода, ста­бильного темпа прироста в 4 %. Рекомендуемая ставка дисконта - 26%.

 

Решение

1.      Согласно модели Гордона, прогнозная остаточная стоимость предприятия на конец третьего года равна:

= 155 000 (1+0,04)/(0,26 - 0,04) = 732 727 руб.

2. Текущий эквивалент этой величины, который и является максимально допустимой ценой Ц0 за предприятие в настоящее время для инвестора, собирающегося его перепродать через три года, представляет собой результат дисконтирования вероятной цены на три года "назад " во времени:

= 732 727/(1+0,26)7 = 145 328 (руб.).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 8. Рассчитать показатель денежного потока на основе следующих данных (табл.1).

Таблица 1

Исходные данные

Показатель	Значение, руб.
Реализация с оплатой по факту поставки	300 000
Реализация с оплатой в рассрочку	210 000
Авансы и предоплата	100 000
Чистая прибыль	76 000
Себестоимость реализованной продукции	350 000
Накладные расходы	65 000
Износ	120000
Налоги	132 000
Проценты за кредит	31 300
Увеличение задолженности по балансу	270 000
Вновь приобретенные активы	190 000

 

Решение

Денежным потоком является сальдо между поступлениями и платежами.

Поступлениями являются: поступления от реализации продукции; поступления новых кредитных средств (увеличение задолженности). Сумма этих поступлений равна: 300 000 + 210 000 + 100 000 + 270 000 = 880 000 руб.

Показатель чистой прибыли в исходных данных является промежуточным (расчетным) и не соответствует какому-либо конкретному поступлению средств.

Реальные платежи на указанные суммы, согласно данным задачи, делались по всем следующим позициям: себестоимость реализованной продукции (прямые материальные и трудовые затраты); накладные расходы; налоги, проценты за кредит; вновь приобретенные активы, поставленные на баланс. Отчисления на износ не являются платежом, так как эти средства с предприятия не уходят. Та­ким образом, сумма платежей составила:

350 000 + 65 000 + 132 000 + 31 300 + 190 000 = 768 300 руб.

Сальдо поступлений и платежей (оно же - денежный поток) за период равно:

880 000 - 768 300 = + 111 700 руб.

 

Задача 9.   Какую максимальную цену можно ожидать за предприятие в настоящий момент, если в его выдержавшем требовательную защиту бизнес-плане намечается, что через 3 года денежный поток предприятия выйдет на уровень 100 000 руб. при выявлении, уже начиная с перехода от третьего к четвертому году прогнозного периода, стабильного темпа прироста в 1 %. Рекомендуемая ставка дисконта - 18 %.

 

Решение

1. Согласно модели Гордона, прогнозная остаточная стоимость предприятия на конец третьего года равна:

= 100 000 (1+0,01)/(0,18 - 0,01) = 594 118 руб.

2. Текущий эквивалент этой величины, который и является максимально допустимой ценой Ц0 за предприятие в настоящее время для инвестора, собирающегося его перепродать через три года, представляет собой результат дисконтирования вероятной цены на три года "назад " во времени:

= 594 118/(1+0,18)4 = 306 246 (руб.).

 

 

 

2 Сравнительный подход в оценке стоимости недвижимости

 

Задача 1.   В бизнес-плане предприятия значится, что его ожидаемые балансовая прибыль (за вычетом налога на иму­щество и других обязательных платежей и сборов, взимаемых с балансовой прибыли) и балан­совая стоимость активов через год составят соответственно 9 и 15 млн. руб.. В этом же до­кументе указано, что предприятие через год будет иметь непогашенных долгов на сумму 3 млн. руб., и за год из необлагаемой налогом части прибыли выплатит процентов по кредитам на сумму 0,5 млн. руб.. Ставка налога на прибыль, закладываемая в бизнес-план, равна 30%. Из опуб­ликованного финансового отчета аналогичного предприятия следует, что за не­сколько прошедших лет отношение котируемой на фондовой бирже стоимости одной акции этого предприятия к его приходящейся на одну акцию годовой прибыли после налогообложения оказалось равным в среднем 7. Мультипликатор "Цена/Балансовая стоимость" по этому предприятию составил за ряд прошедших лет 3. Как должен будет оценить инвестор буду­щую рыночную стоимость создаваемого предприятия по состоянию на год спустя после нача­ла им деятельности, если инвестор доверяет статистике и сопоставимости сравниваемых фирм по мультипликатору "Цена/Прибыль" на 70%, а по мультипли­катору "Цена/Балансовая стоимость" - на 30%?

 

Решение

Мультипликатор "Цена/Прибыль" взят с фондового рынка применительно к прибыли после налогообложения. Поэтому, адекватной ему базой в показателях анализируемого предприятия должна служить ожидаемая балансовая прибыль, уменьшенная на планируемые процентные выплаты и платежи по налогу на прибыль:

Прибыль после налогообложения = Балансовая прибыль - Процентные платежи - Налог на прибыль = (9 – 0,5) - (0 – 0,5) 0,26 = 6,6 млн. руб.

Мультипликатор "Цена/Балансовая стоимость" на фондовом рынке принято исчислять по чистой (за вычетом долгосрочной задолженности) балансовой стоимости аналогичных предприятии. Следовательно, использовать его к рассматриваемому предприятию следует к его планируемой чистой балансовой стоимости:

Ожидаемая чистая балансовая стоимость = Планируемая балансовая стоимость - Ожидаемая [непогашенная] задолженность = 15 - 3 = 12 млн. руб.

Весовые коэффициенты для расчета средневзвешенной стоимости предприятия: к1 = 0,7; к2 = 0,3; требуется оценить наиболее вероятную будущую стоимость создаваемого предпри­ятия (V):

V = "Планируемая прибыль после налогообложения"  "Мультипликатор "Цена/Прибыль"  к1 + "Ожидаемая чистая балансовая стоимость"  "Мультиплика­тор "Цена/Балансовая стоимость"  к2 = 6,6  7  0,7 + 12  3  0,3 = 43,14 млн. руб.

 

Задача 2.  Оценить обоснованную рыночную стоимость, если известно, что:

- рыночная стоимость одной акции ближайшего аналога равна 200 руб.;

- общее количество акций компании-аналога, указанное в ее опубликованном финансовом отчете, составляет 350 000 акций, из них 90 000 выкуплено компанией и 50 000 ранее выпущен­ных акций приобретено, но еще не оплачено;

- доли заемного капитала оцениваемой компании и компании-аналога в балансовой стоимо­сти их совокупного капитала одинаковы, а общие абсолютные размеры их задолженности со­ставляют соответственно 8 и 12 млн. руб.;

- объявленная прибыль компании-аналога до процентов и налогов равна 2 млн. руб., про­центные платежи этой компании в отчетном периоде были 100 000 руб., уплаченные налоги на прибыль - 500 000 руб.;

- прибыль оцениваемой компании до процентов и налогов равна 1,4 млн. руб., уплаченные на­логи на прибыль – 550 000 руб.

 

Решение

1.                                                   Для определения обоснованной рыночной стоимости оцениваемой компании методом рынка капитала следует использовать соотношение - "Цена компании-аналога + Заемный капитал компании-аналога)/Прибыль компании-аналога до процентов и налогов".

2.                                                     Непосредственно наблюдаемая на рынке цена компании-аналога равна произведению рыноч­ной цены одной ее акции на количество ее акций в обращении, т.е. на общее количество акций ком­пании-аналога за вычетом выкупленных ею самой акций и не размещенных акций, и составляет:

200  (350 000 - 90 000 - 50 000) = 42 000 000 руб.

3.                              Перенесение указанного соотношения на оцениваемую компанию требует его умножения на показатель прибыли оцениваемой компании.

4.                                                       Результат этого перемножения даст по исследуемой компании оценку величины, имеющей ту же структуру,  что и числитель в соотношении,  которое применялось как база по компании-аналогу, т.е. величину предполагаемой цены рассматриваемой фирмы плюс используемый в ней за­емный капитал.

5.                                                        Для того чтобы получить искомую стоимость оцениваемой компа­нии,  необходимо результат перемножения, описывавшегося выше на шаге 3 решения задачи, уменьшить на величину заемного капитала оцениваемой компании.

6.                                                     Решение задачи:

= 1 400 000  [(42 000 000 + 12 000 000)/2 000 000] - 8 000 000 = 29 800 000 руб.

 

Задача 3.    Оценить ожидаемый коэффициент "Цена/Прибыль" для компании, если известно, что:

прибыль, руб.                                                       - 14 000 000;

прибыль прогнозируемая, руб.                        - 12 000 000;

ставка дисконта, %                                          - 20.

Остаточный срок жизни бизнеса компа­нии - неопределенно длительный.

 

Решение

1. До выявления на фондовом рынке рыночной цены компании, которая учитывала бы широко объявленные финансовые результаты, можно попытаться оценить ее вероятную величину Ц согласно модели Гордона:

Ц = 12 000 000/(0,20 –(-0,17) = 32 432 432 руб.

где  - долгосрочный (стабилизированный) темп роста прибылей компании;

Из сравнения прибылей равен:

 = (12 000 000-14 000 000)/12 000 000 = -0,17.

2. Коэффициент "Цена/Прибыль" на рассматриваемый момент времени и рассчитываемый по текущей цене 100% акций компании, соотнесенной с прибылью за последний завершенный финансовый период, оказывается равен:

Цена компании  / Прибыль компании  = 32 432 432 / 14 000 000 = 2.

 

Задача 4.   Оценить ожидаемый коэффициент "Цена/Прибыль" для компании, если известно, что: