Каковы права и обязанности продавца по договору купли-продажи? Каковы права и обязанности покупателя

Каждый  участник долевой собственности  вправе продать свою долю любому лицу. Однако при этом остальные участники  долевой собственности имеют  преимущественное право покупки  продаваемой доли по цене, за которую  она продается. Практически это  преимущественное право покупки  реализуется следующим образом.

Продавец  доли обязан письменно известить  остальных участников долевой  собственности  о  намерении  продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные  участники долевой собственности  не приобретут эту долю в определенный срок (1 месяц – для недвижимого  имущества и 10 дней – для движимого), то продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если же продавец не известит о предстоящей продаже других участников, то любой участник долевой  собственности вправе в течение  трех месяцев требовать по суду передачи этой доли ему в собственность.

Преимущественное  право покупки не применяется, если доля передается бесплатно или продается  с публичных торгов.

Закон предусматривает, что совместная (не долевая) собственность  возникает у супругов, а также  у членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Совместная собственность  супругов распространяется на имущество, нажитое во время брака. Однако между  супругами может быть заключен брачный  договор, устанавливающий иной режим  этого имущества. Имущество, принадлежащее  каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное в дар или в виде наследства одним из супругов, не входит в совместную собственность супругов.

В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся  земля, постройки, инвентарь, техника, плоды, продукция и доходы.

Распоряжение  имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников. Однако если сделка совершается  одним из участников совместной собственности, согласие остальных участников предполагается.

Наряду  с правом собственности существуют и другие Права на вещь. Они принадлежат  не собственникам вещи, а иным владельцам.

Различают следующие виды вещных прав:

1) пожизненного  наследуемого владения земельным  участком (ст. 265 - 267 ГК РФ);

2) постоянного  (бессрочного) пользования земельным  участком (ст. 268 - 272 ГК РФ);

3) прохода  (проезда) по соседнему земельному  участку; прокладки коммуникаций  по соседнему земельному участку  или зданию (сервитуты) (ст. 244 - 277 ГК  РФ);

4) хозяйственного  ведения (ст. 294 - 295 ГК РФ);

5) оперативного  управления (ст. 296 ГК РФ).  
На двух последних вещных правах следует остановиться особо.

Право хозяйственного ведения может быть учреждено  только собственником государственного или муниципального имущества. Оно предоставляется государственному или муниципальному унитарному предприятию и распространяется на любое имущество такого предприятия – как на переданное ему собственником, так и на полученное предприятием по сделкам или произведенное им. Право хозяйственного ведения, закрепленное за таким предприятием, состоит в том, что предприятие использует (эксплуатирует) это имущество для получения прибыли, но под контролем собственника. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Предприятие владеет и пользуется имуществом, принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения. Оно может самостоятельно распоряжаться таким имуществом, если оно относится к категории  движимого. Что касается недвижимого имущества, то предприятие может распоряжаться им (продать, сдать в аренду) по общему правилу только с согласия собственника.

Право оперативного управления предоставляется собственникам  государственного и муниципального имущества, так называемым казенным предприятиям. Это право может  быть также закреплено любым собственником (как государственным, так и иным) за учреждением (некоммерческой организацией), финансируемым собственником.

По содержанию право оперативного управления более  узкое, чем право хозяйственного ведения. Имущество, находящееся в  оперативном управлении, может использоваться своим владельцем лишь в соответствии с целями деятельности организации  и заданиями собственника. Более  того, собственник может изъять излишнее и неиспользуемое имущество или  то имущество, которое используется не по назначению. Казенное предприятие  самостоятельно распоряжается только своей продукцией. Распоряжение любым  другим имуществом осуществляется с  согласия собственника.

Имущество, находящееся в оперативном управлении учреждения, делится на две части:

1) имущество,  приобретенное за счет средств,  выделенных учреждению по смете;  оно может отчуждаться только  с согласия собственника;

2) доходы, полученные учреждением от деятельности, которой оно вправе заниматься, а также имущество, приобретенное  за счет таких доходов, поступают  в самостоятельное распоряжение  учреждения.

Существуют  и другие категории вещных прав, например, право управления имуществом, осуществляемое доверительным управляющим, а также право залога.

Лица, имеющие  в собственности земельный участок, вправе его продать, подарить, отдать в залог, сдать в аренду или  распорядиться им другим образом, если соответствующие земли на основании  закона не исключены из оборота или  не ограничены в обороте.

Закон определяет земли сельскохозяйственного и  иного назначения, использование  которых для других целей не допускается  или ограничивается.

По общему правилу право собственности  на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой и  замкнутые водоемы, а также на находящиеся на участке лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законом (например, законом о недрах и законом о воздушном пространстве).

Граждане  имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных  участках, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, и использовать находящиеся на этих участках природные объекты, но лишь в пределах, допускаемых правовыми  актами, а также собственником  этого участка.

Собственник земельного участка может возводить  на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос, разрешать  другим лицам строительство на своем  участке. Если право собственности  на здание или сооружение, принадлежащее  собственнику земельного участка, переходит  к другому лицу, то к приобретателю  здания (сооружения) переходят также  права на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Соглашением сторон границы переходящего к приобретателю земельного участка  могут быть определены иначе.

Земельный участок может быть изъят у  собственника для государственных  или муниципальных нужд путем  выкупа. О предстоящем выкупе собственник  земельного участка должен быть письменно  уведомлен не позднее чем за один год до момента выкупа. Выкуп части земельного участка только с согласия собственника.

Выкупная  цена определяется по соглашению с  собственником. В нее входят: рыночная стоимость земли и строений, а  также убытки, причиненные собственнику. Если собственник не согласен с изъятием у него земельного участка или с выкупной ценой, вопрос об изъятии земельного участка решается в суде по иску соответствующего государственного органа.

Земельный участок может быть принудительно  изъят у собственника, если участок  используется не в соответствии с  его назначением или с нарушением законодательства.

 

Жилые помещения  используются в соответствии с их назначением. Собственник осуществляет права владения, пользования и  распоряжения этим имуществом.

Гражданин – собственник жилого помещения  может использовать его для личного  проживания членов своей семьи. Жилые  помещения могут сдаваться их собственниками другим лицам для  проживания на основе договора (ст. 288 ГК РФ). Размещение собственником в  принадлежащих ему жилых помещениях предприятий, учреждений, организаций  допускается только после перевода таких помещений в нежилые.

Собственнику  квартиры в многоквартирном жилом  доме принадлежит также доля в  праве собственности на общее  имущество дома (общие помещения  дома, несущие конструкции, электрическое, санитарно-техническое оборудование). Эта доля в праве собственности  на общее имущество не может быть отчуждена отдельно от права собственности  на квартиру.

Собственники  квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома могут  образовывать товарищества собственников  квартир (жилья), действующих как  некоммерческие организации.

Члены семьи  собственника, проживающие в принадлежащем  ему жилом помещении, имеют право  пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. При переходе права собственности  на жилой дом или квартиру к  другому лицу члены семьи прежнего собственника сохраняют право пользования  жилым помещением.

 

 

Право  собственности  и  другие  вещные  права

могут быть нарушены. Тогда возникает вопрос об их защите.

Право   собственности   может   быть   нарушено двумя способами: либо собственника лишают его имущества, и он не может  им владеть, пользоваться и распоряжаться, либо собственнику мешают пользоваться имуществом и распоряжаться им.

В первом случае собственник вправе предъявить иск об изъятии имущества из чужого незаконного владения, а во втором – иск об устранении незаконных препятствий в пользовании своим  имуществом (ст. 301 - 303 ГК РФ).

Если  собственник требует изъятия  своего имущества из чужого незаконного  владения, то прежде всего устанавливается, является ли приобретатель (новый владелец) имущества добросовестным или недобросовестным. При этом добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что он приобрел имущество у лица, которое не вправе было его отчуждать. Напротив, приобретатель, который знал или хотя бы должен был знать об этом, считается недобросовестным. От недобросовестного приобретателя имущество возвращается собственнику всегда, во всех случаях.

Имущество от добросовестного приобретателя  возвращается собственнику только в  двух случаях:

1) если  это имущество было приобретено  им безвозмездно (например, подарено  ему) или

2) если  имущество было утеряно собственником  или лицом, которому собственник  передал имущество во владение, либо похищено у того и другого,  либо выбыло из их владения  иным путем помимо их воли.

В остальных  случаях имущество остается у  добросовестного приобретателя.

Особые  правила установлены по отношению  к деньгам и ценным бумагам  на предъявителя: от добросовестного  приобретателя они не могут быть истребованы.

Если  имущество подлежит возвращению  собственнику, то собственник вправе дополнительно получить от незаконного  владельца все доходы, которые  были фактически получены или должны были быть получены незаконным владельцем. При этом недобросовестный приобретатель  обязан возместить собственнику эти  доходы за весь период своего владения, а добросовестный владелец - с того момента, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности  своего владения или получил повестку по иску. В свою очередь владелец как добросовестный вправе требовать  от собственника возмещения произведенных  или необходимых затрат на имущество  с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти  нарушения не связаны с правом владения.

Наконец, владелец, не являющийся собственником, если он владеет имуществом на законном основании, вправе защищать свои вещные права так же, как и собственник. Он может защищать свое право на владение против любого лица и даже против собственника.

 

 

5. Понятие и содержание обязательства. Долевые и солидарные обязательства. Исполнение обязательств (способ, срок, место исполнения).

 

Обязательством  называется гражданское правоотношение, связывающее между собой определенных лиц, которые должны совершить по отношению друг к другу предусмотренное  обязательством действие: передать имущество или оплатить его стоимость; выполнить работу; возместить расходы, вызванные причинением вреда; либо воздержаться от определенного действия (ст. 307 ГК РФ).

Обязательства применяются в отношениях как между организациями, так и гражданами, возникают из договоров купли-продажи, поставки, перевозки, капитального строительства и др. и опосредуют отношения в сфере производства, распределения и обмена, предпринимательства. Граждане вступают в обязательственные отношения с организациями при розничной купле-продаже, бытовом обслуживании, перевозках пассажиров и багажа, пользовании жилыми помещениями и др. В условиях рыночных отношений указанные услуги могут оказываться не только  организациями, но и гражданами-предпринимателями. Обязательственные отношения   могут возникать между гражданами в связи с дарением, выдачей доверенностей, займами и др.