Разработка маркетинга

     Анализ  рынка недвижимости

     Недвижимость  выступает основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

     Основными особенностями рынка недвижимости рынка недвижимости являются: локальный  характер рынка недвижимости (сокращение числа возможных сделок из-за определенного месторасположения), уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах), низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок), несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев: разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

     По  функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

     рынок земли (земельных участков),

     рынок жилья,

     рынок нежилых помещений,

     рынок промышленной недвижимости.

     Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

     Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

     Столичный рынок недвижимости фактически отыграл  назад снижение цен, происходящее в  течение всего января. Средний  уровень стоимости жилья прибавил еще 0,2 % и составил 4.220$ за квадратный метр.

     Анализ  и прогноз развития рынка недвижимости в Калуге пока малоутешительны для  людей, намеревающихся приобрести жилье. По итогам этого года стоимость квадратного  метра в среднем возросла на 30%. И надежда на то, что в 2007 году будет наблюдаться стагнация или снижение цен на недвижимость – не оправданы. Главная причина тому – спрос, который пока явно превышает предложение, как на вторичном, так и на первичном рынке жилой недвижимости.

     Вторичный рынок недвижимости в Калуге

     Средняя цена за квадратный метр в ноябре 2006 года – 1200 – 1400$. Как и в предыдущие годы, достаточно много желающих приобрести типовые квартиры (как «хрущевки», так и «брежневки»), но гораздо  меньше продавцов такого вида жилья. Покупателей, прежде всего, привлекает цена такого жилья – цены сравнительно доступны – в среднем двухкомнатная квартира такого типа стоит сегодня от 52 до 60 тысяч (в зависимости от района города, года постройки дома). А вот этажность – «первый и последний не предлагать…» - практически никакой роли не играет. Напротив, за редким исключением, квартиры, расположенные на первом этаже, буквально «расхватывают» желающие приспособить их под коммерческие нужды. Точно так же практически не влияет на цену квартиры ее состояние: ремонт, пластиковые окна, железные двери. По – прежнему «хитами» продаж на вторичном рынке недвижимости в Калуге остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Особым спросом пользуется жилье в центральной части города. Но особой разницы между квартирами в сердце ленинского округа и квартирами в микрорайонах Терепец, Кубяка Правый берег нет. Чуть дешевле ценится жилье в Турынино, Силикатном, Ольговке.

     Тенденция последнего года – альтернативные сделки на рынке вторичного жилья: к  калужским риэлторам все чаще обращаются люди, желающие обменять квартиру, предположим, в панельном доме, построенном лет двадцать назад, на квартиру в кирпичном, возведенном десятью – пятнадцатью годами позже. Таким образом средний класс предпочитает улучшать свои жилищные условия.

     Первичный рынок недвижимости в Калуге

     Средняя цена за квадратные метр в ноябре 2006 года – 1500$. Спрос на квартиры в новостройках также заметно опережает предложение. Как правило, квадратные метры раскупаются  еще до того, как заложен фундамент  дома. Но такая ситуация наблюдается в том числе, когда инвестировать в строительство калужан приглашают фирмы, уже успевшие неплохо зарекомендовать себя в городе. С другой стороны, потенциальных покупателей – инвесторов «первички» заметно напугала, насторожила волна скандалов, связанных со строительными «пирамидами» в различных регионах России, не миновавшая и нашу область. Второй момент – время. Не всех и не всегда устраивает условие: ждать того момента, когда строящийся дом будет сдан. И, наконец, реальная цена квартиры в новостройке все же намного выше заявленной. И дело не в форс-мажорных обстоятельствах застройщика, а в том, что понятие «первичный квадратный метр» не включает в себя практически никаких отделочных работ, наличия сантехники, газовой (электрической) плиты. «Под ключ» новосел получает голые стены. Впрочем, с момента сдачи дома цена на квартиру в нем (пусть без отделки) заметно увеличивается.

     В большинстве регионов стоимость  вторичного жилья превышает стоимость  первичного, за исключением Смоленской, Московской, Костромской областей. По представленным данным можно судить и о том, что Калуга достаточно дорогой город.

     Большое влияние на калужский рынок недвижимости оказывает столица. Колебание цен  на московское жилье спустя некоторое  время ощущается и в Калуге. Во втором квартале 2006 года было повышение цены квадратного метра в Москве – спустя некоторое время такая же тенденция наблюдалась и в Калуге. В начале четвертого квартала 2006 года в столице несколько замедлился рост цен на жилую недвижимость. Но, к сожалению, перспектива того, что эта благоприятная для покупателей московская тенденция эхом отзовется в Калуге - равна нулю. Ведь в столице сегодня строятся намного быстрее и активнее.

     В Калуге тоже обещают строить много. На 1 Московском форуме недвижимости Moscow Real Estate Forum был представлен проект строительства «Правгорода» на юго-западе Калуги. Стройка связана с организацией в городе сборочного производства Volkswagen. Однако информация о появлении в городе автомобильного концерна, а также о возможном развитии калужского аэропорта, к которому проявляет интерес московский мэр, пока имеет обратные последствия.

     Для того чтобы провести анализ рынка  предприятия необходимо произвести анализ поставщиков, посредников, конкурентов  и клиентов ООО СМНУ «Калужское». Деятельность предприятия направлена на удовлетворение потребностей потребителей в собственном жилье. Основные потребители данного товара – состоятельные люди, среди которых преобладают бизнесмены, коммерсанты, руководители крупных предприятий. Сфера деятельности предприятия – строительство жилых многоэтажных зданий, офисных и торговых центров из железобетона и кирпича. Также СМНУ «Калужское» осуществляет строительство многоэтажных зданий жилого и общественного назначения из легких оцинкованных профилей по системе САНТИМ.

     На  таблице 1 представлены данные об объемах  используемых материалов и представлен  перечень основных поставщиков. 

     Таблица 1

     Объемы  используемых материалов и перечень их поставщиков

      

     Из  таблицы 1 видно, что СМНУ «Калужское» много поставщиков. В основном поставщики г. Калуга.

     Партнерами  ООО СМНУ «Калужское» являются поставщики стройматериалов, заводы стройматериалов:

     - кирпичный заводы КЗСК и АЗСК,

     -Калужский  завод ЖБИ, 

     -Брянский  завод ЖБИ,

      -металлобазы: ООО «Металлоторг», ООО «ВИЛСИ»,

       Рассмотрим конкурирующие компании также работающие на строительном рынке Калужского региона. Среди них ООО «Калугаглавснабстрой», ООО «Саланг», ООО СК «Монолит», ООО «АРСИС», ООО «КЗСМ». 

     Таблица 2

     Конкурентоспособность предприятия

      

     Продукция ООО СМНУ «Калужское» является конкурентоспособной, т.к. себестоимость выпуска продукции ниже, чем у остальных и цена самая низкая. Также не мало важную роль играет экологически чистые материалы.

     Одним из главных конкурентов СМНУ «Калужское»  является крупная компания Калугаглавснабстрой.

     Управление  «Калугаснаб» осуществляло материально-техническое обеспечение промышленных и строительных предприятий Калуги и Калужской области с 1965 года. Поставляет материалы и оборудование для 450 предприятий и организаций Калужской области и получает продукцию технического назначения более чем от 1 тыс. отечественных и зарубежных поставщиков.

     С 1992 года зарегистрировано как акционерное  общество «Калужская коммерческо-посредническая компания», или OAO «Калугаглавснаб». Конкурентными  преимуществами нашей организацией над «Калугаглавснаб» является более низкая цена и себестоимость продукции.

     Второй  фирмой-конкурентом  является ООО «Саланг».

     ООО «Саланг» предлагает свои услуги по следующим  видам работ:

     -капитальный  ремонт, перепланировка и внутренняя  отделка административных зданий  и помещений 

      -кровельные работы с применением рулонных, полимерных, полимерно-резиновых, эмульсионно-битумных составов, металлических листов, профилированного настила, светопрозрачного фибролита, штучных материалов, устройство мембранной кровли

      - ремонт, отделка, восстановление фасадов, малярные, штукатурные работы, герметизация межпанельных швов, вентилируемые навесные фасады, алюминиевые композитные панели, виниловый сайдинг, многокамерные оконно-дверные системы

     -ремонт  и окраска внутренних помещений  цехов и пролетов.

     себестоимость ниже.

     ООО «АРСИС» - жилые дома в исторических районах города Калуги. В основном строят 2х – 3х этажные дома. Жилье высокого класса. Рассчитано на обеспеченные слои населения. Средняя стоимость жилья более 1500$ за квадратный метр. Ежегодно сдают в эксплуатацию 8 -10 тыс. квадратных метров жилья.

     Еще одной фирмой-конкурентом является «КЗСМ» - Калужский завод строительных материалов. ЗАО «Калужский завод строительных материалов» было основано I сентября 2000 года на базе Калужского завода силикатного кирпича. Объем выпускаемой продукции с 2000 по 2003 г.г. вырос па 10 млн.штук и достиг 40 млн.штук силикатного кирпича в год; увеличилось и количество работников с 280 до 360 человек. В начале 2001 года ни заводе был открыт цех по производству известкового и цементного растворов, что позволило изготавливать до 36500 куб.м раствора в год. В 2001 году было закуплено, смонтировано и введено в эксплуатацию три новых пресса для производства как полнотелого, так и пустотелого силикатного кирпича. В 2003 году закуплен, смонтирован и введен в эксплуатацию второй мостовой кран, в результате чего возросли скорость отгрузки кирпича как автомобильным, так и железнодорожным транспортом. Техническое преобразование и организационные нововведения значительно изменили облик и приоритеты предприятия. Достаточно надежная компания. В основном занимается строительством многоэтажных домов на окраинах города. Жилье для средних слоев населения. На сегодня порядок цен 1000-1200 $ за квадратный метр. Ежегодно сдают 5 – 8 тыс. квадратных метров.