Сравнительный подход множественная регрессия

   Условия рынка подразумевают изменение  цены во времени и учитывается в том случае, если для расчета рыночной стоимости объекта использована информация, отстоящая от даты оценки более чем на 2 месяца. Цены объектов, отстоящие от даты оценки не более, чем на 2 месяца, не подвергались корректировке (см. проект «Технического задания на проведение оценки рыночно обоснованной величины арендной платы за встроенные помещения являющиеся собственностью РФ и расположенные на территории поселений», разработанный ФАУФИ, Приложение 1 п.4.). Поправка рассчитана методом парных продаж. В таблице 1.1. цены приведены уже с учетом поправки, здесь порядок расчета поправки опускаем, хотя в отчете он должен быть.

   В параметре Условия рынка, помимо поправки на дату сделки, учитывается отличие цены предложения от цены сделки. Цена предложения корректируется внесением поправки на уторговывание, определенной на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости.

   Рекомендуемые значения скидок на уторговывание для объектов коммерческой недвижимости следующие:

 

Источник: Яскевич Е.Е. «Секреты проведения сравнительных  корректировок при оценке недвижимости (купля-продажа и аренда). Прибыль  предпринимателя и внешний износ. Оценка инфраструктурных комплексов». Приложение 4. Научно-Практический центр профессиональных оценщиков (НПЦПО). 

   В цены единиц сравнения аналогов вносится поправка на уторговывание, соответствующая  размеру населенного пункта. В  цены объектов, для которых указана начальная цена аукциона, вносилась не скидка на торг, а надбавка к начальной цене. Практика проведения аукционов предполагает рост цен в ходе торгов. Анализ начальных и конечных цен аукционов в Хабаровском крае показал, что наиболее часто шаг аукциона составляет 5% и в основном, конечная цена аукциона выше начальной цены на 5 %.  Конечные цены за объекты, проданные на аукционе, отражают фактические величины сделок, которые не  подлежат корректировке. Текущие цены рассчитаны в таблице 1.1.

   Местоположение

   Объекты сравнения расположены в разных населенных пунктах Дальневосточного федерального округа и в разных районах  внутри города. Коэффициенты значимости по данному признаку будут рассмотрены  далее, при выполнении процедуры  оцифровки, так же как и остальные характеристики объектов, по которым имелись расхождения между объектом оценки и аналогами.

   Единицы сравнения

   В качестве единицы сравнения выбрана  типичная для рынка недвижимости единица сравнения - 1 кв.м. площади.

1.7. Проведение процедуры оцифровки

 

   Оцифровка качественных признаков объектов, по которым имеются расхождения  между объектом оценки и аналогами, производилось присвоением цифровых меток (баллов).

   Площадь объекта

   Поскольку данный признак выражен количественным значением, процедура оцифровки не проводилась, он включен в модель с его истинным значением.

   Местоположение

   Объекты сравнения расположены в разных регионах Дальневосточного федерального округа (Хабаровском крае и Приморском крае). Для учета местоположения в зависимости от региона, в модель введен признак - рейтинг инвестиционной привлекательности региона (источник: Исследования рейтингового агентства «Эксперт РА», сайт http://www.raexpert.ru/rankingtable/?table_folder=/region_climat/2007/tab1/). Согласно данным экспертного агентства «Эксперт РА», Хабаровский и Приморский края имеют одинаковый рейтинг инвестиционной привлекательности (3В1 - Пониженный потенциал – умеренный риск), то есть, расхождения по данному параметру между объектом оценки и аналогами не наблюдается, следовательно, данный признак не требует учета в регрессионной модели.

   Для учета влияния на рыночные цены размера  населенного пункта (в крупных  населенных пунктах цены выше, ввиду большей степени развитости рынка и более высокого спроса), в модель введен параметр «численность населения». Данный фактор отражает увеличение стоимости объекта недвижимости в зависимости от размера населенного пункта, в котором он расположен, что, в свою очередь, обусловлено более высокой деловой активностью малого и среднего бизнеса и, соответственно, более высоким спросом на объекты коммерческой недвижимости в крупных населенных пунктах. Признак выражен количественно и включен в регрессионную модель со своим истинным значением.

   Для учета влияния на рыночную стоимость  расположения объекта в населенном пункте, в модель введены параметры  – район города (центр, средняя  зона, окраина) и оживленность улицы, для чего использованы карты городов на http://maps.google.ru/, данные сайта http://www.mojgorod.ru/, Викпедии и опрос продавцов по телефонам, указанным в источниках информации.

   Данные  признаки являются качественными, их оцифровка  произведена ранжированием. Объекту, имеющему более выгодное местоположение (расположенному в центре города), присвоен более высокий ранг, объекту, имеющему менее выгодное местоположение (окраина) присвоен низший ранг.

   Коэффициенты  значимости по параметру «расположение  в населенном пункте» приведены в таблице:

 

   Коэффициенты  значимости по степени оживленности улицы (плотность людского и транспортного  потока) приведены в таблице:

 

   Тип здания

   Представленные  в выборке объекты расположены  как в жилых, так и в административных зданиях. Согласно принятой на региональном рынке классификации, офисы, расположенные в жилых домах чаще относятся к более низкому классу качества,  чем офисы, расположенные в административных зданиях.

   Исходя  из сказанного, признак «Тип здания»  оцифрован следующим образом:

 

   Этаж  расположения

   В выборке отсутствуют объекты, расположенные в подвале. Анализ рынка не выявил существенного влияния на стоимость/ставку расположение объекта на 1-м/выше 1-го этажах. Поэтому данный признак не включался в регрессионный анализ. 

   Наличие парковки

   Наличие выделенной парковки является существенным фактором удобства при покупке/аренде офисного помещения. Некоторые арендаторы не рассматривают предложения на аренду, в случае отсутствия в объекте  парковки. Поскольку данный признак имеет всего две градации, его оцифровка произведена присвоением метки 2 объектам, обеспеченным парковкой и метки 1 объектам, не обеспеченным парковкой.

   Наличие охраны

   Поскольку данный признак имеет всего две  градации, его оцифровка произведена присвоением метки 2 объектам, обеспеченным охраной и метки 1 объектам, не обеспеченным охраной.

   Состояние объекта

   Не  требует специальных доказательств  аксиома, что внешний вид объекта  является определяющим параметром, влияющим на его стоимость. Предпродажная подготовка объекта способна увеличить его стоимость до 20%.

   В представленную выше выборку вошли  объекты в состоянии «отличное» (выполнена т.н. евроотделка), «хорошее» (в помещении сделан качественный ремонт с применением импортных  и отечественных материалов), «удовлетворительное» (помещение, находящееся в рабочем состоянии и  пригодное к эксплуатации без немедленного ремонта). 

   Были  приняты следующие значения факторов влияния (коэффициентов значимости), учитывающие состояние помещения:

 

   Численность населения

   Поскольку данный признак выражен количественным значением, процедура оцифровки  не проводилась, он включен в модель с его истинным значением. 
 

   На  основании качественных характеристик объекта оценки и аналогов, представленных в таблице 1.1, составлена таблица 1.2., в которой показаны сводные данные о качестве сопоставимых объектов, выраженные количественными значениями коэффициентов значимости и параметры оцениваемого объекта. 

   Таблица 1.2. Балльная оценка характеристик сопоставимых объектов в разрезе факторов влияния