Рынок недвижимости как часть финансового рынка

В связи с этим, интересным вопросом является, как происходит возникновение и «лопание пузырей» на рынке недвижимости, какой вклад вносят банки в этот процесс и насколько характерны такие циклические явления для России.

В настоящее  время банки широко применяют  продвинутые методики оценки и управления рыночными и кредитными рисками. Данные методики базируются на использовании  исторически сложившихся распределений  цен финансовых активов и возвратности вложенных средств. Поскольку и  неблагоприятные изменения цен  активов, и дефолты заемщиков  происходят достаточно часто, то банки  вынуждены уделять им значительное внимание. К этому их также принуждают органы банковского регулирования, требующие покрытия рисков капиталом, создания резервов на возможные потери, написания внутренних процедур оценки и управления рисками и формирования структур, проверяющих их выполнение сотрудниками банков.

В то же время  такие шоки как крах рынка недвижимости, которые происходят крайне редко, банки  предпочитают игнорировать (данная линия  поведения получила название в литературе «болезненная близорукость» (disaster myopia)). Это связано с тем, что традиционные статистические методы анализа рисков к таким шокам не подходят, а создание специальных систем мониторинга и реагирования, требующее значительных средств, в случаях, когда вероятность шока объективно близка к нулю, представляется неоправданной тратой.

Недвижимость  вообще достаточно сложно оценивать  корректно. В общем случае ее цена будет определяться как дисконтированная сумма будущих арендных платежей. Величина дисконта⁵, в свою очередь, зависит от ожиданий инфляции, а арендных платежей - от амортизации недвижимости и шоков ее предложения и спроса. Даже если банки и могут правильно определить цену недвижимости и оценить связанные с вложениями в недвижимость риски, сама современная банковская практика подталкивает их к концентрации вложений в данной сфере и назначению нулевой платы за риск. В развитых странах и многих развивающихся действуют достаточно сложные системы защиты банков (safety nets), включающие страхование вкладов, выдачу стабилизационных кредитов банкам с нарушениями ликвидности, выкуп проблемных активов. Основное предназначение данных систем - предотвратить банковскую панику и помешать возникновению системного банковского кризиса. Под их воздействием у клиентов исчезают стимулы следить за рискованностью поведения банков, и выбор кредитной организации объясняется ее показателями доходности. В таких условиях банкам нет смысла отказываться от высокодоходных, но рискованных проектов, поскольку, таким образом, появляется возможность преуспеть в плане привлечения средств клиентов.

Кроме того, получается, что банк, оценивающий  высоко риски вложений в активы, связанные с недвижимостью, не может требовать плату с заемщиков за данные вложения, если на рынке действует достаточно большое число организаций, рассматривающих вероятность краха рынка недвижимости как нулевую. У него есть два выбора: или не связываться с рынком недвижимости вообще или предоставлять ресурсы работающим на рынке компаниям по той же цене, что и остальные.

Неспособность или нежелание банков правильно  оценивать риски, связанные с  недвижимостью, негативно влияют и  на прочие активные операции кредитных  организаций. В условиях роста стоимости  недвижимость представляется безопасной формой залога. Естественно, что в  результате роста цен на рынке  недвижимости происходит положительная  переоценка залога, и, как итог, банки  снижают резервы и процентные ставки, а также прочие требования по проектам, обеспеченным недвижимостью. В таких условиях обесценивание  недвижимости и, соответственно, снижение степени покрытия кредита залогом создает стимулы для заемщика обанкротиться.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Возникновение и «лопание пузырей» на рынке недвижимости

Цена  в экономике является важным сигналом. Рост относительных цен в какой-нибудь отрасли, вызванное увеличением  спроса на ее продукцию, обеспечивает повышение прибыльности работающих в ней предприятий и, тем самым, способствует перетоку капитала в отрасль. Вливание фондов стимулирует увеличение объемов производства, что в конечном итоге обеспечивает баланс между спросом и предложением на рынке и возврат цен к уровню тренда.

Время восстановления цен зависит, прежде всего, от гибкости предложения. В большинстве секторов экономики это происходит достаточно быстро за счет наличия у компаний свободных производственных мощностей. Рынок недвижимости к их числу  не принадлежит. Поскольку предложение  земли является фиксированным, а  с момента начала подготовки проекта  до сдачи объекта в эксплуатацию проходит значительный срок, предложение  недвижимости гибкостью не отличается. Цены жилья и офисных помещений  определяются, в первую очередь, факторами спроса. Если речь идет о жилье - то это демография и доходы населения (рост реальных доходов населения приводит к увеличению спроса на недвижимость, как в силу эффекта дохода, так и вследствие эффекта замещения - увеличения доли инвестиций в структуре расходов домохозяйств), в случае офисов - структура производства и доходы бизнеса. Приход иностранных компаний в страну и сдвиг структуры производства в пользу сферы услуг всегда подстегивает спрос на офисы. Поскольку, как мы уже отмечали, значительная часть недвижимости приобретается в кредит, важным фактором спроса выступает стоимость заемных средств.

Определяющая  роль факторов спроса в процессе ценообразования  приводит к частому возникновению  спекулятивных «пузырей» на рынке, - то есть состояния, когда реальные цены вследствие ажиотажного спекулятивного спроса существенно отрываются от равновесных значений. Этому также способствует то, что недвижимость служит объектом для инвестиций: существенная часть сделок по приобретению жилья или офисов носит инвестиционный характер, то есть объект покупается не с целью проживания или ведения бизнеса, а с целью последующей по мере роста цен перепродажи. Достаточно небольшого не только экономического, но и психологического толчка, чтобы «пузырь» начал лопаться.

Время «схлопывания пузырей», то есть возвращения цен к равновесным значениям, зависит от ликвидности рынка недвижимости и наличия торгуемых прав требований к недвижимости на финансовом рынке. Если существует развитый рынок акций строительных и риэлторских компаний, проходит активная торговля ипотечными ценными бумагами, то возврат к равновесному уровню цен происходит достаточно быстро, если нет - то медленно.

В связи  со значительным сроком реализации проекта  застройщики часто оказываются  в ситуации, когда состояние рынка  на момент реализации объекта значительно  отличается (причем, часто в худшую сторону) от того, что имелось в  начале. Это приводит к неустойчивости доходов и к невозможности  ни для строительных компаний, ни для  финансирующих их банков нормально прогнозировать ситуацию.

По мнению экспертов рынка жилья, существует и тесная связь цен недвижимости с ценами на нефть. Продажа валютной выручки экспортерами сырья и, прежде всего, нефтяными компаниями, является важнейшим фактором роста денежной массы, то есть денежное предложение служит проводником сигнала от мирового нефтяного рынка к рынку жилья.⁶ Правда, необходимо добавить, что денежная масса может изменяться не только в связи с изменениями цен нефти и газа, но и по другим причинам. В частности, в марте - апреле 2004 года отмечался значительный (8-9 млрд. долл.) отток капитала из страны, повлиявший на темп прироста денежной массы и, в конечном итоге, на состояние банковского рынка и цены жилья.

Метод коррекции  ошибок⁷, позволяющий разделить факторы динамики на действующие в долгосрочном и краткосрочном периоде, показал, что изменение реальной денежной массы может почти на 90% объяснить колебания реальной стоимости жилья в долгосрочном периоде. В краткосрочном периоде на колебания реальной цены 1 квадратного метра влияют также изменения курса доллара по отношению к рублю и процентная ставка по долгосрочным банковским депозитам в иностранной валюте. Увеличение доходности банковских депозитов приводит к сокращению спроса на жилье и, соответственно, к падению его стоимости.

Кризис доверия в банковской системе и падение реальных цен на рынке жилья являются не просто совпадением. Банковский кризис в значительной степени спровоцировал спад деловой активности на рынке жилья, что может быть связано как с сокращением объема финансирования строительных организаций, так и с психологическим воздействием банковских банкротств.

Реакция цен жилья на изменения стоимости доллара на внутреннем рынке и реальной денежной массы различна в краткосрочном и долгосрочном периоде. В краткосрочном периоде укрепление доллара по отношению к рублю, и увеличение реальной денежной массы приводят к увеличению реальных цен недвижимости. В долгосрочном периоде они влияют на реальные цены жилья негативно, что связано с эффектом богатства (укрепление доллара и увеличение предложения денег вызывают рост инфляции и, тем самым, приводят к снижению покупательской способности сбережений граждан).

3. Особенности функционирования рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет  свои особенности:

1. Необходимость  высокого «порогового» уровня  инвестиций. Недвижимость довольно  затруднительно приобрести именно  в таком количестве, в котором  хотелось бы инвестору. Для  этого необходимы значительные  и вполне определенные по масштабам  средства, что, с одной стороны,  может потребовать уменьшения  иных активов, с другой —  у инвестора может просто не  оказаться достаточных средств.

2. Необходимость  в управлении. Недвижимость в  отличие от иных активов в  большей степени нуждается в  управлении для получения дохода. От эффективности управления  существенно зависит уровень доходности.

Отсюда  следуют, по меньшей мере, два вывода:

- для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

3. Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

4. Защищенность  доходов от инфляции. Недвижимость  в большей степени, чем финансовые  активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену  инфляция переносится в доход,  так что доход растет вместе  с инфляцией.

5. Высокие  трансакционные издержки.⁸ Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой могут достигать до 10% от цены.

6. Низкая  корреляция доходов от недвижимости  с доходами от финансовых активов.  Относительная независимость доходов  от недвижимости, по сравнению с доходами от финансовых активов, делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

7. Особенности  ценообразования. Цены на фондовом  рынке являются прямым следствием  последних сделок с ценными  бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости  — результат последней продажи  и переговоров между участниками  совершающейся сделки. Отсюда —  ценообразование на рынке ценных  бумаг более динамично, чем  на рынке недвижимости, а колебания  цен более часты.

8. Сохранность  инвестируемых средств. Недвижимость  предоставляет инвестору больше  гарантий сохранности инвестированных  средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного  ухудшения ее качеств). Здания  и сооружения — долговечные  конструкции, но обеспечение сохранности  недвижимости может требовать  дополнительных усилий.

Недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время, недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

Недвижимость - дорогой товар и для его  приобретения часто используются сложные  финансовые схемы, включающие залог  или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные  виды ипотек и др.

 

Заключение

Исходя  из поставленных нами задач, можно сделать выводы:

1. Рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства. Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
2. Недвижимость – это финансовый актив. Он создается путем вложения капитала и трудом человека. Развитие недвижимости происходит с высокими затратами, вследствие этого возникает необходимость привлечения заемных средств и т. п. В связи с вышесказанным, рынок недвижимости – это один из секторов финансового рынка.