Рынок недвижимости как часть финансового рынка

АЛМАТИНСКИЙ ФИЛИАЛ   НЕГОСУДАРСТВЕННОГО  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО

УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ГУМАНИТАРНЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ПРОФСОЮЗОВ»

 

 

Факультет  экономический

Кафедра     экономики и управления

 

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

 

по дисциплине:  Экономика недвижимости

тема: Рынок недвижимости как часть финансового рынка

 

 

 

Выполнила студентка:

502 ЭЗ  группы V курса

заочного отделения

Рыдченко

Елена Валерьевна

(подпись) _______________

Проверил: доцент

Мизамбекова Р.К.

(подпись) _______________

 

 

 

 

 

Алматы, 2011

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………….3

1. Понятие рынка недвижимости.………………………………………...4

2. Рынок  недвижимости как часть финансового  рынка………………….7

2.1. Рынок недвижимости – один  из секторов финансового рынка…7

 2.2. Возникновение и «лопание пузырей» на рынке недвижимости..13

3. Особенности функционирования рынка недвижимости…………….16

Заключение………………………………………………………………..18

Список  использованной литературы…………………………………….19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Коренные  изменения, произошедшие в структуре  собственности на недвижимость в  Российской Федерации с началом  процесса приватизации, повлекли за собой  активизацию экономических процессов в сфере недвижимости и явились предпосылкой для формирования рынка недвижимости, функционирующего в соответствии с экономическими законами и обеспечивающего взаимосвязь реального и финансового секторов экономики. За годы реформ проделана большая работа по созданию в стране развитого рынка недвижимости и внедрению системы ипотечного кредитования. Однако зачастую данные процессы недостаточно обоснованны теоретически, носят спонтанный характер, разрозненны и поэтому малоэффективны.

В существующих научных исследованиях имеются  значительные разночтения. Предметом  споров является даже принадлежность рынка недвижимости: часть экономистов  относит его к рынку благ, другие - к финансовому рынку. Осознание  ключевой роли рынка недвижимости не только в решении социальных проблем  общества, но также и в активизации  промышленного производства, развитии реального сектора экономики, оживлении  инвестиционного процесса, макроэкономической стабилизации позволит более тщательно  и взвешенно подходить к принятию решений в данной сфере и избежать возможных ошибок. Этим объясняется  актуальность данной работы.

Цель исследования – обозначить взаимосвязь между рынком недвижимости и финансовым рынком.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие конкретные задачи:

- дать определения понятиям "недвижимость" и "рынок недвижимости";

- проследить  взаимосвязь рынка недвижимости  с финансовым рынком, определить влияние, которое финансовый рынок оказывает на развитие рынка недвижимости;

1. Понятие  рынка недвижимости

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней  относят подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в  недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в  любой национальной экономике. Недвижимость — важнейшая составная часть  национального богатства, на долю которой  приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.¹

По утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их

 

обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

Купля-продажа  недвижимости - это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. 
Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев, служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду.

Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров  и услуг и, тем самым, получения прибыли или дохода.

Рынок недвижимости имеет функциональную характеристику, которая включает в себя: управление, производственно-финансовую деятельность субъектов собственности, информационное обеспечение сделок недвижимости.

Основные  факторы, воздействующие на спрос и  предложение:

• экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
• социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
• административные: ставки налогов и зональные ограничения;
• экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Специфические черты рынку недвижимости дают характерные только ему товары, которые значительно отличают его от других видов товара.

Основной  отличительной чертой рынка недвижимости является неповторимость набора его свойств, т.е. каждому объекту недвижимости присущ индивидуальный комплекс свойств.

Чем активнее и проще проходит процесс продажи товара, тем выше его ликвидность². Зная о большом сроке экспозиции и трудоемкий процесс передачи прав собственности, можно предположить, что по сравнению с другими видами товара, объекты недвижимости имеют меньшую ликвидность. Тем самым, ликвидность очень низкая за счет усложненного процесса реализации недвижимости. Для участников рынка недвижимости низкая ликвидность определяет высокие издержки.

Недоступность в получении кредита и отсутствие собственных средств минимизирует как спрос на недвижимость, так  и предложение (в частности, это касается строительства новых объектов недвижимости). Все это приводит к неизбежному росту цен.

По этой причине необходимо учитывать связь  рынка недвижимости и с рынком товаров, и с рынком капиталов, и с финансовым рынком. Изменение и развитие рынка недвижимости оцениваются состоянием и развитием экономики в целом. Поскольку рынок недвижимости обладает самостоятельностью в отношении к другим областям экономики, самостоятельность эта предопределена огромным количеством видов связей собственности как с частными субъектами экономики, так и с государственными и общественными. Вдобавок, роль государства имеет важную регулирующую составляющую.

 

 

 

 

2. Рынок недвижимости как часть финансового рынка

2.1. Рынок  недвижимости – один из секторов  финансового рынка

Такое свойство недвижимости, как извлечение из нее  прибыли и получение дохода, показывает явную связь между рынком недвижимости и рынком товаров и услуг, капиталов и финансов. Например, рынку товаров и услуг необходима недвижимость для своего дальнейшего развития, в этом случае недвижимость может выступать как способ инвестирования средств – быть капиталом, а так же при получении кредита может выступать в форме залогового имущества.

В свою очередь, связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость — это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок. Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна. Являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов. 
Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости, рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики.

Недвижимость  – это финансовый актив. Он создается  путем вложения капитала и трудом человека. Развитие недвижимости происходит с высокими затратами, вследствие этого возникает необходимость привлечения заемных средств и т. п. В связи с вышесказанным, рынок недвижимости – это один из секторов финансового рынка.

Сложной экономической системой, которая  включает совокупность определенных процедур и институтов, направленных на взаимодействие покупателей и продавцов, выступает  финансовый рынок.

Под финансовым рынком понимают сферу проявления возникших  экономических отношений по распределению  созданной стоимости и ее реализации методом обмена денег на финансовые активы. 
В качестве финансовых активов выступают инвестиционные ценности и денежные средства. Инструментом образования средств являются ценные бумаги, деньги, депозиты, заемный (ссудный) капитал, драгоценные металлы и камни, недвижимость.

Рынок недвижимости является одной из самых значимых составляющих частей финансового рынка. Часть финансового рынка, на которой  происходит перераспределение заемного капитала, обеспеченного залогом  недвижимости, называют рынком ипотечного капитала. В Западной Европе приблизительно 70% кредитов выдается под залог недвижимости, при этом на рынке жилья – более 90%. В Российской Федерации слабо развита система ипотечного кредитования - достаточно дорогие заемные средства, а внутренние ресурсы ориентированы на кредитование экспортно-импортных операций, валютных сделок и операций с приносящими высокий доход ценными бумагами.

Государство управляет на рынке недвижимости процессом активизации инвестиций, способствует привлечению денежных средств в реконструкцию, модернизацию или создание новых основных фондов. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и из-за этого они становятся дорогими.

Существует  взаимосвязь между рынком недвижимости и финансовым рынком. Растут вложения в недвижимость – рынок оживляется, уменьшаются – рынок затихает. Кредиторов и инвесторов сдерживает экономическая нестабильность. Государственная  поддержка необходима для активизации  финансирования инвестиций в недвижимость.

Международный опыт показывает, что колебания конъюнктуры  рынка недвижимости могут стать  важным фактором роста нестабильности банковского сектора. Мнение, что  недвижимость является самым надежным направлением вложения средств, верно лишь отчасти - время от времени на рынке происходят резкие ценовые сдвиги. Успокоенные устойчивостью рынка, банки и частные инвесторы вкладывают миллиарды долларов в финансирование строительства и приобретение недвижимости. Обрушение рынка соответственно приводит к огромным потерям.³

Рост  экономики обычно сопровождается значительными  структурными сдвигами. Во-первых, происходит снижение доли товаров первой необходимости  и рост доли товаров длительного  пользования и роскоши в структуре  потребления, а также уменьшение доли сбережений в структуре использования  доходов. Во-вторых, рост импорта, опережая по темпам увеличение экспорта, вызывает сокращение профицита⁴ торгового баланса. Пока экономика растет, потеря экспортных доходов с лихвой компенсируется притоком иностранного капитала. Правда, очень часто последний сопровождается ростом реальной стоимости валюты. В-третьих, происходит изменение структуры инфляционных процессов: рост цен активов ускоряется, а темпы инфляции потребительских цен сохраняются на прежнем уровне.

Население охотно берет, а банки - дают кредиты  на покупку дорогой бытовой техники, автомобилей, недвижимости, финансовых активов, считая рост доходов гарантией  платежеспособности заемщиков. В результате, с одной стороны, увеличиваются  кредитные портфели банков, а с  другой, стимулируется рост цен финансовых активов и недвижимости. Когда, в силу экономических или даже иногда психологических факторов, происходит обрушение финансового рынка и/или рынка недвижимости, банки сталкиваются с ростом объемов просроченной задолженности, обесцениванием залогов. Естественной реакцией на эти события со стороны банков становится ужесточение условий кредитования заемщиков, как связанных, так и несвязанных с данными рынками, и пожарная продажа ранее приобретенных основных фондов, акций и облигаций. Как итог, ситуация как в банковском секторе, так и всей экономике резко ухудшается. Особенно сильно на банковскую систему влияет рынок недвижимости, поскольку недвижимость выступает как основной вариант залога.