Рынок ипотечного кредитования

     В том же заемном банке была образована страховая экспедиция – первое страховое  учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк. ⁷

     В Российской Империи 1 января 1835 г. был  введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

     Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

     С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

     В 1859 г. было принято решение о реорганизации  кредитных учреждений в связи  с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались  все существовавшие государственные  кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита.

     С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена  с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

     Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб.

     Рост  кредитных институтов привёл к жёсткой  конкуренции. В связи с этим Правительство  в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую политику государства.

     По  российскому законодательству того времени на одной территории не могли  действовать одновременно более  двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

     В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

     Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных  земельных банков, выдав ссуды  под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

     На  Государственный крестьянский поземельный  банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5  процентов  годовых.

     Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье  землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).

     Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

     В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась  до 3,5 - 4,5 процентов годовых.

     В это время в России выходит  закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

     В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

     К 1905 г. существовало более 500 товариществ  мелкого кредита, а в 1915 г. их было  уже 15 450.

     Кредитные товарищества объединялись в кредитные  союзы, которых в 1914 г. было 11.

     В это время залог являлся самым  надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

     К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

     В финансовое обращение широко вовлекались  ипотечные ценные бумаги: закладные  листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

     Долгосрочное  финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию  кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

     Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.⁸

     В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и,  прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях  по распоряжению имуществом.⁹

     Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли  отражение следующие положения:

— основания  возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

— порядок заключения договора об ипотеке;

— закладная  как ценная бумага;

— государственная  регистрация ипотеки;

— обеспечение  сохранности имущества, заложенного  по договору об ипотеке;

— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

— последующая  ипотека;

— уступка прав по договору об ипотеке;

— обращение  взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

— особенности  ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.¹⁰

     Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним»  и др.

2. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ. ИНСТРУМЕНТЫ  
И МИРОВОЙ ОПТЫТ.

2.1. Инструменты  ипотечного  кредитования, 
схемы расчетов платежей по кредитам

     В системе мер по  становлению  и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

     Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

     Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать  интересы кредитора и заемщика путем:

     - обеспечения прибыльности ипотечной  деятельности и возвратности  средств кредитора, защиты его  средств от инфляции;

     - снижение рисков ипотечного кредитования;

     - обеспечения таких условий кредитования, при  которых кредит становится доступным для заемщика.

     Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

     - ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

     - источники и цена привлеченных  средств для выдачи ипотечных  кредитов;

     - необходимость обеспечения простоты  и доступности для понимания  расчетов по кредитам.¹¹

     Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.¹² 

     Первая  группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

     Для расчета платежей по кредиту применяется  следующая формула:

                                              P´r

          R =

            1-(1+r) -n

     где

     R - размер месячного платежа по кредиту;

     P - сумма ипотечного кредита;

     n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

      r - процентная ставка по кредиту за месяц.¹³

     Платеж  по кредиту осуществляется ежемесячно.  Заемщик ежемесячно выплачивает  равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть  – на уплату начисленных за месяц  процентов, что, во-первых,  дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть  выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.¹⁴