Рынок ипотечного кредитования

     Возможны  следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

     Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

      Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

      Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

      Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.

     Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

     Реализация  последней модели затруднена тем, что  в соответствии с п. 3.4 Инструкции ЦБ от 2 июля 1997г. №63 “О порядке осуществления  операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ” кредитная организация – доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании.³⁷

3.4. Роль Агентства  по ипотечному  жилищному кредитованию 
и перспективы его развития

     В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

     Формирование  государственной программы, которая  связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства  по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

     Центральным элементом создаваемой системы  ипотечного кредитования призвано стать  Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию.

     Впервые концепция деятельности Агентства  разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

     Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.

     При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.³⁸

     Основными функциями Агентства являются:

1) определение  стандартов и правил ипотечного  кредитования:

     разработка  и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

     оценка  качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

     проведение  экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

     осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;

     анализ  деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление  операций на вторичном рынке  ипотечных кредитов:

     покупка ипотечных кредитов;

     выпуск  и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

     выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание  технической помощи и обучение  специалистов в области ипотечного кредитования:

     оказание  технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;

     осуществление разработок по экономическим и юридическим  аспектам ипотечного кредитования;

     проведение  семинаров, учебных курсов;

     оказание  консультативной помощи;

     оказание  технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

     Важнейшей задачей Агентства, действующего в  качестве национального института  на вторичном рынке ипотечных  кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.³⁹

     С накоплением опыта управления собственным  портфелем и рисками, присущими  ипотечным активам, Агентство будет  расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

     Опыт  Агентства по выкупу закладных в  регионах показывает, что сегодня востребован ипотечный кредит в размере от 300 до 400 тыс. руб. Необходимо разобраться, от чего зависит эта сумма. Прежде всего, как показывает анализ ипотечного рынка, что значительная часть семей, берущих ипотечный кредит, уже имеет какое-то жилье, и, прежде всего, люди стремятся улучшить свои жилищные условия. При среднем размере увеличения площади на 30 квадратных метров кредит в среднем составляет 300 тыс. руб. Если семья приобретает первое собственное жилье, то для средней возрастной группы это, как правило, квартира площадью 60 квадратных метров. Поэтому нужен кредит при текущих ценах 420 тыс. руб. А для молодой семьи, соответственно, квартира меньшей площадью, и кредит необходим в размере 280 тыс. руб. (таб. №1)

     Таблица №1

     Доступность 15% ипотечного кредита в 2003 году 

	Пророст жилой площади, кв. м	Сумма кредита, руб.	Необходимый уровень сбережений, руб. в  месяц
			20 лет, равные платежи	20 лет, индексир. платежи	30 лет, индексир. платежи
Улучшение жилищных условий	30	300 000	4000	2550
Покупка первого жилья
- для  средней семьи	60	420 000	5590	3570
- для  молодой семьи	40	280 000	3730	2380	2090

 

     На  данной таблице видна зависимость  необходимых сбережений, которыми должна располагать семья  в зависимости срока и схемы погашения кредита. По мнению Александра Николаевича Семеняка (генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»), «если Агентство сможет убедить  первичных кредиторов использовать погашение кредитов не с плоской шкалой, а с нарастающими платежами, то есть индексировать их, привязав их к инфляции, то тогда требования к сбережениям могут быть понижены. А для молодой семьи срок кредитования с 20 лет, который сегодня является типовым, может быть увеличен до 30 лет. И поэтому молодая семья, если они на двоих сберегают 2 тыс. руб. в месяц, может купить себе первое жилье в собственность. Таким образом, приведенные цифры опровергают стереотип, что 20-летний ипотечный кредит под 15% годовых в рублях доступен только богатым».

     Одна  из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека – это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее это опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлтеры.

     Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

     Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.

     На  рис. 2 показано, как работает двухуровневая  система рефинансирования ипотечных кредитов в Российской Федерации.

                                                 Гарантии по ипотечным

                                                         ценным бумагам

    

    

Размещение 

Ипотечных ценных

бумаг

                                                          Гарантии по обязательствам

                                                          регионального оператора

      

    

                                                      Рефинансирование

                                                                                регионального                  Продажа

                                                                                   оператора                         закладных

                                                             Рефинансирование 

                                                          первичного кредитора

    

          

            Продажа закладных

    

       Ипотечный            Залог жилья

       кредит

     Купля-продажа 

         квартиры

    

      

         Страхование

         квартиры                                 Проведение                                           Оценка

         и жизни                     сделки                                 рыночной

         заемщика                                 купли-продажи          стоимости