Рынок ипотечного кредитования

     Схема взаимодействия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и участников ипотечного рынка.

     Рис. 2

     Двухуровневая система заключается в том, что есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк.⁴⁰ Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.

     Таким образом, двухуровневая система  эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

       Разработанные Агентством стандарты  выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов, начиная с апреля, с доходностью 15% в рублях.

     Другими словами, если ипотечный кредит соответствует  стандартам Агентства, то он абсолютно  ликвиден, и первичный кредитор в  любой момент может продать его  Агентству.

     Важно отметить, что для первичного кредитора  данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

     На  сегодняшний день, еще раз упомяну, ставку которую рекомендует Агентство составляет 15% годовых в рублях, и данная доходность, которую получает первичный кредитор при фактически краткосрочном вложении, на 5 процентных пунктов выше текущей доходности ГКО ОФЗ. Поэтому данный бизнес является достаточно эффективным и диверсифицирует в целом бизнес финансовых институтов.

     По  мнению Александра Семяника: «валюта  баланса и капитал не являются ограничением для первичного кредитора в данной схеме. То есть, небольшие по величине банки и риэлторы могут наравных конкурировать с большими компаниями. Если они будут проявлять активность, они будут завоевывать все большую долю на рынке».

     Сегодня для активизации выдачи ипотечных  кредитов Агентство в дополнение к предложенной схеме готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных; второе - сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.

     Такую схему Агентство в рамках пилотного  проекта отработало и заключило договор с Всероссийским банком развития регионов. По словам Александра Семяника: «мы готовы обсуждать это с другими, прежде всего, крупными филиальными банками и специализированными банками также».

     С сентября прошлого года по март текущего года ставка рефинансирования была установлена 18% годовых и со II квартала текущего года снижена на 3%. Стандарты рекомендуют, чтобы ставка кредитования устанавливалась на уроне ставки рефинансирования ипотечных кредитов. Так проще с точки зрения бухгалтерского учета и налоговых последствий.

     Данное  снижение отражает ситуацию на российском финансовом рынке, прежде всего, снижение учетной ставки Банком России, текущую  доходность и среднесрочную тенденцию на рынке государственных ценных бумаг. Одновременно Агентство приняло решение внести по согласованию с заемщиками поправку в ранее приобретенные агентством ипотечные кредиты о снижении с апреля текущего года ставки по ним также до уровня 15% годовых.

     Таким образом, те, кто брал кредиты в  прошлом, и те, кто возьмет их сейчас, будут в равных условиях. Данная мера направлена, прежде всего, на увеличение доступности кредитов для населения, а также на повышение эффективности деятельности всех участников системы за счет увеличения объемов ипотечного кредитования.

     Следует также отметить, что данная мера обеспечивает большую стабильность системы, поскольку значительно снижает риск единовременного погашения ранее выданных кредитов.

     Говоря  о перспективах развития Агентства, то можно сказать, что во 2 квартале текущего года Агентство ожидает, что количество субъектов Российской Федерации, с которыми оно заключило соглашения, возрастет с 29 до 44. При этом конвейер рефинансирования ипотечных кредитов заработает уже в 16 регионах, включая такие регионы, как Москва и Ямало-Ненецкий Автономный округ. Что касается Ямало-Ненецкого Автономного округа, говорит Александр Семеняка:  «на Президиуме Госсовета мы договорились, что мы попробуем там отработать отдельно схемы для молодых семей, используя, прежде всего, варианты, связанные с индексацией платежей. Данный регион в прошлом активно использовал практику выдачи ипотечных кредитов за счет средств регионального бюджета, но как губернатор доложил на Президиуме Госсовета, они считают, что данная практика исчерпала себя и нужно переходить на рыночные методы. И в рамках вот этого контекста мы договорились сделать эксперимент, прежде всего, ориентируясь на молодые семьи».

     Таким образом, ожидая увеличения объемов  ипотечного кредитования в России, для того, чтобы быть в состоянии рефинансировать эти закладные, Агентство планирует во 2 квартале разместить свои корпоративные облигации на сумму 1 млрд. руб. в дополнение к собственным средствам (690 млн. руб. составляет уставный капитал Агентства). Полученные средства будут направлены на выкуп закладных.

     Проспект  эмиссии внесен на регистрацию в  ФКЦБ и, соответственно, от конъюнктуры  рынка в течение 2 квартала Агентство  выйдет на рынок с размещением.

     В 3 квартале Агентство планирует сформировать ипотечное покрытие и при наличии федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» осуществить дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг с использованием государственных гарантий, предусмотренных в федеральном бюджете 2003 года. Всего федеральным бюджетом текущего года предусмотрены госгарантии на сумму 4.5 млрд. руб.

     Также необходимо отметить, что совокупный капитал Региональных ипотечных агентств из тех 44 регионов, которые включатся во 2 квартале, сегодня составляет 1.8 млрд. руб. И в соответствии с требованиями Агентства, то есть, прежде всего, эти требования аналогичны требованиям Банка России по достаточности собственного капитала, они позволяют рефинансировать до 18 млрд. руб. ипотечных кредитов. Данный уровень будет достигнут, если в следующем 2004 году в каждом из указанных 44 субъектов с помощью ипотеки введут дополнительно 14 100-квартирных домов. При этом простые расчеты показывают, что совокупная комиссия первичных кредиторов за выдачу ипотечных кредитов составит около 300 млн. руб., а премии, которые будут уплачены страховым компаниям только за первый год, составят порядка 270 млн. руб.

     Таким образом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для финансового рынка, и на это необходимо, как минимум, обратить внимание.

     В свою очередь, Агентство для обеспечения  сбалансированности господдержки ипотеки на федеральном и региональных уровнях, а также с учетом уже ранее выделенных средств из федерального бюджета, внесло соответствующее предложение по проекту федерального бюджета на 2004 год.

     При обеспечении комплексного подхода  система ипотечного кредитования станет доступным и эффективным инструментом решения жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения темпов экономического развития страны.⁴¹

3.5. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования 
в Российской Федерации и перспективы его развития

     Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

     В части, касающейся отношений, связанных  с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,  а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

     Во  исполнение требований Гражданского кодекса  РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

• вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;
• государственной регистрации подлежат

     - право собственности на недвижимое  имущество;

     - сделки с недвижимостью

          - ограничения прав на недвижимое  имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

• создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
• государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;
• государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

• в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.)
• в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;
• изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только  с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, кА также приобретение самим залогодержателем.

     Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге. ⁴²

     К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести разрабатывающийся сейчас Федеральный закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». В последнее время действительно чрезвычайно большое внимание  уделяется деятельности в направлении работы над этим законопроектом, которого давно все ждут, который сейчас находится на рассмотрении в Государственной Думе.