Преимущества и недостатки затратного подхода в оценке бизнеса

ФИЛИАЛ ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ 

«ВСЕРОССИЙСКИЙ ЗАОНЫЙ ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  ИНСТИТУТ» В Г. КИРОВЕ

 

 Кафедра «Финансовый менеджмент»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине  Теория финансового менеджмента

Тема: Преимущества и недостатки затратного подхода в оценке бизнеса.

Вариант №1.

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                  Выполнила студентка

                                                                        Саламатова Е.В

                                                                     08ФФД42286.

                                                                                             Группа Финансы и Кредит                                                                                                                                                      

                                                                                             5 курс

                                                                                             Проверил доц.

                                                                                             Каранина Е.В.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Киров, 2011г

                                                     Содержание                                                            стр.

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..……3

1. Теоретические аспекты имущественного подхода к оценке бизнеса …......……5
1. Сущность и сфера применения имущественного подхода…………..….……......5
2. Оценка недвижимого имущества предприятия по обоснованной рыночной стоимости……………...………………………………………………………………..6
3. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования…………………….……11
4. Преимущества и недостатки затратного метода…………………………..……13

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………..………15

2. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ……………….……………...…………………….…….…..16

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………….…..…29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ.

Продавая предприятие  необходимо объективно оценить его  возможности увеличивать свою стоимость, быть рентабельным, т.е. приносить доход собственнику. Т.е. необходимо рассчитать рыночную стоимость предприятия – наиболее вероятную цену предприятия, по которой оно будет продано.

Расчет рыночной стоимости  предприятия можно проводить тремя принципиально различными подходами: доходным подходом, рыночным (сравнительным) подходом и затратным (имущественным) подходом.

В данной курсовой работе рассматривается затратный подход к оценке, актуальность которого обусловлена в 1-ую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчёта, а также применением методов, традиционных для отечественной экономики к оценке стоимости бизнеса, основанных на анализе стоимости имущества предприятия и его задолженности.

Отсутствие необходимых условий для применения доходного и рыночного подходов обосновывает применение затратного подхода к оценке. Использование рыночного подхода ограничено отсутствием информации о продаже действующих предприятий, что не дает возможность использовать метод сделок. «Слабый» фондовый рынок ограничивает возможность применения метода рынка капиталов. А отсутствие рыночной информации о финансово-хозяйственной деятельности предприятий, аналогичных оцениваемому, исключает возможность использования метода оценочных мультипликаторов.

Отсутствие необходимой  и достаточной рыночной информации о коэффициентах капитализации  и дисконтирования доходов. Ограничивает применение методов доходного подхода (метода капитализации и метода дисконтирования  денежных потоков)

Основная цель данной курсовой работы – оценить предприятие, определив его рыночную стоимость на текущий период.

Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:

• Изучить теоретические аспекты оценки бизнеса имущественным подходам.
• Определить положительные и отрицательные стороны применения имущественного подхода к оценке бизнеса.
• Выявить особенности применения данного подхода и в современных рыночных условиях, и на предприятии.

Объектом исследования в данной курсовой работе является применение затратного подхода к оценке бизнеса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретические аспекты имущественного подхода к оценке бизнеса.

1.1 Сущность и сфера применения имущественного подхода.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

Затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект техники поддаётся  оценке этим подходом. При затратном  подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его себестоимость.

Затраты на изготовление объекта и его последующую  реализацию — очень важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведенных издержек и получения достаточной прибыли. Поскольку методы затратного подхода исходят часто не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой стоимости объекта с ограниченным рынком.

Процедура затратного подхода  начинается с того, что собирается и анализируется информация о  внутреннем строении объекта, его структуре  и составе основных элементов. При  этом одной технической характеристики недостаточно, требуется подробное описание конструкции, чертежи общего вида и спецификации. Проводится также тщательный осмотр объекта.

В методах затратного подхода важную роль играет также  оценка степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что  получаемая вначале стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости корректируется на фактический износ объекта (физический, функциональный и внешний).

1.2 Оценка недвижимого имущества предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

При оценке недвижимого  имущества предприятия по обоснованной рыночной стоимости включает несколько этапов:

1. Определяется стоимость  земельного участка, на котором  находятся здания, сооружения.

2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной  стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Рассчитывается ли стоимость  воспроизводства или замещения, должно быть отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать для  предупреждения неправильного понимания.

Определение полной стоимости строительства включает расчет:

• прямых издержек (стоимости  материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);

• косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров  и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;

• предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство.

3. Рассчитываются все  виды износа зданий и сооружений  с учетом их физического, функционального,  технологического и экономического  устаревания.

Физическое  устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

Функциональное  устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Формой функционального устаревания является технологическое устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.

4. Определяется остаточная  стоимость зданий и сооружений  как разность между стоимостью  воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

5. Рассчитывается полная  стоимость объекта недвижимости  посредством прибавления к остаточной  стоимости зданий и сооружений  стоимости земельного участка.

Оценка стоимости  земельного участка Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело, прежде всего, не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

• индивидуальное (жилищное) строительство;
• крестьянское (фермерское) хозяйство;
• личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;
• приватизированные участки под предприятиями

Для оценки рыночной стоимости  земельного участка необходимо иметь  следующую информацию:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
• физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);
• данные о взаимосвязи участка с окружением;
• экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).