Особенности бизнеса как предмета оценки

Введение

Развитие рыночной экономики  в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность  по своему усмотрению распорядиться  принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать  себе новое жилище или помещение  для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и  вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового  рынка и системы страхования  также формирует потребность  в новой услуге - оценке стоимости  объектов и прав собственности.

В производственно-экономической  практике экономических субъектов  появляется множество случаев, когда  возникает необходимость оценить  рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Поэтому оценка имущества  с каждым годом становится более  актуальной, т.к. в условиях рынка  невозможно эффективно руководить любой  компанией без реальной оценки его  имущественного комплекса. Оценка стоимости  имущества выступает универсальным  показателем эффективности любых  управленческих стратегий. При покупке-продаже  имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной  политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.

В связи с вышеизложенным, актуальность вызванной темы не вызывает сомнения. Актуальность проблемы определяет цель моей работы: раскрыть понятие и сущность оценки имущественного комплекса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.1. Особенности бизнеса как предмета оценки

 

В оценочной деятельности часто используются как синонимы термины «бизнес» и «предприятие», однако каждое из этих понятий имеет  особенности.

Бизнес - это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, работ, услуг, или другая разрешенная законом деятельность с целью получения прибыли. Этой деятельностью занимается хозяйствующий субъект (физическое или юридическое лицо), которому принадлежит предприятие.

Предприятие - производственно-экономический  и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности. Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается  как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности.

При осуществлении оценочной  деятельности предприятие рассматривается  как единое целое, в состав которого входят все виды имущества и права  на него. Предприятие как имущественный  комплекс включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, права на товарный знак, фирменное наименование и другие исключительные права.

Владелец бизнеса имеет  право продать его, заложить, застраховать и завещать, т.е. бизнес (предприятие) может быть предметом сделки и  является товаром, имеющим следующие  особенности:

• вложения в этот товар осуществляются с целью отдачи в будущем, обеспечения определенным доходом собственника предприятия, т.е. являются инвестиционными;

• бизнес является системой, но его подсистемы и элементы могут продаваться отдельно, становясь основой формирования новой системы;

• потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде (финансовое состояние предприятия, экономическая и политическая стабильность в стране, социальные факторы и др.);

• состояние бизнеса тесно связано с состоянием экономики и общества, что влечет участие государства в регистрации, совершении сделок купли-продажи и оценке этого товара;

• финансово убыточное предприятие может положительно оцениваться рынком из-за имиджа конкретного наименования на рынке.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Несколько громоздкое, на первый взгляд, определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее основные (сущностные) черты данного процесса.

Итак, во-первых, оценка стоимости предприятия (бизнеса) - это процесс, то есть для получения результата эксперт оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и вы бранных методов.

Во-вторых, оценка стоимости  - процесс целенаправленный. Эксперт оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта. Но вот какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.

В-третьих черта процесса оценки стоимости заключается в том, что оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

Четвертая сущностная черта  стоимостной оценки заключается  в ее рыночном характере. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или  приобретение оцениваемого объекта, его  технических характеристик, местоположения, генерируемого им дохода, состава  и структуры активов и обязательств и т. п. оцениваемого объекта. Он обязательно  учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

Основными факторами являются время и риск. Рыночная экономика  отличается динамизмом, отсюда время - важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, включая оценку стоимости предприятия (бизнеса). Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности необходима в условиях рыночной экономики.

 

 

1.2. Понятие имущественного  комплекса

 

Имущественный комплекс в  настоящее время является спорным  объектом в современной цивилистике. Гражданский кодекс Российской Федерации  в разделе об объектах гражданских  прав не устанавливает такого понятия, как имущественный комплекс, т.е. законодательного определения закрепленного  в норме права нет. Понятие  существует лишь на доктринальном уровне, например, Е.А. Суханов определяет имущественный  комплекс как «особый объект гражданских  прав, комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое» Российское гражданское право: учебник / Под  ред. Е.А. Суханова - Том 1 - М.: Статут, 2010. - С. 310..

Термин "комплекс" (лат. complexus) означает совокупность предметов или явлений. В свою очередь слово "имущественный" происходит от слова "имущество", под которым в зависимости от сферы применения понимаются не только вещи, но также и имущественные права и обязанности.

Законодатель определил  предприятие как объект права, представляющий собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности. Предприятие в целом, именно как имущественный комплекс, признается законом недвижимостью (ст. 132 ГК РФ) Гражданское право: учебник / Под ред. С.А. Алексеева - М.: Проспект, 2010. - С. 91.. Вместе с тем в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудования, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги и права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом Гражданское право: учебник / Под ред. С.С. Сергеева - Том 1 - М.: ТК «Велби», 2009. - С. 377.. Другое название имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, - "бизнес" дано в ст. 85 Федерального закона от 8 января 1998 г. №6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" Собрание законодательства Российской Федерации - 1998 - №2 - ст. 222., который утратил силу в настоящее время. В новой редакции закона от 26 октября 2002 года такое определение не дается, хотя по смыслу содержащихся в нем норм касающихся продажи предприятия должника можно предположить, что под предприятием понимается именно «бизнес».

Исходя из вышесказанного следует, что предприятие представляет собой не простую совокупность разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств, а единый имущественный комплекс, необходимый для предпринимательской деятельности. Обобщая данные положения можно вывести следующие признаки имущественного комплекса:

- объединение имущества  (образование комплекса) для определенного  вида предпринимательской деятельности;

- фактическое ведение  предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли  от использования этого имущества  ("предприятие на ходу").

На фактическое ведение  предпринимательской деятельности в первую очередь указывают обязательства, договоры, права требования и долги по которым включаются в состав предприятия. Иные комплексы недвижимых и движимых вещей, не задействованных в предпринимательской деятельности, предприятием (бизнесом) не являются. Предприятия могут образовываться на базе заводов, автозаправочных станций, ресторанов и пр., если это имущество будет "оживлено" предпринимательской деятельностью его собственника. Следует обратить внимание, что в состав предприятия включаются не любые права требования и долги по обязательствам собственника, а только связанные с деятельностью этого предприятия Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе / Авт. ст. Пискунова М.Г. «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» / Жур. №1, 10.2002.. Е.А. Суханов указывает, что "предприятие на ходу" стоит намного дороже, чем простая совокупная «балансовая стоимость» его имущества или чистых активов, при наличии «клиентелы» (goodwill), т.е устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или услуг. Наличие этого признака составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса и обычно предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей или других объектов Российское гражданское право: учебник / Под ред. Е.А. Суханова - Том 1 - М.: Статут, 2010. - С. 310..

Самостоятельным объектов гражданского оборота могут выступать и  отдельные части и производственные единицы предприятия, например, имущество цеха, небольшой магазин, гостиница, кафе или иное предприятие сферы обслуживания. Т.е. по сути предприятие является сложным объектом по классификации объектов в гражданском праве, где общим назначением является получение прибыли от той или иной деятельности предприятия. В случае совершения сделок (аренды, залога, продажи и т.д.) с имущественными комплексами их собственник передает приобретателю не только простую совокупность вещей, но и так же сопутствующие права и обязанности, «бизнес» в целом с правом на получение «благ» и «бремени содержания».

Имущественный комплекс это  не только предприятие, как субъект  и объект гражданских правоотношений, но и общее имущество жилого дома, в силу закона находящееся в долевой  собственности владельцев жилых  квартир и (или) комнат (п. 1 ст. 290 ГК; ст. 36-43 ЖК). Оно обычно появляется после  приватизации жилья в многоквартирных  домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно  эксплуатировать лестничные площадки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой  дом в целом, а также придомовую территорию, которые, строго говоря, вообще не являются отдельными вещами - объектами  гражданских прав. Право собственности  на квартиру (комнату) неразрывно связывается  с долей в праве собственности  на общее имущество жилого дома.

Такая юридическая конструкция (в ранее действовавшем законодательстве именовавшаяся «кондоминиумом») стала  способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквартирных  жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квартиры и  даже жилые комнаты стали рассматриваться  законом в качестве самостоятельных  объектов права собственности. Само по себе данное решение нельзя признать наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, будучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими частями дома (обычно общими в них являются не только стены, но даже пол и потолок, а объектом права собственности жильца в этом случае, по сути, становится «пространство»). Самостоятельными вещами не являются и общие части дома, которые к тому же лишены оборотоспособности вне связи с обсуживаемыми ими жилыми помещениями (п. 2 ст. 290 ГК, ст. 37, 38, 42 ЖК). Более эффективным, как, в частности, показывает и европейский опыт, было бы признание многоквартирного жилого дома единой, юридически неделимой вещью и тем самым в целом - объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на особом вещном праве) приходящиеся на их доли квартиры и в этих же долях несут все необходимые расходы по содержанию дома в надлежащем состоянии.