Оценка собственности

     Рассмотрим  основные способы определения величины поправок – анализ парных продаж и регрессионный анализ и экспертный метод.

     Анализ  парных данных представляет собой сравнение двух рыночных продаж, для определения корректировки для одного элемента сравнения. Две выбранные продажи идентичны по всем характеристикам (элементам), кроме одной, которая и анализируется. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

     Суть  метода корреляционно-регрессионого  анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как  метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

     Основу  экспертных методов расчета и  внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

     Внесение  поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены либо в процентах, либо в рублях (долларах). Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком «-» (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком «+».

     Согласование  скорректированных цен аналогов и определение итоговой рыночной (или иной) стоимости объекта оценки производится с учетом количества и размера введенных корректировок, а также принимая во внимание значимость элементов сравнения, по которым вводились корректировки. Выбор способа согласования скорректированных цен аналогов должен быть обоснован.

     Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов. Причем веса тому или иному сопоставимому объекту определяет сам эксперт-оценщик исходя из своего опыта практической работы.

     Искусство в оценке прежде всего проявляется в выборе обоснованной методологии, использовании репрезентативных исходных данных, проведении корректных формализованных расчётов и в умении аргументировано убедить все стороны, заинтересованные в оценке, в правильности и корректности её результатов.

     Если  объема продаж объектов недвижимости недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

     Задача

     Финансирование осуществляется  на 70% за счет собственных средств  на 30%  за счет кредита. Требования доходности  для привлеченных средств – 6%, а для собственных – 16%. Определить общий коэффициент капитализации  по методу инвестиционной группы.

     Решение

     Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, данное определение дает понимание математической сущности этого показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

     Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы.

     Требуемая норма доходности — это уровень рыночной доходности финансовых инструментов со сравнимым риском.

     Общий коэффициент  капитализации определяется как средневзвешенное значение:

     R = M*Rm + (1-M)*Re , где

     M — доля заемных средств в стоимости;

     Rm — норма доходности для заемного капитала;

     Re — норма доходности для собственного капитала.

     R = 0,3*6%+(1 - 0,3)*16% = 13%

     Таким образом, общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы в данной задаче равен 13%. 
 
 
 
 

     Список  использованных источников

1. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации): от 29.07.98 г. за № 135-ФЗ
2. «Стандарты  оценки,  обязательные  к применению  субъектами  оценочной деятельности», утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 года за № 519;
3. Бердникова Т.Б.Оценка и налогообложение имущества предприятий:Уч пос.-М.:Инфра-М,2005.

     4.     Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. - СПб.: Питер - 2004.

     5.     Белокрыс A.M.,   Болдырев   B.C.,  Олейник Т.Л.,  Зарубин   В.Н.,  Нейман  Е.И., Склярова Е.Н, Страхов Ю.И., Ушаков Е.П., Федоров А.Е., Школьников Ю.В. Основы   оценки  стоимости   недвижимости.  -   М.:   Международная   академия оценки и консалтинга, 2005.

     6.     Бланк И.А. «Основы финансового менеджмента», 2-е изд.: в 2 т., - Киев: Ника-Центр-  2006.

     7.     Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2006.

     инвестиционных  проектов: теория и практика. - 3-е  изд. - М.: Дело, 2004.

     8.   Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2007.

     9.   Дыбаль СВ. Финансовый анализ: теория и практика. - СПб.: Бизнес-пресса, 2008.

     10.   Егерев И.А. Стоимость бизнеса: искусство управления: Учебное пособие. - М.: Дело, 2009.

     11.   Орлов СВ.,  Цыпкин  Ю.А   Рыночная  оценка  имущества города.  - М.:  Юнити-Дана, 2008.

     12.   Симионова   Н.Е.,   Симионов   Р.Ю.   Оценка  стоимости   предприятия   (бизнеса).   -   М.: МарТ, 2008.

     13.   Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). - 2-е изд. - М.: ГУ Высшая школа экономики, 2007.

     14.   Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. - М.: Экмос, 2006.

15. Швандар В.А. Оценка недвижимости», учебное пособие. - М.: Юнити-Дана, 2009.

     16.     www.appraiser.ru

     17.     www.becar.ru

     18. www.bn.bsn.ru

     19.   www.mrsa.ru

     20.  www.realtymarket.org

     21.   www.rgr.ru

     22.   www.valuer.ru