Оценка собственности

     Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным. 
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

     Основные  требования к аналогу:

     -  аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

     -  сходные условия сделки.

     Сравнительный подход базируется на принципах:

     -  замещения;

     -  сбалансированности;

     -  спроса и предложения.

     Этапы сравнительного подхода:

     -  изучение рынка;

     -  сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

     -  сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; 
-  корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

     -  установление стоимости объекта оценки.

     Для определения итоговой стоимости  оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок  производится на основе логического  анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

     Преимущества  сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

     Недостатки  сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

 

     Вопрос 2. Оценка объекта по методу сравнения продаж

     Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. 

     Оценка  объекта по методу сравнения продаж (МСП) основана на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы. Метод сравнения продаж используется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

     Общеизвестно, что сравнительный подход особенно эффективен в случае существования  активного рынка сопоставимых объектов недвижимости. Точность оценки зависит  от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и даты их совершения и даты оценки разделяет продолжительный период, или если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

     Принципы  оценки, лежащие в основе метода сравнения продаж:

     - спрос и предложение;

     - замещение;

     - пропорциональность;

     - зависимость.

     МСП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных  моделей или рыночных трендов. Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости. Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).

     МСП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

     Преимущества  МСП:

     - наиболее простой подход;

     -   статистически обоснованный;

     - предлагает методы корректировки;

     - обеспечивает данные для других подходов к оценке.

     Недостатки  МСП:

     - требует активного рынка;

     - сравнительные данные не всегда имеются;

     - требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

     - основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

     Применение  МСП предлагает определенную последовательность действий:

     1.Изучение  рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

     2.Сбор  и проверка достоверности информации  о сделках по каждому отобранному  объекту.

     3.Выбор  необходимых единиц сравнения  и проведение сравнительного  анализа по каждой единице.

     4.Проведение  корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

     5.Согласование  скорректированных цен сопоставимых  объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

     Источники информации:

     - публичные записи (данные регистрационных служб);

     - данные страховых компаний;

     - информационные службы;

     - периодические издания по недвижимости;

     - данные брокеров по недвижимости;

     - данные, предоставляемые участниками сделок;

     - архивы оценщика.

     Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальными, техническим и другим характеристиками объекту оценки другой объект, цена которого известна. При отборе и описании аналогов следует руководствоваться следующими общими правилами:

• На основе анализа сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, формируется перечень ценообразующих характеристик (элементов сравнения), характерных для рассматриваемого сегмента. Выбирается единица сравнения.
• Отбор аналогов ведется по нескольким наиболее важным ценообразующим характеристикам.
• Желательно, чтобы число аналогов было не менее трех.
• При отсутствии или недоступности информации о ценах сделок с аналогичными объектами допускается использование цен предложения (спроса).
• Информация об аналогах должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта. В Отчете об оценке по каждому аналогу даются значения всех рассматриваемых ценообразующих характеристик.
• В Отчете об оценке раскрываются источники информации об аналогах. Обязательно указывается номер телефона, контактное лицо и/или наименование организации. Кроме того, для печатных изданий указываются: наименование издания, год, номер, номер страницы; для Интернет- источников: ссылка, наименование Интернет-сайта и/или наименование компании, дата обращения к соответствующей ссылке.
• Осмотр аналогов может проводиться, если иным образом невозможно получить полную информацию о значении их основных ценообразующих характеристик.

       Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. В оценочной практике принято выделять несколько основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в Отчете об оценке в обязательном порядке:

1. Состав прав на объект оценки (как на улучшения, так и на земельный участок).
2. Условия финансирования, (оплата в рассрочку, ипотечный кредит, ссуда, государственное финансирование и т.п.).
3. Условия продажи. Сделки (купля-продажа, сдача в аренду, имущественный наем, мена, дарение, ипотека, долевое строительство, расторжение договора и т.п.)
4. Время продажи (дата предложения).
5. Местоположение (учитывая привлекательность локального местоположения, транспортную доступность (близость станции метро, железной дороги, автомагистрали), близость областного центра и т.п.).
6. Физические характеристики (встроенное помещение или отдельно стоящее здание, площадь, состав площадей для многофункциональных объектов, состояние основных конструкций, уровень внутренней отделки, состав и наличие коммуникаций и т.п.).

     В случае необходимости дополнительно могут вводиться следующие элементы сравнения:

7. Состояние рынка (состояние спроса и предложения на дату сделки, налоговые характеристики сделки, законодательное поле, инфляция и т.п.)
8. Экономические характеристики (текущие затраты, качество управления, наличие действующих договоров аренды, сроки и условия аренды и т.п.)
9. Компоненты стоимости, не связанные непосредственно с недвижимостью (дополнительные улучшения).

     Конкретный  перечень рассматриваемых элементов  сравнения в каждом случае должен быть связан с типом оцениваемой недвижимости. Как правило, количество факторов, значения которых могут быть зафиксированы, зависит от степени активности и открытости рассматриваемого сегмента рынка.

       Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы. Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.

     При внесении корректировок в цены аналогов следует руководствоваться следующими общими правилами:

• Характер и степень отличий аналога от объекта оценки устанавливается по каждому элементу сравнения путем прямого сопоставления аналога с объектом оценки.
• Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: методом парных продаж; прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов; корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов.
• Выбор элементов сравнения, способ введения корректировок и их расчет должны быть обоснованы.
• Способ расчета и способ введения корректировок должны быть обоснованы.
• Отказ от корректирования цен аналогов по каким-либо элементам сравнения должен быть аргументирован.
• Желательно, чтобы суммарное значение корректировки по каждому аналогу не превышало 30%.
• Желательно, чтобы разброс скорректированных цен аналогов был незначительным. (В качестве ориентира степени существенности расхождения рекомендуется принимать 15-20%-ое отклонение скорректированной цены каждого аналога от средней арифметической величины скорректированных цен всех аналогов)