Оценка собственности

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Вариант 10 

     Содержание

     Вопрос  №1………………………………………………………………..…..3

     Вопрос  №2…………………………………………………………………...8

     Задача……………………………………………………………….……….15

     Список  использованных источников…………………………….……..…17 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Вопрос 1. Сравнительный подход в оценке недвижимости

     Оценка  имущества предприятия базируется на использовании трех основных подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из этих подходов отражает разные стороны оцениваемой компании, опирается  на специфическую информацию, вместе с тем применение того или иного подхода возможно лишь при наличии необходимых условий.

     Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может  быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

     Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения. Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия, либо их акции. Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Стремление получить максимальный доход на вложенный капитал при адекватном уровне риска и свободном размещении инвестиций обеспечивает выравнивание рыночных цен. В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

     Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

     1. На первом этапе изучают состояние  и тенденции развития рынка  недвижимости и особенно того  сегмента, к которому принадлежит  данный объект. Выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

     2. На втором этапе собирается  и проверяется информация по  объектам-аналогам; анализируется собранная  информация и каждый объект-аналог  сравнивается с оцениваемым.

     3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

     4. На четвертом этапе согласовываются  скорректированные цены объектов-аналогов  и выводится итоговая величина  рыночной стоимости объекта недвижимости  на основе сравнительного подхода.

     Сравнительный подход обладает рядом преимуществ и недостатков, которые должен учитывать профессиональный оценщик. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, т.к. оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе произведенных расчетов.

     Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые предприятием результаты производственно-финансовой деятельности, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.

     Другим  достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке.

     Вместе  с тем сравнительный подход имеет  ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике.

     Во-первых, базой для расчета являются достигнутые  в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.

     Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным и дорогостоящим процессом.

     В-третьих, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости.

     Сравнительный подход предполагает использование  трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.

     1. Метод компании-аналога.

     2. Метод сделок.

     3. Метод отраслевых коэффициентов.

     Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.

     Базой для сравнения служит цена одной  акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

     Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.

     Метод отраслевых коэффициентов, или метод  отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

     Сравнительный подход к оценке бизнеса во многом схож с методом капитализации доходов. В обоих случаях оценщик определяет стоимость компании, опираясь на величину дохода кампании. Основное отличие заключается в способе преобразования величины дохода в стоимость компании. Метод капитализации предполагает конвертацию годового дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации, построенный на основе рыночных данных, используется как делитель. Сравнительный подход также оперирует рыночной ценовой информацией и величиной дохода, достигнутого сходной фирмой. Однако в данном случае доход умножается на величину соотношения между ценой и доходом.

     Основным  инструментом определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным подходом являются ценовые мультипликаторы.

     Ценовой мультипликатор отражает соотношение  между рыночной ценой предприятия и каким-либо его показателем, характеризующим результаты производственной и финансовой деятельности.

     В качестве таких показателей можно использовать не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие. Ценовой мультипликатор рассчитывается по всем аналогичным предприятиям.

     Для оценки рыночной стоимости оцениваемой  компании выбранная аналитиком величина ценового мультипликатора используется как множитель к ее аналогичному показателю.

     Для расчета ценового мультипликатора  необходимо:

     1. Определить величину капитализации  или рыночную стоимость собственного  капитала компании аналога. Для этого рыночная цена акции аналогичной компании умножается на число акций в обращении. Это даст нам значение числителя в формуле. Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднюю величину между максимальной и минимальной ценой за последний месяц.

     2. Вычислить необходимые финансовые  показатели: прибыль, выручку от  реализации, стоимость чистых активов  и другие. Это даст нам величину  знаменателя. В этом качестве  может выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

     В оценочной практике используются два  типа ценовых мультипликаторов: интервальные и моментные.

     К первому типу можно отнести мультипликаторы:

     1. «Цена/прибыль».

     2. «Цена/денежный поток».

     3. «Цена/ дивидендные выплаты».

     4. «Цена/выручка от реализации».

     К моментным мультипликаторам относят:

     1. «Цена/балансовая стоимость».

     2. «Цена/ чистая стоимость активов».

     Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

     Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые  определяют его назначение, возможность  и способы использования, а также  размеры дохода от владения им, сроки  и вероятность получения этого  дохода. Полезность учитывает также наличие и иных позитивных факторов, вытекающих из владения, пользования и распоряжения объектом, таких как, например, престижность.

     Принцип замещения применим также и к  доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

     Заключительным  этапом сравнительного подхода к  оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью  получения итоговой величины стоимости  оцениваемого объекта. При этом необходимо:

     1. Тщательно проверить использованные  для расчета данные по сопоставимым  продажам и их скорректированные  величины.

     2. Провести согласование скорректированных  величин сопоставимых продаж  путем расчета средневзвешенной  величины.

     Рассчитанная  оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

     Подводя итог, можно сделать сказать, что сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.