Управление финансами в ТСЖ

   – платежи собственников нежилых помещений и объектов, расположенных на земельном участке ТСЖ.

   Доходы  от хозяйственной деятельности:

   – сдача в аренду объектов общего имущества;

   – оказание услуг жителям дома;

   – оказание услуг по договорам другим ТСЖ.

   Размер  доходов от хозяйственной деятельности зависит от наличия помещений и территории для сдачи в аренду, а также от организаторских способностей управляющего (председателя правления).

   Отчисления  поставщиков коммунальных услуг  за сбор платежей:

   – возмещение поставщикам коммунальных услуг затрат на содержание внутридомовых сетей (его необходимо предусмотреть в договорах на поставку услуг);

   – процентный доход (за хранение средств  на банковском счете и др.);

   – пени, штрафы, иные доходы.

   Доходы  от хозяйственной деятельности и  иные доходы могут расходоваться только на уставные цели ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ.

   Основные  элементы управления доходами:

   – точный расчет и составление счетов к оплате по обязательным взносам;

   – запись оплат в соответствующих  книгах учета;

   – отслеживание не оплаченных и задержанных платежей по счетам и договорам;

   – надежное хранение всех квитанций во избежание утраты и подделок.

   При расчете размеров обязательных взносов  собственников помещений необходимо учесть другие источники доходов. С  увеличением доли дополнительно привлекаемых доходов уменьшаются размеры обязательных взносов собственников. Грамотный управляющий должен стараться найти возможности для получения дополнительных доходов.

   Наличие дополнительных доходов влияет на величину обязательных платежей собственников. Необходимо сначала определить гарантированные дополнительные доходы. Затем рассчитываются доходы от взносов собственников как разница между расходами и суммой дополнительных доходов.

   После определения необходимой доходной части смет на содержание домов можно получить предполагаемый размер взносов собственников в расчете на один квадратный метр помещения.

   Основная  задача управления финансами состоит  не в том, чтобы свести платежи  к минимуму, а в том, чтобы обеспечить денежными средствами необходимый объем работ по дому. Кроме того, надо найти аргументы, которые убедили бы собственников в необходимости вложения средств в свой дом.  

2.1. Доходы

     Статья  дохода: Квартплата.Прогноз будет основываться на том, планируете ли мы, что все жильцы вовремя уплатят квартплату. Если у нас такой уверенности нет, следует заложить в бюджете определенный процент на неуплату квартплаты некоторым жильцам, Например, нам удастся собрать не 100% квартплаты, а 95% и т.д. Наш прогноз должен базироваться на том, каков был процент собираемости квартплаты в предыдущем году.             Статья дохода: Субсидии. Прогноз основывается на том - планируем ли мы, что все субсидии на квартплату, положенные некоторым жителям вашего здания, попадут на расчетный счет нашей организации. Базой также будут служить показатели прошлого года.              Статья дохода: Дотации.В настоящее время очень сложно прогнозировать эти поступления из бюджета, так как всем известны задержки с выплатами пенсий и заработной платы. Вероятность получения дотаций пока очень невелика.    Статья дохода: Прочие доходы.База для прогноза - предыдущий год. А также конкретные заключенные договоры на планируемый год.      Статья дохода: Поступления от сдачи в аренду нежилых помещений, или часть этих поступлений (по договору с городом)Базой для прогноза могут служить только наши предположения и расчеты, которые могут подтвердиться после заключения договоров.  Сбор платежей за коммунальные услуги и оплата жилья, предоставляемого в наем (для жителей - квартиросъемщиков в кондоминиуме) может производиться Товариществом собственников жилья, согласно Закону о ТСЖ.    Структура платежей населения за жилье всех форм собственности включает:  - первый платеж - за содержание и ремонт, включая капитальный ремонт мест общего пользования в жилых зданиях;         - второй платеж - за коммунальные услуги;       -третий платеж - собственник жилых помещений платит налог на имущество физических лиц, наниматель жилья - плату за найм.       Оплата жилья взимается с общей площади квартиры. В настоящее время население оплачивает около 35% фактической стоимости коммунальных услуг и содержание жилого фонда. Но население должно быть готово к переходу на новую систему оплаты - стопроцентной оплате за коммунальные услуги и за содержание и ремонт жилья.    Повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется с одновременным применением социальной защиты граждан в виде предоставления им жилищных компенсаций (субсидий) в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, и предельно допустимой доли оплаты населением жилищно-коммунальных услуг, с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.       Если вы до этого не получали дохода от нежилых помещений, то для их прогнозирования таких доходов на следующий год вам необходимо сделать определенные расчеты, которые бы учитывали правовую базу этих ваших доходов, а также конъюнктуру рынка, то есть, по какой ставке вы можете сдать нежилые помещения в аренду.   Прочие доходы. Включают любые иные доходы, поступающие на расчетный счет вашей жилищной организации, как, например - пеня на просроченную квартплату и т.д. Но если пеню мы можете еще достаточно точно просчитать, то прочие виды доходов, особенно предполагающих от нас предпринимательской активности, прогнозируются с большим трудом. Это связано с тем, что получение таких доходов связано с большим количеством факторов, от нас напрямую не зависящих.

2.2. Расходы

     Статья  расхода: Коммунальные платежи. При прогнозировании нам следует также предусмотреть некоторое повышение цен на эти виды услуг, что связано в свою очередь с ростом цен на энергоносители. Например, 5 % по сравнению со средней ценой прошлого года. Если вы только начинаете, вы можете найти информацию о прошлом уровне потребления и цен в старых коммунальных счетах по нашему зданию, либо у предприятия, предоставляющего коммунальные услуги.     Статья расхода: Фонд заработной платы.Базой для прогнозирования служит предыдущий год. Если вы начинаете, вам легко рассчитать фонд заработной платы, назначив месячные зарплаты и умножив их на 12. Не забудьте про начисления на заработную плату. При сдельной оплате базой для прогнозирования служит предыдущий год.             Статья расхода: Расходы на управление.Базой для прогноза служит предыдущий год или опыт подобных организаций.        Статья расхода: Налоги на недвижимость. В настоящее время существует налог на землю, но правительство собирается ввести вместо него налог на недвижимость, в котором учитывается, как земельный участок, так и строение, на нем расположенное. Мы в состоянии легко рассчитать размер налога и сами, зная ставки налога и размеры своего земельного участка и здания.         Статья расхода: Страховании. Договор страхования заключается заранее и потому его легко предсказать. Не забудьте рассмотреть различные варианты в поисках наилучшей цены. Если возможно, внесите плату за страховку целиком при оформлении или продлении страхового полиса в начале года. Таким образом, вы сэкономите от 10 до 20% на оплате страховки.          Статья расхода: Средства для уборки. Базой для прогноза служит предыдущий год. Если вы только начинаете, вы можете узнать расценки у специализированных фирм по вывозке мусора, учтите также расходы на приобретение инструмента для дворников (метлы, лопаты и т.д.).          Статья расхода: Взносы в счёт погашения кредита. Поскольку в кредитном договоре обычно оговаривается, как вы выплачиваете проценты и сам кредит, как правило, это происходит регулярно, то вам легко спрогнозировать эту статью расходов. Статья расхода: Текущие ремонтные работы. Базой для прогноза служит предыдущий год. Вам следует предусмотреть в бюджете расходы, по меньшей мере, достаточные для того, чтобы поддерживать основные эксплуатационные услуги: эксплуатация отопительной системы, водопровода, ремонт сантехники, починка и замена элементов освещения, замков, ступеней лестницы и т.д.      Статья расхода: Благоустройство здания. Прогноз должен основываться на сметах, советах полученных от других партнерств, или на бюджетных рекомендациях специалистов.           Статья расхода: Судебные издержки. Наш прогноз должен основываться на издержках, имевших место в прошлом году, но должен также принимать во внимание судебные разбирательства, ожидаемые нами в наступающем году.    Статья расхода: резервный фонд (амортизационные отчисления). Наш прогноз должен основываться на расчетах специалистов, предусматривающих сроки и стоимость проведение капитального ремонта.        Прочие расходы. Наш прогноз должен основываться на непредвиденных расходах, возникших в предыдущем году, например - расходов на устранение аварии в инженерных сетях, уплату различных штрафов и т.д. 
 

3. Фонды и резервы 

   Для проведения значительных и затратных  объемов работ бывает невозможно собрать средства единовременно.

   Рассмотрим  вероятные пути формирования специального фонда на замены и ремонты:

   1. Накопление:

   – отложить ремонт;

   – одновременно увеличить размеры начислений (или сократить расходы);

   – вложить полученные средства с получением прибыли, превышающей уровень инфляции.

   2. Целевые сборы: 

   – установить специальный сбор для проведения необходимого немедленного ремонта.

   3. Заем, кредит:

   – получить согласие и индивидуальные расписки собственников о принятии обязательств по выплате их доли заемных средств (для погашения кредита);

   – получить поручительство муниципалитета для взятия кредита;

   – взять кредит и произвести ремонт.

   Резервный фонд может быть  предназначен для  работ аварийного характера, учитывая, что обычно не удается вовремя собрать все 100% ежемесячных платежей собственников, а работы из-за этого не должны останавливаться. (По статистике даже в развитых странах сбор платежей достигает примерно 95%.)

   Кроме того, если не создается специальный  фонд будущих ремонтов, то средства на ремонты могут накапливаться в составе резервного фонда. Если средства резервного фонда не были израсходованы в течение года, то остаток может учитываться при планировании расходов на ремонты последующего периода.      Это деньги, сберегаемые для чрезвычайных ситуаций и для долгосрочного поддержания вашего здания в приличном состоянии. Здание имеет свойство изнашиваться и со временем требует проведение капитального ремонта. Резервный фонд - это не роскошь, а необходимость, и его накопление должно постоянно входить в число первоочередных задач вашей жилищной организации. Они унаследуют квартиры, которые ничего не будут стоить. Резервные средства лучше всего накапливать на специальном счете - открытом в самом надежном банке. Мы рекомендуем вам перечислять на этот счет деньги с расчетного счета ежеквартально.  
 
 

4. Финансовый контроль 

     При финансовом контроле, прежде всего, проверяются последовательность действий по счетам к оплате и по бухгалтерскому учету доходов.

   Последовательность  действий по счетам к оплате:

   1. Утверждение счетов.

   2. Подготовка оплаты.

   3. Выполнение оплаты.

   Последовательность  действий по бухгалтерскому учету доходов:

   1. Подготовка квитанций по доходам  и депозитам.

   2. Проверка депозитов.

   3. Сверка с главной бухгалтерской  книгой и банковским отчетом.

   Дополнительным финансовым контролем внутри организации является подпись руководителя на банковских документах, наличие подписей, соответствующих образцу – контроль прохождения платежей со стороны банка.

   Не  всегда нужно иметь две подписи  на банковских документах, количество подписей и их образцы согласовываются с банком. Для подтверждения чеков возможно оформление одной подписи, причем это, как правило, подпись председателя правления, а не наемного управляющего.

   Бухгалтер ТСЖ может провести следующие  банковские сверки:

   – проверка депозитов;

   – проверка отмены чеков и денежных перечислений;

   – сверка с главной бухгалтерской  книгой.

   Внутренние  финансовые проверки могут быть организованы при передаче дел от одного работника  другому, а также по требованию членов ТСЖ. Осуществлять такие проверки могут:

   – ревизионная комиссия;

   – правление;

   – внешний аудитор (в том числе  инспектор налоговой инспекции).

   Внешние аудиторские проверки проводятся редко. Они могут быть инициированы собственниками (не менее чем 10% голосов), правлением (по деятельности управляющего), местной администрацией, налоговой инспекцией и т.д. Если учет и документация в ТСЖ  гарантированно обеспечивают соответствие счетов-фактур и квитанций,  записей  в главной бухгалтерской книге и оплаты, проверки  только  помогут  бухгалтеру в исправлении  мелких недочетов.