Шпаргалка по "Оценке недвижимости"

 

 

 

 

 

28.Методы расчета восстановительной стоимости. Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки.Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.Стоимость воспроизводства - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.Стоимость замещения - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

29.Расчет стоимости строительства. Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии проектной документацией.На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формировании свободных (договорных) цен на строительную продукцию. Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов. Методы определения полных затрат при составлении смет. Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации. Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат: Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

30.Виды частичных прав на недвижимость. Частичное  имущественное право  возникает при отделении от комплекса прав  и передаче другим лицам на  определенных условиях. Оценщикам необходимо учитывать частичные  имущественные права, поскольку некоторые формы владения недвижимостью  и договоры аренды предусматривают меньший объем прав  по сравнению с полным комплексом прав.  Собственность частных и юридических лиц, имеющих две и более стороны, может быть представлена частичным  правом  собственности на  конкретную недвижимость  в виде совместного владения, общего владения или нераздельного совладения. 
Трастовое управление объектами недвижимости  предполагает разделение юридического права  собственности от права  управления данным объектом. Корпорация, являющаяся юридическим лицом с правом  собственности, предполагает, что ее акционеры имеют в ней права  собственности. Такие юридические лица, как партнерства, кооперативы и кондоминиумы, предполагают частичные  права  собственности. 
 
Юридические и хозяйственные права. Некоторые формы юридических и хозяйственных прав , входящих в состав комплекса прав, являются отдельными и по форме и содержанию. Финансовые права. Финансовые аспекты имущественных прав связаны с используемой практикой финансирования приобретаемой недвижимости. Использование ипотечного кредита в качестве дополнительного источника к вложенному собственному капиталу сопровождается возникновением частичных прав на объект залога, поскольку в данном случае ни кредитор, ни заемщик не обладают полным комплексом прав. Предметом залога могут выступать не только безусловное право собственности, но и имущественные права арендатора и арендодателя.

 

 

31.Основные виды имущественных прав на недвижимость. Безусловное право собственности на недвижимость — это абсолютное право собственности, не обремененное какими-либо ограничениями со стороны других имущественных прав, на которое распространяются только определенные ограничения, накладываемые со стороны государства. Пожизненное право собственности на недвижимость определяется как совокупность прав пользования, владения и управления недвижимостью, которая ограничена продолжительностью жизни указанной стороны, именуемой пожизненным владельцем. Совместные имущественные права на недвижимость реализуются как: совместное владение имуществом несколькими лицами (в результате дарения или завещания);супружеская общность имущества;общее владение. Арендные имущественные права возникают, когда комплекс прав разделяется по договору аренды. Арендодатель и арендатор получают различные, но связанные имущественные права в недвижимости. Вертикальные имущественные права на недвижимость предполагают разделение прав на подземное и воздушное пространство. Право на подземное пространство состоит в праве на использование и получение выгоды от подземной части указанной недвижимости. Сервитуты представляют право осуществления конкретного действия на конкретном участке недвижимости со стороны обладателей сервитута, которым не принадлежит земельная недвижимость. Переуступка права застройки представляет собой право, которое отделяется от комплекса прав землевладельца и передается, как правило, путем продажи другому землевладельцу того же или другого района. Кондоминиум — это форма безусловного права собственности на отдельные жилые квартиры или части многоквартирных зданий, которая предусматривает возможность официальной регистрации разделенных имущественных прав на недвижимость. Таймшер предполагает покупку ограниченных прав собственности на жилые квартиры и гостиничные номера или прав пользования и владения ими. Имущественное право арендатора-это право арендатора на пользование и владение недвижимостью, сданной в аренду на определенных условиях. Важнейшим обязательством, связанным с этими правами, является соотношение договорной и рыночной ставки арендной платы,что существенно влияет на стоимость имущественного права арендатора. Субаренда-это договор,по которому арендатор передает третьей стороне свой объем прав(права пользования и владения недвижимостью),но на более короткий срок,чем срок его договора аренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

32.Приватизация и деприватизация. Деприватизация, появился как условный термин вследствие возникновения процесса приватизации. Приватизация – это объявление физическим или юридическим лицом какого-либо объекта недвижимости своей собственностью путем добровольной передачи государства объекта приватизации собственнику через операцию оформления документов и оплаты государственной пошлины.

Деприватизация – это процесс обратный приватизации. Деприватизация предусматривает возвращение приватизированной недвижимости лица – собственника муниципальной (государственной) недвижимости через представителя государства. Деприватизация проходит по взаимному согласию обоих сторон и может выглядеть по –разному: как купля-продажа, дарение и тому подобные. Деприватизация чаще всего появляется как следствие социальных взаимоотношений и отношений граждан и государства. К первой ступени деприватизации - передачи приватизированного жилого помещения следует отнести к преследованию гражданином - собственником цели прекращения отношений частной собственности путем передачи государственной собственности. Инициатива деприватизации полностью исходит от гражданина и может быть обусловлена некоторыми мотивами:дешевизна обмена неприватизированных жилых помещений или же оплата коммунальных услуг и ремонта; стремление к личной безопасности; желание исправить собственные заблуждения. На второй ступени инициатором деприватизации жилых помещений выступает государство, когда идет речь о предоставлении гражданам нового жилого помещения в целях улучшения жилищных условий. На третьей – наиболее любопытная ситуация для деприватизации, когда гражданин – собственник сохраняет за собой право передавать свою приватизированную жилую собственность в наследство. Жилое помещение, если оно приватизировано, «юридически несвободно». Из него невозможно выселить гражданина, так как он является собственником своего жилья, а не нанимателем. Собственник имеет больше прав на собственность, но, соответственно, платит больше налогов, несет ответственность за состояние своей собственности. Деприватизация – это своего рода «отречение» собственника от приватизированной собственности в пользу государственной собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

33.Обмен и мена. Обмен - это сделка:а) между нанимателями жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляем путем получения обменных ордеров;б) между нанимателями и собственниками жилых помещений, когда право пользования меняется на право собственности, что фиксируется путем заключения договора обмена с последующей государственной регистрацией и выдачей ордера на муниципальное жилое помещение. 
Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. 
Мена - обмен собственности на собственность в жилищной сфере. Иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи.Таким образом, при мене жилья происходит переход права собственности, а при обмене нет. 
Следует также обратить внимание на то, что на сегодняшний день существуют различные варианты мены или обмена недвижимости, а именно: мена приватизированного жилья или жилья, приобретенного на основании различных гражданско-правовых сделок: купля-продажа, дарение и т.д.; обмен двух неприватизированных квартир; обмен приватизированного жилья на неприватизированное. По договору мены (ст. 567 ГК РФ) каждая из сторон считается продавцом жилого помещения, которое она передает, и покупателем жилища, которое получает. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи. Договор обмена до недавнего времени выступал только как способ обмена жилья, находящегося в государственном или общественном жилищном фонде или принадлежащего ЖСК. Такое соглашение порождает только изменение договора найма жилья - перемену лиц в обязательстве.

34.Дарение и наследование.

Дарение является договором, двусторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении, по которо даритель безвозмездно передает одариваемому: 1)жилое помещение;2)имущественное право к себе или третьему лицу; 
3)либо освобождает одариваемого от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. 
Договор дарения жилых помещений заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Наследование - переход после смерти гражданина принадлежащей ему недвижимости к одному или нескольким лицам - возможно по завещанию и по закону, если оно не изменено завещанием. 
Временем открытия наследства считается день смерти наследодателя. Завещать имущество могут дееспособные граждане. При удостоверении завещания нотариусом соблюдаются следующие правила:1)завещание должно быть составлено письменно;2)завещание должно быть собственноручно подписано завещателем;3)в завещании должны быть указаны время и место его составления. Безвозмездная передача жилых помещений, как и других объектов недвижимости, родственникам экономически целесообразнее путем наследования, а не дарения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

35.Рента. РЕНТА (нем. Rente, от лат. reddita - возвращенная) - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого взаем (кредит) капитала, а землевладельцем - в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка. Может взиматься и за использование иного имущества, в т.ч. жилых помещений, природных ресурсов. Во многих странах - доход, получаемый владельцем по облигациям государственных займов. По договору ренты одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму или предоставлять иные средства на его содержание. Передача прав собственности на жилье может быть как возмездной - по правилам купли-продажи, так и безвозмездной - форме дарения.Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права на жилое помещение и сделка с ним - государственной регистрации.Существует 3 вида ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

36.Перевод жилых помещений в нежилой фонд. Функциональное назначение отдельных жилых помещений независимо от ведомственной принадлежности и формы собственности может быть изменено путем перевода в нежилой фонд. Основаниями для перевода жилых помещений в нежилой фонд является признание помещения:1) непригодным для постоянного проживания;2) временно непригодным для проживания людей до устранения причин, по которым оно непригодно для проживания. 
В порядке исключения решения о переводе помещения в нежилой фонд допускается, если при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы. 
Для рассмотрения вопроса о целесообразности перевода в нежилой фонд собственник помещения должен представить документы в комиссию, после изучения которых принимается решение и оформляется акт. Члены комиссии, не согласные с принятым решением, письменно выражают свое мнение, которое оформляется в виде отдельного документа, прилагаемого к акту.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопросы для подготовки к зачету

 

1.Особенности недвижимости как объекта оценки.

2.Право собственности на недвижимое имущество.

3.Вещные права на недвижимое имущество.

4.Регистрация прав на недвижимость.

5.Законодательное обеспечение оценочной деятельности.

6.Классификация объектов недвижимости.

7.Виды стоимости ,определяемые в процессе оценки недвижимости. Их взаимосвязь с целями оценки.

8.Принципы оценки недвижимости.

9.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

10.Основные этапы процесса оценки стоимости недвижимости.

11.Общая характеристика доходного подхода.

12.Метод капитализации доходов.

                   13.Метод дисконтирования денежных потоков.

                    14.Основные этапы процедуры оценки стоимости недвижимости методом капитализации доходов.

15.Основные этапы процедуры оценки стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.

16.Ипотечное кредитование и его роль в активизации рынка недвижимости.

17.Эффективность использования заемного капитала.

18.Виды ипотечного кредита.

19.Оценка эффективности привлечения заемных средств.

20.Анализ условий кредитного договора.

21.Принципы оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом.

22.Этапы оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом.

23.Основные критерии выбора сопоставимых объектов-аналогов.

24.Классификация и суть поправок.

25.Методы расчета поправок.

26.Оценка стоимости недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи.

27.Общая характеристика затратного подхода.

28.Методы расчета восстановительной стоимости.

29.Расчет стоимости строительства.

30.Виды частичных прав на недвижимость.

31.Основные виды имущественных прав на недвижимость.

32.Приватизация и деприватизация.

33.Обмен и мена.

34.Дарение и наследование.

35.Рента.

36.Перевод жилых помещений в нежилой фонд.