Шпаргалка по "Оценке недвижимости"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. (НиНЭИ) формул-тся как использ-ие, выбранное среди достаточного числа разумных,возможных и законных альтернативных вариантов,которое является юридически допустимым, физически возможным,финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта,или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала его местоположения, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также от технологической и финансовой обоснованности.Потенциал местоположения земельного участка - При анализе варианта использования участка необходимо учесть различные неудобства или негативные факты, сопутствующие данному варианту, и отметить их на карте.Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка осуществляется, чтобы определить, насколько тот или иной вариант использования участка “разумно вписывается” в характер спроса и предложения на данном рынке (рассматриваются: инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов, демографическая ситуация в районе, возможные конкуренты т.д.) Важными факторами НиНЭИ земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы).Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ.

10.Основные этапы процесса оценки стоимости недвижимости. 1-й этап. Определение задачи оценки:Цель оценки.Вид определяемой стоимости.Установление оцениваемых имущественных прав.Дата оценки

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценкиГрафик работ по оценке.Источники информации.Выбор методов оценки.Затраты на проведение оценки.Денежное вознаграждение за проведение оценки.Составление договора на оценку

3-й этап. Сбор и анализ информацииОсмотр объекта и прилегающей территории.Юридическое описание объекта недвижимости.Физические характеристики и местоположение.Экономическая информация.Проверка достоверности собранной информации.Анализ и обработка информации

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использованияАнализ земельного участка. Анализ земельного участкакак условного с улучшениями.Правовая обоснованность выбранного варианта использования.Физическая осуществимость.Финансовая целесообразность.Наивысшая стоимость недвижимости

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:оценка стоимости на основе доходного подхода;оценка стоимости на основе сравнительного подхода;оценка стоимости на основе затратного подхода

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой стоимости объекта недвижимостиПроверка полученных данных о величине стоимости.Допущения ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.Выведение итоговой величины стоимости

7-й этап. Составление отчета об оценке

 

 

 

 

11.Общая характеристика доходного подхода. Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования. При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. Доходный подход — реализуется в методах:  
Дисконтирование чистых доходов; Прямая капитализация дохода; Равноэффективный функциональный аналог;  
Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.  
Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.Метод     дисконтированных     будущих     денежных     потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной. Метод прямой капитализации дохода используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.

 

 

 

12.Метод капитализации доходов.

Метод прямой капитализации дохода используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.  
 
При использовании метода капитализации, репрезентативная величина доходов делиться или умножается на коэффициент капитализации для перерасчета доходов от использования оборудования в его стоимость. Метод капитализации дохода наиболее употребим в условиях стабильной экономической ситуации, характеризующейся постоянными, равномерными темпами роста или при аренде. Данный метод предполагает подбор функционального аналога (базисного объекта), который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции, но может отличаться от него по конструкции, производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям.  
 
Преимущество метода равноэффективного функционального аналога состоит в том, что он позволяет обойтись без расчёта выручки от реализации продукции, что очень важно, если машинный комплекс производит промежуточную продукцию или выполняет промежуточные работы, цены на которые не установлены.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

13.Метод дисконтирования денежных потоков. Метод     дисконтированных     будущих     денежных     потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной. Особенностью методов дисконтированных денежных потоков и их главным достоинством является то, что они позволяют учесть несистематические изменения потока доходов, которые нельзя описать какой-либо математической моделью. Данное обстоятельство делает привлекательным использование метода дисконтированных денежных потоков в условиях российской экономики, характеризующейся сильной изменчивостью цен на готовую продукцию, сырье, материалы и прочие компоненты, существенным образом влияющие на стоимость оцениваемого оборудования. Практическое применение метода дисконтирования денежных потоков, предусматривает следующие основные этапы: Выбор величины прибыли (или денежного потока), которые будут дисконтированы;  Расчет адекватной ставки дисконтирования. Определение предварительной величины стоимости. Проведение коррекции на недвижимость (учёт дохода приходящийся на здание).  Определение рыночной стоимости доходным подходом…Ставка дисконтирования - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

 

 

 

 

 

 

14.Основные этапы процедуры оценки стоимости недвижимости методом капитализации доходов. 1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наи лучшем наиболее эффективном использовании; 2)   расчет ставки капитализации; 3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где

S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

См - арендная ставка за 1 м².

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей: 
1)  ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; 
2)  нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

15.Основные этапы процедуры оценки стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.

1. Выбор модели денежного потока. Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала, мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли. 
2. Определение длительности прогнозного периода. Согласно методу ДДП, стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. 
3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации. Следует придерживаться общего правила, гласящего, что прогноз валовой выручки должен быть логически совместимым с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом. Оценки, основанные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденциями, представляются неточными. 
4. Анализ и прогноз расходов. Главным в отношении производственных издержек — это разумная экономия. Если она систематически достигается без ущерба для качества, продукция предприятия остается конкурентоспособной. Для правильной оценки этого обстоятельства необходимо, прежде всего, четко выявлять и контролировать причины появления отдельных категорий затрат. 
5. Анализ и прогноз инвестиций. Величина собственных оборотных средств (в западной литературе применяется термин «рабочий капитал») — это разность между текущими активами и текущими обязательствами. Она показывает, какая сумма оборотных средств финансируется за счет средств предприятия. 
6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода. Существуют два основных метода расчета величины потока денежных средств: косвенный и прямой. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств. 
Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, то есть по бухгалтерским счетам. 
7. Определение ставки дисконта. Ставка дисконта или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться таким образом, чтобы учесть три фактора.1) наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации.2)необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени.  
3)фактор риска. в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. 
8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период. Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются, и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.  
В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период выбирают тот или иной способ расчета ставки дисконта. Существуют следующие методы расчетов: по ликвидационной стоимости; по стоимости чистых активов: метод предполагаемой продажи: модель Гордона: 
9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период. При применении в оценке метода ДДП необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость стоимости в постпрогнозный период, которая ожидается в будущем. 
10. Внесение итоговых поправок. После того, как определена предварительная величина стоимости предприятия, для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки. Среди них выделяются две: поправка на величину стоимости нефункционирующих активов и коррекция величины собственного оборотного капитала. Первая поправка обосновывается тем, что при расчете стоимости мы учитывали только те активы предприятия, которые заняты в производстве, получении прибыли, то есть в формировании денежного потока. Вторая поправка — это учет фактической величины собственного оборотного капитала. В модель дисконтированного денежного потока мы включаем требуемую величину собственного оборотного капитала, привязанную к прогнозному уровню реализации

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

16.Ипотечное кредитование и его роль в активизации рынка недвижимости. Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательскую способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее внимание на конъюнктуру на рынке недвижимости и при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

17.Эффективность использования заемного капитала. Анализ эффективности использования заемного капитала организаций представляет собой способ накопления, трансформации и использования информации бухгалтерского учета и отчетности, имеющий целью:оценить текущее и перспективное финансовое состояние организации, т.е. использование заемного капитала;обосновать возможные и приемлемые темпы развития организации с позиции обеспечения их источниками финансирования;выявить доступные источники средств, оценить рациональные способы их мобилизации;спрогнозировать положение предприятия на рынке капиталов. Состояние между собственными и заемными источниками средств служит одним из ключевых аналитических показателей, который характеризует степень риска инвестирования финансовых ресурсов в предприятие. Эффективность использования заемных средств влияет на общие показатели финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Управление заемными средствами – это неотъемлемая часть финансового менеджмента на предприятии, активно применяемая для осуществления финансового планирования и разработки финансовой стратегии предприятия.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

18.Виды ипотечного кредита. Все действующие виды ипотечного кредитования можно разделить на два больших блока:

• покупка в кредит на первичном рынке недвижимости;
• покупка в кредит на вторичном рынке недвижимости.