Шпаргалка по "Оценке недвижимости"

Основные виды ипотечных кредитов.

Квартира в новостройке в кредит (первичный рынок жилья) Главный минус новостройки - длительное оформление в собственность. Иногда кредит на приобретение новостройки можно получить, но далеко не во всех банках, занимающихся кредитованием. Квартира в кредит на вторичном рынке жильяПокупатель квартиры сразу же становится собственником, поэтому оформление сделки на вторичном рынке менее длительное. Требования к квартире во многом зависят от конкретного банка, выдающего кредитКредит под залог имеющейся в собственности недвижимостиЭтот вид кредита называют ломбардным и его часто используют для частичной оплаты новой квартиры. При данном виде кредита заемщик продает имеющуюся у него квартиру или получает кредит под ее залог. Социальная ипотека направлена на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе коммерческой ипотеки. Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Ипотека для молодой семьи Во-первых, это ипотечные кредиты для молодых семей, в которых возраст хотя бы одного из супругов не более 30 лет. Во-вторых, существуют банковские продукты, разработанные специально для тех, у кого нет достаточных накоплений, но уже имеется перспективная работа.

 

 

 

 

 

 

19.Оценка эффективности привлечения заемных средств. Эффективность ипотечного кредитования оценивается и креди тором, и заемщиком. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок по гашения, величина ипотечного кредита, финансовый леверидж, осо бые условия кредитования. Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной (см. формулу 4.21). Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования. Финансовый леверидж считается нейтральным, если ставка до ходности недвижимости равна ставке доходности собственного ка питала инвестора: Rн = Rск. Финансовый леверидж оценивается как отрицательный, если ставка доходности недвижимости больше ставки доходности собст венного капитала инвестора: Rн > Rск . Финансовый леверидж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если ставка доходнос ти собственного капитала инвестора больше ставки доходности не движимости: Rн < Rск.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

20.Анализ условий кредитного договора.Существенными условиями любого договора являются:условие о предметедоговора;условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также 
— все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Условие о предметеДля всех видов договоров существенным условием договора является его предмет. 
Предметом кредитного договора будут денежные средства в определенной валюте и их сумма. Если соответствующая сумма не будет закреплена в кредитном договоре, он будет считаться незаключенным. Условия, названные в законодательстве и иных правовых актах. К существенным условиям кредитного договора также относят срок, на который предоставляются денежные средства. Иногда в дополнение к вышеуказанным условиям о сроке и процентах по кредиту к существенным условиям относят и иные условия. Такое отнесение основано на ст. 30 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-1 «О банках и банковской деятельности», которая говорит о том, что в договоре между кредитными организациями и их клиентами «должны быть указаны процентные ставки по кредитам и вкладам (депозитам), стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, в том числе сроки обработки платежных документов, имущественная ответственность сторон за нарушения договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора». На основании этого положения иногда делается вывод, что к существенным условиям кредитного договора относятся: 
сроки обработки платежных документов; 
имущественная ответственность сторон за нарушения договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей;порядок расторжения договора.

21.Принципы оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом. Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход базируется на принципах:замещения;сбалансированности;спроса и предложения. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют его назначение, возможность и способы использования, а также размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого дохода. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложе ние – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость. Принцип сбалансированности:любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена . Если слишком много – перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается.

 

22.Этапы оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом. Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Этапы сравнительного подхода:1 этапИзучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. 2 этапСбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.3 этапКорректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.4 этапУстановление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

23.Основные критерии выбора сопоставимых объектов-аналогов.

1) Права собственности.

Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступ-* ном текущем финансировании.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3) Условия продажи и время продажи.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

4) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

5) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

24.Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяемся отрицательная поправка.

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Расчет и внесение поправок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

25.Методы расчета поправок. Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:методы, основанные на анализе парных продаж;экспертные методы расчета и внесения поправок;статистические методы. Метод парных продаж.Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. Статистические методы расчета поправок.Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

26.Оценка стоимости недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор. 1.Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения метода валовой ренты необходимо: а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом; б) определить отношение валового (действительного) дохода к це не продажи по сопоставимым продажам аналогов; в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам. 2.Общий коэффициент капитализации. Основные этапы расчета стоимости объекта:1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

27.Общая характеристика затратного подхода. К основным характеристикам затратного подхода относятся:оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки); учет износа (обесценения)¹ оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов; принцип «замещения». 
Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Основные этапы применения затратного подхода:1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);3) расчет выявленных видов износа;4) оценка рыночной стоимости земельного участка;5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях. 1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. 2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. 3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.4. Для оценки объектов незавершенного строительства.5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).6. Для оценки в целях страхования. 7. Для переоценки основных фондов предприятий². 
8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.