Секретная кухня проверки потенциальных заемщиков

    Убедиться в реальной платежеспособности индивидуального  предпринимателя (которые зачастую представляют справки с заоблачными  доходами) можно путем выезда на место фактической деятельности предпринимателя и проверки представленной декларации о доходах. Однако не стоит  забывать, что декларацию, как и  любой другой документ, можно подделать. Подделка чаще всего выражается в  подчистке и исправлении цифр, подтверждающих доходность предприятия. В последнее время недобросовестные клиенты распечатывают из программы "КонсультантПлюс" шаблон справки  по форме N 2-НДФЛ, далее обрезают верхнюю  часть листа с названием программы  и проставляют нужные цифры. Также  часто в справке подделывают  печати организации и подписи  должностных лиц. Поэтому в случаях  явного завышения дохода и при  наличии подозрений в нечистоплотности заемщика представленную справку нужно  подвергнуть тщательной и грамотной  экспертизе.

    2. Заверенная работодателем копия  трудовой книжки.

    При проверке копии трудовой книжки следует  обратить внимание на хронологию мест работы, уделив особое внимание последней  записи. Если потенциальный заемщик  на протяжении всей своей трудовой деятельности не задерживался на рабочем  месте более полугода - соответствующий  вывод напрашивается сам собой. Также настораживает, если заемщик  имеет одну-единственную запись в  трудовой книжке, при этом организация-работодатель неизвестна. Стоит обратить внимание на последнюю запись, сделанную сотрудником  кадровой службы: кадровик должен написать "Работает по настоящее время", указать дату, поставить свою должность, Ф.И.О. и подпись.

    3. Выписка из Единого государственного  реестра прав на недвижимое  имущество и сделок с ним,  предоставляемая Государственной  регистрационной палатой.

    Требуя  подобный документ, банк страхует самого себя. Нередки случаи, когда на предмет  ипотеки (квартиру или дом) уже наложен  арест силовыми контролирующими  структурами. Причин может быть много: возбуждение уголовного дела в отношении  заемщика по экономическим статьям  Уголовного кодекса РФ, неисполнение долговых обязательств в крупном  размере и т.д.

    По  состоянию на декабрь 2009 г. ставки по стандартам АИЖК установились на отметке  от 9,55 до 11,51%, и это породило всплеск  обращений желающих оформить ипотеку. Заемщики стремятся приобрести недвижимость в ипотеку на выгодных условиях, не задумываясь о дальнейшей необходимости  оплачивать кредит.

    Предпринимателям  и представителям малого и среднего бизнеса обналичить ипотечный кредит по стандартам АИЖК гораздо выгоднее, чем оформлять кредит наличными  под 17 - 20% годовых, не обращая внимание на взимаемые комиссии. По этой причине  случаи намеренного сговора покупателя и продавца становятся все более  частыми. Схема обналичивания ипотечного кредита проста: мнимому продавцу квартиры нужны деньги, он продает  квартиру по ипотечному договору доверенному  лицу, согласившемуся сыграть роль покупателя. Далее в сговор вступает оценочная компания, с ее помощью  стоимость приобретаемой недвижимости завышается, покупатель получает на руки наличные денежные средства, которые  затем передает продавцу.

    Однако  на сегодняшний день характерна и  другая тенденция - рыночные цены на недвижимость снижаются, завысить оценку возможно только в том случае, если стоимость продаваемой  квартиры ниже рыночной. Например, квартира требует вложения значительных средств  на ремонт и продавец соглашается  на меньшую стоимость.

    Как и в любом виде кредитования, в  ипотечной сфере тоже существуют разные уловки и "хитрушки", применяемые  заемщиками. Помимо предоставления недостоверных  сведений, должники часто используют следующие способы. Например, стоит  задуматься в следующей ситуации: пакет документов потенциального заемщика характеризует его только с положительной  стороны, он имеет квартиру, земельный  участок, гараж, дорогостоящий новый  автомобиль и прочее. Возникает закономерный вопрос: зачем брать на себя дополнительные долговые обязательства? Нередко указанный  заемщиком второй источник дохода также  часто наводит на мысли о мошенничестве. В практике встречаются случаи, когда, например, медсестра родильного дома подрабатывает бухгалтером в  неизвестной фирме или воспитатель  детского сада трудится на полставки  директором фирмы.

    4. Выписка из домовой книги.

    В выписке из домовой книги не должны быть указаны прописанные на данной жилплощади лица. В случае обнаружения  прописанного человека по решению суда сделка купли-продажи может быть признана недействительной. В практике периодически случается, что из-за халатности и невнимательности сотрудников  банка покупатель приобретал квартиру и впоследствии выяснял, что в  ней прописан еще один законный собственник.

    5. Сверка копии с оригиналами,  проверка полноты и достоверности  представленных документов.

    Особое  внимание необходимо уделить подписям должностных лиц и отсутствию признаков подделки. Следует сравнить представленные документы с предыдущими, проверить наличие банковских реквизитов, четкость оттисков печатей и штампов, сдвоенности штрихов, отсутствие разночтений, подчисток, исправлений, дописок, травлений.

    Если  заемщик является предпринимателем или учредителем юридического лица, кредитор часто проводит телефонные переговоры с его бизнес-окружением, анализирует рынок предпринимательской  деятельности, обращает особое внимание на отзывы деловых партнеров, наличие  негативной информации, такой как  обналичивание, использование серых  схем, наличие связей с криминальными  структурами, случаи вовлечения фирмы  или заемщика в судебные разбирательства. Также стоит обратить внимание на динамику хозяйственных результатов  в период осуществления предпринимательской  деятельности, встретиться с работодателем (если заемщик - физическое лицо) или  контрагентами по бизнесу (если заемщик - предприниматель или юридическое  лицо). При этом сбор информации, опросы ведутся строго под легендой.

    В последнее время участились случаи ложной регистрации, когда в паспорте стоит фальшивый штамп о прописке в жилом многоквартирном доме. Не следует забывать про данную возможность  и необходимо взять за правило  проверять и перепроверять клиентов, в особенности тех, кто не внушает  доверия.

    Другими словами, всеми доступными средствами необходимо составить свое мнение о  потенциальном клиенте: является ли заемщик дееспособным, не состоит  ли на учете в психоневрологическом/наркологическом  диспансере, не злоупотребляет ли алкоголем, не замечен ли в мошенничестве, подделке документов, завышении оценочной  стоимости ипотечной квартиры, имеет  ли судимость за совершенное уголовное  преступление. Главная цель проверки - выявить реальные финансовые возможности  заемщика. 

Третий этап - проверка предмета залога с выездом  на место 

    В кредитной организации, занимающейся ипотекой, обязательно должен присутствовать специалист по проверке потенциального предмета залога. Не стоит пренебрегать расходами на данное направление. Это  поможет избежать фактов отсутствия залога, несоответствия его состояния  заявленной стоимости и неузаконенной  самовольной перепланировки.

    Проверка  и анализ представленных сведений на недвижимость не должны проходить исключительно  в стенах банка. Можно выехать  на место работы клиента, под легендой пообщаться с его соседями, в телефонном режиме опросить близкое окружение. Если клиент является частным предпринимателем, сотрудники банка могут выехать  на место осуществления деятельности, в производственный цех или торговую точку. Полученные сведения тщательно  анализируются и сравниваются с  информацией, полученной в процессе беседы с заемщиком. Также проверяющие лица пользуются информационно-справочными ресурсами, различными базами данных, неофициальными отношениями с силовыми и налоговыми структурами.

    Особого внимания заслуживает проверка приобретаемого загородного дома. Например, согласно стандартам АИЖК загородный дом и  земля, на которой он стоит, должны находиться в собственности. Но зачастую земля  оказывается арендованной на долгосрочный период и не является собственностью владельца. В этом случае выезд специалиста  банка на место необходимо осуществлять в обязательном порядке.

    При выезде желательно проводить фотосъемку собственными фотоаппаратами, а полученные фотоснимки сравнивать с результатами оценочной компании. Необходимость  в проведении данной процедуры обусловлена  возможностью намеренного сговора  риелторской фирмы, оценочной компании и потенциальных клиентов. И вместо добротного загородного кирпичного коттеджа можно обнаружить ветхое и  полуразрушенное здание послевоенной постройки. Это еще раз доказывает, что лучше доверять собственным  глазам, чем фотографиям. Фото подделать  легко, а обмануть свое зрение - сложно.

    Например, мошенники, зная подноготную банковской проверки потенциального залога, вступили в сговор с оценочной компанией  и представили в банк фотографии квартиры с дорогим евроремонтом. Однако при визуальном осмотре выяснилось: квартира находится в плачевном  состоянии и требует серьезного ремонта. 

    Случай  из практики. Заемщик представил в  банк фиктивную расписку с поддельной подписью продавца с указанием завышенной суммы переданного первоначального  взноса. Он рассчитывал на поверхностную  проверку специалистов банка, отсутствие контактных телефонов и отдаленность кредитуемого объекта от банка более  чем на 200 км. Но банковские специалисты  не поленились тщательно проверить  представленную расписку и залоговое  имущество. В результате выезда на место  обман был выявлен. 

    Примечание. Ни в коем случае нельзя пренебрегать проверкой имущественных залогов, расположенных в отдаленных населенных пунктах. Многие заемщики, вступая в  сговор с оценочной компанией, надеются на то, что представители банка  не захотят тратить время на внешний  осмотр недвижимости, и представляют заведомо ложные сведения о залоговом  объекте. 

    Рассматривая  недвижимость как потенциальный  объект ипотеки, нельзя забывать про  такое понятие, как "ликвидность  жилья". При форс-мажорных обстоятельствах  ликвидное имущество существенно  снижает риск образования длительной просрочки, ведь средств, полученных от продажи арестованного залога, вполне хватит на погашение образовавшегося  долга.

    В ходе анализа предмета залога следует  акцентировать внимание на возможности  наступления форс-мажорных обстоятельств, таких как снос дома по причине  его ветхости, обрушение стен, появление  законных наследников и т.д.

    По  завершении всех этапов проверочной  работы выносится окончательное  заключение, на основании которого принимается решение о выдаче кредита. К положительным результатам  проверки приводят следующие выявленные факты:

    1) заемщик не имеет уголовного  прошлого и в данный момент  не находится под следствием;

    2) заемщик дееспособный и не  состоит на учете в психоневрологическом/наркологическом  диспансере;

    3) заемщик не злоупотребляет алкоголем  и не проходил по статьям  Кодекса РФ об административных  правонарушениях за хулиганство;

    4) заемщик не замечен в мошенничестве,  подделке документов, завышении  оценочной стоимости ипотечной  квартиры.

    В заключение еще раз подчеркнем: в  условиях современного экономического кризиса банки и кредитные  учреждения не могут разбрасываться кредитными средствами направо и  налево. Поэтому особого внимания заслуживает технология проверки потенциальных  заемщиков. Также необходимо систематически проводить грамотное обучение персонала  банка, а на должность проверяющих назначать только опытных и хорошо зарекомендовавших себя сотрудников, особенно это касается сектора потребительского кредитования. 

В.А.Тарташев

Ведущий специалист

отдела контроля рисков

ЗАО "Банк Русский Стандарт"

г. Красноярск

Подписано в печать

25.12.2009